jeśli posiadasz mieszkanie, masz prawo przedłużyć umowę najmu o 90 lat przy zerowym czynszu. Jest to indywidualne prawo przysługujące wszystkim właścicielom mieszkań, jeśli spełniają określone kryteria.
Alternatywnie możesz współpracować z innymi właścicielami mieszkań w swoim budynku i kupić własność budynku (tzw. prawo do zbiorowego uwłaszczenia).
poniżej znajdują się pytania i odpowiedzi dotyczące prawa do przedłużenia najmu lokalu mieszkalnego.
więcej informacji znajdziesz w FAQ na temat kupna nieruchomości wraz z innymi najemcami. Po nabyciu własności budynku można ubiegać się o przedłużoną dzierżawę.
jakie są odpowiednie przepisy?
jakie są kryteria kwalifikacyjne?
główne są następujące, ale należy zauważyć, że istnieje szereg wyjątków:
- mieszkanie musi być utrzymywane na podstawie długiej umowy najmu, tj. pierwotnie udzielono go na okres dłuższy niż 21 lat
- mieszkanie musi być własnością użytkownika przez ponad dwa lata. Ta data rozpoczyna się od momentu, gdy jesteś zarejestrowany jako właściciel w rejestrze gruntów.
nie musisz mieszkać w mieszkaniu. Nie ma kwalifikacji rezydenta. Nie ma również znaczenia, czy dzierżawa jest prowadzona w Twoim imieniu lub przez firmę, którą kontrolujesz.
jakie są niektóre wyjątki?
najem podlega najmie niższej, która sama w sobie jest leasingiem kwalifikowanym lub jest leasingiem biznesowym lub wynajmującym jest dobroczynny Fundusz Mieszkaniowy. Alternatywnie, jeśli wcześniej złożyłeś roszczenie, nie możesz złożyć nowego roszczenia, dopóki nie upłynie co najmniej rok.
istnieją inne wyjątki, więc przed przystąpieniem do postępowania należy skontaktować się z nami, aby sprawdzić swoją indywidualną sytuację.
dlaczego warto przedłużyć?
Twoja umowa najmu jest marnotrawstwem. Wraz ze spadkiem długości leasingu, jego wartość również się zmniejsza. Szczególne punkty, o których należy pamiętać, to:
- za przedłużenie umowy najmu zapłacisz więcej, jeśli do końca okresu najmu pozostało mniej niż 80 lat. To może mieć znaczenie. Zwykle zaleca się przedłużenie, zanim umowa najmu osiągnie ten limit.
- kredytodawcy nie lubią krótkich umów najmu mieszkań. Możesz napotkać trudności, jeśli chcesz sprzedać swoje mieszkanie, jeśli pozostały okres najmu jest krótszy niż kryteria określone przez większość kredytodawców. Różni kredytodawcy mają różne kryteria, ale na ogół szukają niewykorzystanego okresu co najmniej 60 lat.
na jak długo mogę przedłużyć umowę najmu?
możesz dodać 90 lat do tego, co pozostało z istniejącej umowy najmu. Na przykład, jeśli masz 80 lat do końca umowy najmu, otrzymasz nową umowę najmu na 170 lat.
ile to będzie kosztować?
będziesz musiał zapłacić składkę na rzecz właściciela, aby przyznać przedłużenie najmu. Kalkulacja wyceny w celu obliczenia składki jest złożona. Ogólnie rzecz biorąc, jest on obliczany przez odniesienie do czynszów gruntowych i rentowności oraz długości okresu, który nie pozostał do końca. Leasehold Advisory Service ma dobry kalkulator do obliczenia prawdopodobnego kosztu premii.
będziesz miał również własne koszty zawodowe, które będą ponoszone przez twoich prawników i geodetów, a w bardziej złożonych przypadkach przez adwokata.
