wcześniej zalegałeś z kredytem mieszkaniowym, a następnie pilnie współpracowałeś ze swoim pożyczkodawcą, aby skutecznie naprawić zaległości za pomocą modyfikacji pożyczki. W jakiś sposób, jakoś wylądowałeś z powrotem na Starym siodle stresu ponownie-miesiące za płatnościami lub dni z dala od bycia tam. Nie jesteś sam – wielu właścicieli domów albo uzyskać zgodę na modyfikacje, zanim w pełni odzyskać od trudności finansowych, które prowadzą do nieodebranych płatności w pierwszej kolejności lub, doświadczyły nowych i niepowiązanych okoliczności, które ograniczają ich zdolności do płacenia.
zadaj sobie te pytania przy ubieganiu się lub podejmowaniu decyzji, czy musisz ubiegać się o wtórną zmianę kredytu mieszkaniowego:
czy jest to możliwe, czy trudniej będzie uzyskać kolejną zmianę?
Tak, możliwe jest uzyskanie drugiej modyfikacji pożyczki, choć statystycznie jest oczywiste, że mniej prawdopodobne jest uzyskanie drugiej modyfikacji, jeśli miałeś pierwszą, a trzecią, jeśli miałeś szczęście, aby uzyskać drugą. Jest to jednak możliwe. W rzeczywistości, większość właścicieli domów obecnie ubiegających się o modyfikacje już miał jakiś rodzaj pracy się opcji i przyzwoita liczba z nich dostać zatwierdzone. Tak długo, jak chcesz utrzymać dom i mieć stabilność i dochody, aby pozwolić sobie na rozsądne płatności, nie ma powodu, aby nie stosować, jeśli jesteś zalegający ze zmodyfikowanymi płatnościami i nie można nadrobić za pomocą konwencjonalnych metod.
również, choć opcje drugorzędne mogą nie być tak Automatyczne – jak za pierwszym razem-rzeczywisty proces uzyskania decyzji może być drastycznie mniej trudny, zwłaszcza jeśli pierwotnie pracowałeś ze swoim pożyczkodawcą w pierwszych kilku latach kryzysu hipotecznego. Podczas gdy w przeszłości centra usług prawidłowo charakteryzowały się dezorganizacją, nowoczesne działy łagodzenia strat mają teraz możliwość skorzystania z odpowiedniego doświadczenia, aby pomóc w bardziej standaryzowanym i odpowiedzialnym procesie. Ponadto, właściciele domów teraz korzystać poprzez ogólnie coraz bardziej indywidualne uwagi, ponieważ istnieje mniejsza konkurencja, jak krajowe wykluczenia liczby spadły w ostatnich miesiącach.
czy nowa modyfikacja poprawi moją sytuację?
to jest, gdzie rzeczy mogą się znacznie różnić w zależności od sytuacji i gdzie potrzeba spotkać się z bezpłatnym HUD certyfikowany wykluczenie prewencji doradca powiększyć. W niektórych przypadkach ponowne modyfikacje mogą zapewnić korzyści z płatności i odsetek, co jest faktycznym celem większości usługodawców, ponieważ niższe płatności i obniżone odsetki w naturalny sposób prowadzą do wyższego poziomu retencji. Mając to na uwadze, w innych przypadkach jest to bardzo przewidywalne, że przeróbka warunków hipotecznych doprowadzi do rzeczywistego wzrostu stopy i płatności lub.
na przykład, jeśli zostały pierwotnie zatwierdzone przez federalny program modyfikacji HAMP i zostały dostarczone „specjalne” terminy, takie jak poniżej rynkowych stóp procentowych, wydłużony termin zapadalności (40-letnia amortyzacja) i dowolny poziom odroczenia zasady, to istnieje prawie pewność, że konwersja na „tradycyjny mod” przyjdzie z podwyższoną stawką i płatnością po rekonfigurowaniu za pomocą standardowych warunków przekształconych po kursie rynkowym pozbawionym częściowego odroczenia, a jednocześnie poprawiając saldo poprzez dodanie świeżo pominiętych płatności. Ponadto, nawet przy modyfikacjach, które początkowo nie używały specjalnych warunków, dzisiejsze stawki rynkowe są prawie o cały punkt wyższe niż w przypadku, gdy były one zaledwie rok temu.
