na pierwszy rzut oka działalność self storage i koszty budowy jednostek pamięci masowej wyglądają tak prosto. Inne firmy mają zamawianie produktów, ilość zapasów & przechowywanie, problemy z psuciem się, przestarzałość, personel, planowanie, problemy z odpowiedzialnością za produkt, sprzęt &materiały eksploatacyjne itp. itd. itd. większość z nich nie jest częścią równania self storage. Ale wciąż wody płyną głęboko,a wskakiwanie do magazynu samoobsługowego, ponieważ wygląda na łatwe, może spowodować więcej plusku
, niż jesteś przygotowany.
po pierwsze, „zbuduj to, a przyjdą” nie działa tutaj. Dobra kampania reklamowa i Świetne
ceny nie stworzą „potrzeby” tam, gdzie jej nie ma. Ludzie mogą być przekonani, że „brakuje
out”, jeśli nie mają najnowszego gadżetu, najlepszej pizzy, najszybszego motocykla, lub najbardziej ponętnego
zapachu….ale mówienie im, że muszą płacić miesięczną opłatę za przechowywanie rzeczy, których nie mają, nie zadziała
, bez względu na to, jak atrakcyjna jest cena lub stylowy obiekt.
Self storage jest tak wszechstronny pod względem konstrukcji i tak prosty w obsłudze w porównaniu do większości
firm, osób, które mają ziemię lub chcą rozpocząć działalność z powodów osobistych, są kuszeni
, aby wskoczyć przy minimalnych badaniach. Częścią odpowiedzialności, przed którą stoją ci z nas w branży, jest
pomaganie ludziom widzieć szerszy obraz. Self storage to firma, która musi być oceniana na
tych samych warunkach, co każda inna firma.
koszt budowy jednostek pamięci masowej – model biznesowy Self Storage
podstawowym pytaniem, na które należy odpowiedzieć, określając, czy Self storage będzie dla Ciebie działał, jest: czy
pieniądze, które według prognoz generują Twój obiekt, wystarczą na pokrycie wszystkich twoich kosztów i
wydatków, i czy zapewnią ci dochód, którego pragniesz w okresie
, którego potrzebujesz ? Są cztery czynniki decydujące. (1) ile można oczekiwać, aby zarobić
w sprzedaży (czynsze + towar). (2) Ile będzie kosztować Budowa i eksploatacja Twojego obiektu oraz (3)
ile zysku potrzebujesz, aby ta inwestycja była opłacalna? (4) Jaka jest Twoja strategia wyjścia
(długoterminowy lub ostateczny cel inwestycji)?
odpowiedź na pierwsze pytanie jest połączeniem dwóch czynników. Ile każdego produktu (wielkości jednostek,
typów) masz miejsca na swojej ziemi i jaką stawkę możesz naliczyć za każdy z nich? Problem stawki
jest na ogół łatwiejszy niż problem z produktem, wystarczy trochę badań. Zazwyczaj możesz
pobierać opłaty za podobne produkty od konkurencji. Jeśli twój obiekt jest ładniejszy lub bardziej
wygodny niż konkurencja, możesz być w stanie naładować nieco więcej. Ludzie zazwyczaj wolą
przechowywać rodzinne rzeczy tak blisko domu, jak to możliwe, lub w miejscu dogodnym do dróg
, które zabierają do lub z pracy lub innych miejsc, w których rutynowo podróżują. Tak więc większość twoich klientów przyjdzie
z odległości kilku mil od Twojego obiektu lub z ruchu na szlakach handlowych w pobliżu Twojego obiektu. Są to
obszary, w których musisz sprawdzić stawki i obłożenie konkurencji.