należy również pamiętać, że w przypadku doręczenia zawiadomienia właścicielowi zgodnie z Ustawą, będzie on również osobiście odpowiedzialny za uzasadnione koszty wynajmującego, które poniesie w związku z:
- każde dochodzenie, które właściciel jest zobowiązany przeprowadzić, aby sprawdzić, czy kwalifikujesz się do prawa do nowej umowy najmu
- uzyskanie wyceny mieszkania
- negocjowanie i udzielenie Ci nowej umowy najmu.
ponadto, nie będzie zwykle koszty związane z każdej transakcji przeniesienia, takich jak:
- Opłata skarbowa podatek gruntowy (w zależności od ceny, którą płacisz)
- opłaty rejestrowe gruntów
- wypłaty, takie jak opłaty za Wyszukiwanie, które w Londynie wynoszą zwykle 300-400£.
jeśli sprawa ma trafić do sądu pierwszego poziomu (PTF), Twoje własne koszty będą wyższe. Na koniec, będziesz musiał zapłacić ustawową kaucję, która wynosi 10% kwoty wstawionej w pierwotnym zawiadomieniu o roszczeniu jako oszacowanie najemcy składki, która rozpoczyna proces.
Czy potrzebuję rzeczoznawcy?
zawsze zalecamy uzyskanie formalnej wyceny od rzeczoznawcy specjalizującego się w tej dziedzinie. Nawet w przypadku negocjacji musisz mieć pomysł na to, ile możesz zapłacić. Ponadto konieczne jest określenie ceny w pierwotnym zawiadomieniu. Jeśli cena jest nierealistyczna, może to prowadzić do stwierdzenia nieważności powiadomienia lub skłonić właściciela do sporu sądowego, który może być kosztowny.
co się stanie, jeśli dojdzie do sporu?
ustawa przewiduje harmonogram dla obu stron do naśladowania, a wszelkie spory dotyczące warunków nowej dzierżawy lub premii do rozstrzygania przez Sąd pierwszego szczebla. Wniosek do PTF należy złożyć w terminie sześciu miesięcy od wezwania właściciela do zapłaty. Nieprzestrzeganie tego terminu spowoduje wycofanie roszczenia.
mam kredyt hipoteczny na mieszkanie. Czy muszę doradzić pożyczkodawcy, że chcę przedłużyć umowę najmu?
niekoniecznie, ponieważ ustawa zachowuje bezpieczeństwo pożyczkodawcy, skutecznie zamieniając jego opłatę z istniejącej umowy najmu na nową umowę najmu. Zalecamy jednak skontaktowanie się z nimi w ramach uprzejmości, ponieważ rejestr gruntów prawdopodobnie powiadomi ich o wniosku o rejestrację nowej umowy najmu, a w każdym razie możesz chcieć wziąć kolejną pożyczkę w celu opłacenia składki i kosztów.
rozważam zakup mieszkania, które ma krótki termin. Co mogę zrobić?
pod warunkiem, że sprzedawca jest właścicielem mieszkania od ponad dwóch lat, możesz zgodzić się ze sprzedawcą na doręczenie zawiadomienia o roszczeniu, a następnie przenieść prawa wynikające z tego roszczenia na ciebie po sfinalizowaniu zakupu.
mój budynek ma więcej niż jednego właściciela, więc co mam zrobić?
to nie jest rzadkością w centrum Londynu. Właściwy właściciel jest tym, którego odsetki są wystarczająco długie, aby przyznać nową umowę najmu na 90 lat plus pozostały okres. W większości przypadków będzie to wolny właściciel, ale niektóre bloki mogą mieć pośredniego właściciela posiadającego 200-letnią dzierżawę. W tym przypadku prawdopodobnie będzie pośrednim właścicielem.
jak długo potrwa cały proces?
z naszego doświadczenia wynika, że od sześciu do dziewięciu miesięcy to norma. Jeśli sprawa ma trafić do PTF, to będzie dłużej.
