masz oczy ustawione na homeownership. Ale domy w dzisiejszych czasach są szalenie drogie – tak bardzo, że być może próba zaoszczędzenia na wystarczająco dużą zaliczkę lub ubiegania się o kredyt hipoteczny była wyzwaniem.
w tym momencie wybór domu do wynajęcia (lub dzierżawy) może brzmieć jak dobra alternatywa dla zakupu domu tradycyjną drogą. Ale programy rent-to-own mogą być ryzykowne-zwłaszcza dla kupujących.
aby pomóc ci w podjęciu mądrej decyzji o podróży do domu, wyjaśnimy dokładnie, jak działają domy do wynajęcia i pomożemy Ci rozważyć plusy i minusy.
czym są domy do wynajęcia?
program rent-to-own odnosi się do rodzaju umowy, w której zgadzasz się wynająć dom na określony czas (miesiące lub lata) przed uzyskaniem własności.
w tym czasie sprzedawca zgadza się trzymać wyznaczoną kwotę pieniędzy z każdej płatności czynszu, aby przejść do kapitału własnego (część domu będziesz właścicielem, w przeciwieństwie do tego, co będziesz winien) przy zakupie.
jak działa Rent-to-Own?
Lease-to-own programy różnią się od typowego procesu zakupu domu, ponieważ opóźniają homeownership dla tych, którzy nie są gotowi zobowiązać się do zakupu domu—i pozwalają, że potencjalny nabywca żyć w domu jako najemca w międzyczasie.
Znajdź ekspertów, którzy pomogą Ci kupić dom.
oto podstawowe kroki, jak działa program rent-to-own:
Negocjuj cenę zakupu przed lub po wynajmie
umowa najmu na własny rachunek określa sposób i czas ustalenia ceny zakupu. Cena może być oparta na aktualnej wartości domu – lub przewidywanej.
w niektórych przypadkach cena staje się oficjalna, gdy Kupujący i sprzedający podpisują umowę. W innych sytuacjach cena zakupu będzie ustalana dopiero po wygaśnięciu umowy najmu.
ustal, czy raty czynszu obejmują pieniądze przeznaczone na zakup
w ramach umowy zgadzasz się co miesiąc płacić określoną kwotę czynszu. Płatności te są zazwyczaj wyższe niż ceny wynajmu w okolicy, ponieważ procent każdej płatności jest uchylony jako kredyt na przyszły zakup domu.
zapytaj, czy naprawa i utrzymanie są twoim obowiązkiem podczas wynajmu
w Umowie Wynajmu na własny rachunek sprzedawca może poprosić Cię o pokrycie kosztów, takich jak naprawy, konserwacja, opłaty HOA i podatki od nieruchomości podczas wynajmu.
możesz być na haku do wszystkiego, od zagospodarowania terenu po zepsutą klimatyzację.
dlatego tak ważne jest, aby przejść przez umowę z adwokatem, który może jasno wyjaśnić, za co każda ze stron jest odpowiedzialna.
Zapłać opłatę z góry, aby zabezpieczyć swoją opcję zakupu domu
musisz zapłacić sprzedającemu jednorazową, bezzwrotną opłatę-Zwykle znaną jako option money, option fee lub option of consideration.
daje to możliwość zakupu domu, aw niektórych przypadkach sprzedawca zgodzi się umieścić tę kwotę na swój kapitał w domu.
nie ma standardowej kwoty opcji—zazwyczaj jest to procent ceny zakupu domu.
uzgodnij okres leasingu, który prowadzi do zakupu
Ty i sprzedawca uzgodnicie określony okres leasingu w umowie. Zazwyczaj istnieją dwa różne rodzaje umów najmu na własność:
- umowa najmu opcji. Daje to możliwość zakupu domu po uzgodnionym terminie.