sprawdzenie konkurencji
odwiedzenie konkursu osobiście jest konieczne, aby zobaczyć, jak zaproponowany obiekt będzie się układał w porównaniu
do ich i czy ich firmy wydają się dobrze prosperować. Jeśli twoi konkurenci nie są dobrze zajęci
, obszar mógł osiągnąć punkt nasycenia i po prostu nie ma już bazy klientów
, z której można czerpać. Nie buduj myśląc, że jeśli masz ładniejszy obiekt, to przeniosą się do twojego, to
nie. to bezwładność, obiekt w spoczynku ma tendencję do pozostawania w spoczynku. Jest to jeden z powodów, dla których działa Self storage
. Uzyskaj jak najwięcej informacji poprzez pytania i obserwacje, a następnie wykonaj połączenia telefoniczne
, aby wypełnić puste pola. Możesz nie być w stanie uzyskać potrzebnych informacji z bezpośredniego podejścia
. Przygotuj się na małe dochodzenie, jeśli to konieczne, aby określić potencjalne stawki jednostkowe i
obłożenie konkurentów.
strona & Mix jednostek
następnym krokiem jest określenie mieszanki jednostek. Unit mix determination to sztuka / nauka z kilkoma ogólnymi wytycznymi
. Im gęstsza populacja, tym lepiej sprzedają się mniejsze jednostki; odwrotność dotyczy
większych jednostek. Mieszanka lokali jest bardziej zbywalna niż lokale o tej samej wielkości, a najemcy komercyjni
zwykle używają większych lokali niż klienci mieszkalni. Chociaż wiele rodzajów budynków metalowych można
w razie potrzeby zmienić konfigurację, należy zachować dużą ostrożność przy określaniu mieszanki jednostek. Przestrzeń powietrzna
podzielona przez ściany jest twoim jedynym produktem. Im bardziej konfiguracja jednostek pasuje do Twoich potencjalnych klientów
, tym lepsza będzie Twoja sprzedaż. Jeśli chcesz kierować reklamy na niszowy rynek, taki jak płyty lub
przechowywanie wina, może to być obszar, w którym zdecydujesz się zasięgnąć porady eksperta poprzez badanie wykonalności
. Skontaktuj się z kilkoma firmami, aby zobaczyć, jakie usługi oferują, a także ich strukturę opłat.
upewnij się, że to, za co płacisz, to nie tylko zebrane informacje, ale w rzeczywistości dostarcza odpowiedzi
, których szukasz. Po ustaleniu kombinacji jednostek i stawek możesz obliczyć potencjalny dochód z wynajmu. Jeśli oferujesz sprzedaż towarów lub inne usługi pomocnicze szacunki tego dochodu są dodawane do czynszów w celu obliczenia potencjalnego dochodu brutto. Po ustaleniu dochodu należy przewidzieć koszty i wydatki.
przygotowanie terenu
przygotowanie terenu jest często najbardziej kosztownym elementem budowy i jest całkowicie indywidualne dla
każdej lokalizacji. Większość budowniczych może cytować” płyty i powyżej ” szacunki kosztów budowy. Wydatki na projekt
i mnóstwo rządowych opłat za zatwierdzenie również znacznie dotkną Twojego portfela. Ponadto
do kosztów budowy obiektu, będziesz potrzebować kapitału operacyjnego wystarczającego do obsługi obiektu
w fazie najmu.
Leasing
Faza leasingu to okres od dnia otwarcia drzwi do dnia, w którym masz
wystarczające dochody z wynajmu i sprzedaży towarów na pokrycie kosztów posiadania sklepu. Koszty posiadania
obejmują miesięczne koszty operacyjne (koszty pracownicze, Media, konserwacja,
itp.), obsługa zadłużenia w zakresie kredytu budowlanego lub hipoteki, podatków i ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej (majątkowej, nie
). Aby oszacować, ile leasingu przenosić pieniądze będziesz musiał pożyczyć (zwykle w ramach
kredytu budowlanego) określić, jaki procent powierzchni netto najmu można racjonalnie
oczekiwać, aby wynająć każdego miesiąca. Różnica między powierzchnią brutto a powierzchnią netto
powierzchni najmu polega na tym, że powierzchnia brutto obejmuje korytarze, wejścia itp., a powierzchnia najmu netto
to tylko ta przestrzeń, którą można wynająć. Pomnóż powierzchnię najmu netto przez
średni czynsz za metr kwadratowy, a to da Ci całkowity potencjalny dochód.