a co z negocjacjami z właścicielem poza procedurą ustawową? Jakie są plusy i minusy tego?
to może być twoja jedyna opcja, jeśli nie kwalifikujesz się zgodnie z Ustawą. Jednak z naszego doświadczenia wynika, że możesz zapłacić więcej pieniędzy niż w przypadku wniesienia formalnego roszczenia, a także nie masz kontroli nad tym, jak szybko właściciel zareaguje. Z formalnym roszczeniem istnieje określony harmonogram z sankcjami za nieprzestrzeganie.
a co z warunkami umowy najmu przedłużonego – czy są one takie same jak dotychczasowa umowa najmu, czy można je zmieniać?
ustawa mówi, że nowa umowa najmu musi być na takich samych warunkach jak dotychczasowa umowa najmu. Istnieją jednak pewne ograniczone wyjątki od tego:
- jeżeli dotychczasowa dzierżawa obejmuje nieruchomość, która nie ma być uwzględniona w nowej dzierżawie
- w przypadku gdy dokonano fizycznych zmian w nieruchomości od czasu udzielenia istniejącej dzierżawy
- w przypadku gdy przepisy dotyczące opłaty za usługę zostały pobrane w sposób wadliwy, aby wynajmujący nie mógł odzyskać pełnych kosztów napraw lub ubezpieczenia.
co jeśli mój właściciel zaginął? Jak mogę się dowiedzieć, kto jest wolnym posiadaczem?
jeśli właściciel nie może zostać znaleziony, będziesz musiał wystąpić do sądu o coś, co jest znane jako „nakaz nabycia uprawnień”. Będziesz musiał udowodnić sądowi, że masz prawo do nabycia nowej umowy najmu i że podjąłeś wszelkie uzasadnione kroki w celu zlokalizowania właściciela, ale nie zrobiłeś tego.
a co z finansowaniem przedłużenia leasingu?
jeśli dotychczasowy pożyczkodawca nie jest przygotowany na dalszą zaliczkę, będziesz musiał uciekać się do oszczędności lub pomocy ze strony rodziny.
jestem wolnym posiadaczem / właścicielem i otrzymałem zawiadomienie od mojego najemcy, domagając się nowej umowy najmu. Co mam zrobić?
cokolwiek zrobisz, nie ignoruj tego, myśląc, że sprawa minie. Jeśli nie odpowiesz formalnym kontrybucją Wynajmującego w określonym terminie, który zwykle wynosi dwa miesiące od otrzymania wypowiedzenia najemcy, będziesz zmuszony udzielić nowej umowy najmu po cenie określonej w wypowiedzeniu najemcy.
należy wyznaczyć radcę prawnego, który sprawdzi, czy najemca jest uprawniony do wniesienia roszczenia i sporządzi formalny roszczenie wzajemne. Rzeczoznawca powinien również zostać wyznaczony, aby doradzić ci w sprawie prawdopodobnej opłaty. Koszty te powinny ostatecznie być odzyskiwane od najemcy wnoszącego roszczenie przeciwko tobie.
jakich informacji potrzebujesz ode mnie jako najemcy, aby wnieść roszczenie?
potrzebujemy następujących:
- szczegóły dotyczące własności mieszkania; zwykle wystarczy tytuł księgi wieczystej
- kopia umowy najmu
- szczegóły właściciela; ponownie wystarczy tytuł księgi wieczystej odsetek właściciela. Jeśli nie, to Kopia ostatniego żądania czynszu / opłaty za usługę, która powinna zawierać dane właścicieli
- Twój dowód tożsamości-musimy zobaczyć twój paszport i ostatni rachunek za media, aby udowodnić miejsce zamieszkania.
Przydatne linki
- Doradztwo w zakresie dzierżawy nieruchomości
- Kalkulator przedłużenia dzierżawy
- przedłużenie dzierżawy – rozpoczęcie działalności
- rejestr gruntów
- ALEP