- umowa najmu. Ten prawnie zobowiązuje Cię do zakupu domu po upływie okresu najmu.
z drugiej strony, jeśli nie możesz kwalifikować się do finansowania, opcja zakupu może wygasnąć.
przejście od wynajmu do zakupu domu
o ile nie zaoszczędzisz wystarczająco dużo gotówki, aby kupić dom bezpośrednio podczas wynajmu, będziesz musiał zabezpieczyć finansowanie na koniec okresu najmu, jeśli planujesz zakup domu.
w tym momencie kredytodawca Hipoteczny ustali datę zamknięcia, w której otrzymasz prawo własności nieruchomości jako kupujący. W zależności od warunków umowy, procent pieniędzy na czynsz zarezerwowany na zakup i/lub pieniądze opcji zostanie Ci przyznany.
pamiętaj: wszystko jest do negocjacji z wynajmem domów
ponieważ proces wynajmu jest mniej regulowany niż typowy proces kupna lub wynajmu, nie ma standardowej umowy wynajmu. Warunki są całkowicie do negocjacji.
jeśli przystępujesz do programu rent-to-own, musisz porozmawiać z zaufanym agentem nieruchomości i prawnikiem z przodu, aby upewnić się, że rozumiesz—i zgadzasz się z—warunkami unikalnej umowy.
czy Wynajem na własność to dobry pomysł?
programy Rent-to-own mogą wydawać się dobrym pomysłem dla kupujących, którzy nie mogą jeszcze do końca zakwalifikować się do kredytu hipotecznego, ale chcą dostać stopę w drzwiach-dosłownie!
minusem jest to, że mieszkania do wynajęcia wiążą się z dużym ryzykiem. Więc zagłębimy się w plusy i minusy, zanim zdecydujesz się je zdobyć.
zalety dla kupujących
budujesz zaliczkę w czasie
zamiast forkować znaczną zaliczkę, gdy się wprowadzasz, budujesz kapitał przez określony czas, płacąc wyższy czynsz.
możesz uniknąć konkurencji kupujących
po zakończeniu umowy najmu na własność, nie będziesz w stanie konkurować z innymi nabywcami nieruchomości.
nie musisz od razu kwalifikować się do kredytu hipotecznego
możesz zostać wciągnięty do programu do wynajęcia, ponieważ nie stać cię jeszcze na zakup domu. Może nadal spłacasz dług lub nie masz zaoszczędzonej zaliczki.
Przeprowadzka do domu bez ubiegania się o kredyt hipoteczny może wydawać się rozwiązaniem. Ale oto prawda: szanse na to, że Twoja umowa najmu na własność spadnie, znacznie wzrosną, jeśli już jesteś w finansowym bałaganie.
wady dla kupujących
Twój czynsz będzie droższy
nawet jeśli Twoja umowa jest tak skonfigurowana, że część twojego czynszu idzie na kapitał w domu co miesiąc, twoje ceny wynajmu będą wyższe z tego powodu.
dlaczego po prostu nie wynająć lokalu za mniejsze pieniądze i zatrzymać pieniądze, które odkładasz na zaliczkę na swoim koncie bankowym zamiast na koncie właściciela?
zapłacisz dodatkowo za Opłaty i naprawy
pamiętaj-musisz zapłacić tę opłatę z góry (patrz # 4 powyżej), aby mieć możliwość zakupu domu w dół drogi. Pewnie tego nie odzyskasz, jeśli umowa nie wypali.
i nie zapomnij-możesz być odpowiedzialny za wszystkie naprawy i utrzymanie nawet podczas wynajmu. Nieoczekiwane sytuacje awaryjne mogą sprawić, że Twoja kieszeń stanie się poważną dziurą-dla domu, który jeszcze nie jest Twój!
możesz zapłacić więcej niż dom jest wart
jeśli masz umowę na wynajem na własne na kilka lat, nie masz możliwości poznania, co Rynek nieruchomości lub lokalna gospodarka może zrobić w tym czasie.
oczywiście, wartość domu może wzrosnąć, ale może również spaść. Cena zakupu, którą blokujesz na początku umowy, jest zwykle zawyżana, aby uwzględnić rosnące wartości domu.