z drugiej strony, jeśli wcześniej kwalifikowałeś się do tradycyjnej modyfikacji i posiadasz kredyt hipoteczny kwalifikujący się do programu HAMP, który ma również trudności kwalifikacyjne i poziom dochodów,warunki mogą się poprawić, ponieważ byłyby uważane za konieczność przystępności. Niezależnie od tego, ważne jest, aby przed pominięciem płatności za jakikolwiek kredyt hipoteczny, a tym bardziej wcześniej zmodyfikowany, doradca HUD przejrzał twoje obecne warunki, aby zobaczyć, co może wyniknąć, zanim będziesz zależeć od ponownej modyfikacji. Idealnie byłoby to zainspirować do spojrzenia na inne rozwiązania budżetowe i zapobiec zmuszeniu do zaakceptowania mniej korzystnych warunków, jeśli utrata domu nie jest po prostu czymś, na co jesteś gotów pozwolić.
czy proces zatwierdzania jest inny za drugim razem?
Tak, proces aplikacji może być bardziej dogłębny niż za pierwszym razem. W wielu przypadkach kredytodawcy zatwierdzili mody na pierwszą przestępczość czasową w oparciu o obserwację niekontrolowanych trudności i dowody, że dochód jest obecnie wystarczający do dokonania płatności, jeśli kredyt hipoteczny został priorytetowo potraktowany przede wszystkim przez właściciela domu. Program HAMP jest doskonałym przykładem na to, że jeśli płatność właściciela domu zużywa więcej niż 31% dochodu brutto, może zostać zatwierdzona niezależnie od tego, czy zmodyfikowana płatność pasuje do innych wymienionych wydatków lub dodatkowego długu.
w przypadku modyfikacji wtórnych lub tradycyjnych lub tych, które wymagają zgody ubezpieczyciela (FHA, ect), znacznie więcej kontroli można zastosować do przedłożonego budżetu określającego przewidywane wydatki i wyciągi bankowe wymagane do weryfikacji całościowej przystępności. Mniej automatyczne jest założenie, że tylko dlatego, że aplikujesz, jesteś gotowy, zmotywowany i zdolny do dokonywania płatności. Większa troska w ubezpieczaniu idzie do tego, czy jest to realistyczne w oparciu o obiektywne dane do przewidywania przyszłych ulepszeń. Krótko mówiąc, z drugiej możliwości może trzeba zrobić więcej niż tylko chcesz, może rzeczywiście trzeba udokumentować, że można odnieść sukces przed uzyskaniem zatwierdzenia.
więc jak to udokumentować?
łatwo, upewnij się, że masz co najmniej tyle oszczędności, ile może być pierwsza płatność, Gdy złożysz wniosek, aby pokazać, że masz możliwość rozpoczęcia. Dalej stopniowo oszczędzaj pieniądze miesięcznie, aby pokazać, że możesz pozostać nadrobiony, jeśli zaległe płatności zostały dodane do zasady. Wreszcie, zadaj sobie pytanie „co by kredytodawca myśleć” przed dokonaniem każdej transakcji Jako zasada kciuka ubezpieczycieli często używać jest ” co, jeśli to były moje własne pieniądze?”