Następna „szara strefa”, z którą masz do czynienia, zakłada, ile powierzchni kwadratowych spodziewasz się
wynająć co miesiąc. W większości obszarów kraju wynajem zaczyna się z hukiem wiosną, utrzymuje się dość
dobrze przez lato, następnie zwęża się na jesień, a zimą prawie zamarza. Jednak gospodarki lokalne
mogą znacząco wpłynąć na tę tendencję. Jeśli jesteś w mieście Studenckim, możesz załadować materiały dla nauczycieli
i rzeczy studenckie od maja-czerwca do sierpnia-września i prowadzić ciężki marketing
przez resztę roku, aby wszystko działało. Jeśli to możliwe, przeczytaj magazyny branżowe, aby znaleźć stawki najmu w
Twojej okolicy lub porozmawiaj z lokalnymi operatorami o trendach, a następnie złóż oszacowanie, jaki procent dochodów z wynajmu
spodziewasz się uzyskać każdego miesiąca.
jeśli spodziewasz się wynająć trzy procent powierzchni netto w pierwszym miesiącu i trzy
w drugim miesiącu, możesz spodziewać się 3% dochodu netto w pierwszym miesiącu i 6% w drugim
miesiącu itp. Przez pierwsze kilka miesięcy prawdopodobnie nie będziesz miał wielu przeprowadzek, ale po 3 do
6 miesiącach będziesz musiał również odjąć utracone dochody z powierzchni kwadratowych, aby przeprowadzić się, aby uzyskać dobre
oszacowanie rzeczywistego dochodu brutto za miesiąc. Odjąć szacowane wydatki od szacowanego dochodu brutto
w celu określenia szacowanego dochodu netto. Tak długo, jak ta liczba dochodu netto jest liczbą ujemną,
musisz pożyczyć pieniądze na pokrycie wydatków. To jest „Lease carry”. Gdy twoje dochody pokrywają wydatki
, osiągnąłeś równowagę i nie musisz już pożyczać. Oznacza to, że twoje wydatki
nie obejmowały rozliczenia międzyokresowego z tytułu podatków i ubezpieczeń. Podatki i ubezpieczenia zazwyczaj nie mają
do płacenia miesięcznie, ale nigdy nie można o nich zapomnieć-mają plan, aby je pokryć.
zwrot z inwestycji w Self Storage
po pokryciu wszystkich wydatków, przychodem otrzymywanym z Twojego obiektu jest zysk. Ostatnim
czynnikiem decydującym o tym, czy zbudować swój sklep, czy nie, jest to, czy zysk, który otrzymasz
z tej inwestycji, jest równy lub większy niż zysk, który możesz osiągnąć, inwestując w coś
innego. Dodatkowym czynnikiem do rozważenia jest to, czy chcesz sprzedać obiekt w pewnym momencie, czy
po prostu mieć strumień dochodów w dającej się przewidzieć przyszłości. Chcesz przerzucić nieruchomość tak szybko, jak
, aby uzyskać więcej pieniędzy na dodatkowe inwestycje? Czy chcesz utrzymać placówkę, dopóki
dzieci nie będą gotowe na studia, a następnie sprzedać, aby mieć fundusze na studia? A może chcesz ją zatrzymać za
dochód emerytalny? To jest Twoja strategia wyjścia; powinieneś wybrać inwestycję, która najlepiej spełnia
przyszłe cele, a także te natychmiastowe.
urok Self storage jest prawdziwy, jest to wyjątkowo prosty biznes, ale nadal jest biznesem. Zanim
zostaną podjęte jakiekolwiek inne decyzje, musisz zdecydować, czy jest to firma, która spełni
Twoje cele. Następnie możesz wybrać wygląd, który chcesz, mieszkanie lub po prostu Biuro, kolory, jakie drzwi
kupić, system bezpieczeństwa, ogrodzenia, podłogi itp.