oznacza to, że możesz w końcu zapłacić więcej,niż nieruchomość jest warta!
tracisz pieniądze, jeśli zdecydujesz się nie kupować domu
powiedzmy, że dostaniesz nową pracę, która wymaga przeprowadzki. A może nadal nie możesz kwalifikować się do kredytu hipotecznego na koniec okresu obowiązywania umowy. Może po prostu zdecydujesz, że ten dom nie jest dla ciebie.
jeśli masz umowę najmu, możesz odstąpić od umowy. Ale co się stanie z gotówką, którą rozłożyłeś na wyższy czynsz i pieniądze na opcje? To tysiące dolarów, których nie odzyskasz.
Umowa sprzyja Sprzedającemu
coś tak małego, jak późna Kontrola czynszu lub nie płacenie za naprawę w „terminowy sposób” może zwolnić wynajmującego z jakiegokolwiek obowiązku przestrzegania umowy. Nie będzie rycerza w lśniącej zbroi, który by cię uratował, ani twojego kontraktu.
Możesz stracić kapitał, który zbudujesz
jeśli sytuacja finansowa właściciela ulegnie zmianie i dom zostanie przejęty, ten dom trafi do banku—nie do ciebie.
lub jeśli sprzedawca po prostu się i zmienia zdanie po podpisaniu umowy najmu na własny, wymagałoby to kosztownych działań prawnych, aby wyegzekwować umowę w tym scenariuszu. Jest to koszt, którego możesz nie być w stanie (lub nie chcieć) zapłacić.
Reasumując: czy warto wynajmować?
chociaż umowa najmu na własny rachunek jest dokumentem prawnie wiążącym, ma zbyt wiele luk prawnych, aby być gwarancją. Plus, tracisz tyle pieniędzy w procesie, jeśli umowa pójdzie nie tak.
więc trzymaj pieniądze na swoim koncie bankowym i unikaj umów najmu-nie warto!
jeśli chodzi o wynajem mieszkań, wady przeważają nad zaletami. Jeśli chcesz podjąć mądrą decyzję na przyszłość, jest to proste: unikaj sytuacji leasingu własnego, nawet jeśli oznacza to, że musisz czekać na przeprowadzkę.
zaufaj nam-warto kupić dom mądrze. Jeśli potrzebujesz czasu, aby oczyścić swoje finanse, to w porządku.
:
- wynajmuj dalej. Nie ma wstydu w wynajmie, podczas gdy spłacasz długi i oszczędzasz fundusz awaryjny. To najlepsze, co możesz zrobić!
- oszczędzaj. Gdy Twoje finanse są w porządku, zacznij oszczędzać na dużą zaliczkę. Nie kupuj domu—ani nie podpisuj umowy kupna domu-kiedy jesteś spłukany!
Sprzątanie bałaganu finansowego i oszczędzanie zaliczki nie jest łatwe. To wymaga ciężkiej pracy i poświęcenia. Ale warto!
kiedy wprowadzasz się do nowego miejsca, będziesz miał spokój, wiedząc, że dokonałeś wyboru, który pobłogosławi Twoją rodzinę na wiele lat.
Znajdź eksperta od nieruchomości
kupno domu w tradycyjny sposób może zająć więcej czasu, ale będziesz zadowolony, że to zrobiłeś. Kiedy jesteś gotowy do zakupu, Agent nieruchomości może pomóc Ci znaleźć dom w swoim budżecie, który kochasz.
aby szybko i łatwo znaleźć najlepszych agentów w Twojej okolicy, wypróbuj nasz program wspieranych lokalnych dostawców (Elp). Wykonaliśmy dla ciebie ciężką pracę i sprawdziliśmy agentów nieruchomości w całym kraju.
polecamy tylko agentów, którzy zdobyli naszą gwarancję Ramseytrust, dzięki czemu możesz mieć pewność, że współpracujesz z najlepszymi.
Znajdź najlepszego agenta nieruchomości w swojej okolicy!