Wierzcie lub nie, kredytodawcy są nagradzani za oferowanie modyfikacji i dalszych zysków poprzez zachowanie resztkowych strumieni opłat za obsługę od inwestorów – jednak są również karani przez tych samych inwestorów, jeśli wskaźniki sukcesu w łagodzeniu strat są niższe niż standardowe i służą tylko do przeciągania nieuniknionych niewykonań, a jednocześnie powoli niszczą to, co pozostało do odzyskania po likwidacji. Niektóre pliki są wydawane automatycznie skomputeryzowane decyzje-jednak wiele z nich nie idealnie pasuje do matryc inwestora i potrzebują zgody menedżera lub starszego subemitenta przed zatwierdzeniem. Nie trzeba doktoratu, aby zrozumieć, że łatwiej jest uzyskać wsparcie decydentów, jeśli oszczędzasz pieniądze i korzystasz z dyskrecji z zakupami konsumenckimi w porównaniu z wydawaniem pieniędzy na niezbędne rzeczy w wyniku ewentualnego wykluczenia.
nadmierne wydatki na posiłki, rozrywkę, tytoń i zakupy w sklepach monopolowych podczas ubiegania się o modyfikację może kosztować zatwierdzenie, jeśli prowadzi to do braku oszczędności. Dlaczego nie? Banki istnieją do kwantyfikacji ryzyka dla rentowności i postawić na kogoś, kto zamawia take-out, pay-per-view i katalog ubrania, mówiąc, że robią wszystko, aby uniknąć wykluczenia po braku płatności niesie fatalne kursy. Wiem, o czym myślisz i nie, wypłacanie gotówki z konta i używanie jej kupuj rzeczy, o których nie chcesz, aby pożyczkodawca wiedział, nie maskuje Twoich działań – co gorsza, może prowadzić innych do podejrzeń, że pod ręką jest problem narkotykowy lub hazardowy lub po prostu stara nudna niestabilność, gdy efektem końcowym jest brak zarówno oszczędności, jak i płatności.
inne rzeczy do rozważenia:
czasami potrzebujesz cierpliwości, aby złożyć wniosek.
wielu inwestorów ma zasady dotyczące tego, jak długo po pierwszej modyfikacji można zastosować. W niektórych przypadkach nie ma to znaczenia, w innych musi upłynąć co najmniej 1 rok od konwersji na stały kredyt, a niektórzy inwestorzy nie zezwalają na drugi okres modyfikacji. Kontaktując się z serwisantem lub współpracując z doradcą HUD, powinieneś dowiedzieć się, jak ma to zastosowanie w twojej sytuacji.
wielu inwestorów wymaga oddzielnej trudności związanej z mimowolnym spadkiem lub przerwą dochodów, aby się zakwalifikować. Krótko mówiąc, twoje zwolnienie z 2011 roku nie działa już, jeśli byłeś już zmodyfikowany w 2012 roku. Trudności powinny być mimowolne i wpływać na dochody.
nie ufaj płatnym pomocnikom.
zauwazylem ze jakis scam artist for-profit modification upodobnia swoja wartosc i potrzebe do tych, ktore maja osoby niepelnosprawne. Twierdzą, że wynajęcie profesjonalisty za drugim razem jest konieczne, aby uzyskać ofertę, na którą zasługujesz – jednak osoby trzecie mogą cię zranić bardziej niż pomagają, ponieważ wyczerpują Twoje oszczędności swoimi opłatami.
z kolei to ilustruje Twoją niezdolność do zapłaty, a nie zdolność do tego. Nigdy nie jest mądre zawieranie umowy z pomocnikiem modyfikacji dla zysku, ponieważ nie zapewniają one żadnej rzeczywistej korzyści z potencjalnym wynikiem-możesz jednak pomóc za pośrednictwem Agencji Mieszkaniowej HUD za darmo.
nasi doradcy mieszkaniowi z certyfikatem HUD pomogą Ci ocenić opcje dotyczące modyfikacji kredytu. Zadzwoń do nas pod numer 888.577.2227, aby porozmawiać z doradcą na temat ochrony Twojego domu. Lub odwiedź naszą stronę internetową.
autor Tim Fischer jest doradcą ds. zapobiegania wykluczeniu w LSS Financial Counseling.