jak długo to wszystko potrwa?
jeśli nieruchomość jest pusta, a kupujący nie wymaga kredytu hipotecznego, sprzedaż lub zakup można teoretycznie zakończyć w ciągu kilku dni, ale jest to bardzo niezwykłe. To powiedziawszy, zrobiliśmy to wiele razy
jest bardziej prawdopodobne, że kredyt hipoteczny będzie wymagany, i będzie łańcuch transakcji, a jeśli tak jest, to zwykle trwa 4-6 tygodni do wymiany umów, a następnie kolejne 2-4 tygodnie między wymianą umów i zakończeniem, co w sumie 6-10 tygodni od początku do końca.
wszyscy nasi prawnicy i pracownicy zrobią wszystko, aby przeprowadzić transakcję tak szybko, jak to możliwe, ale nie możemy zagwarantować, jak długo to potrwa – i nie powinieneś wierzyć nikomu, kto to robi! Jeśli klienci mają na uwadze konkretną skalę czasu, zwłaszcza jeśli istnieje konkretny powód, taki jak emigracja lub przeprowadzka do nowej pracy, zalecamy, aby klienci powiedzieli to tak wcześnie, jak to możliwe, ponieważ zawsze istnieje możliwość przedstawienia „docelowej” daty ukończenia, aby pomóc skoncentrować Wszystkie umysły
jak szybko muszę zapłacić jakiekolwiek pieniądze?
jeśli kupujesz nieruchomość, na początku poprosimy Cię o około £350.00 na pokrycie początkowych prac, w tym opłat za Wyszukiwanie, które zostaną wypłacone w Twoim imieniu. Saldo ceny i kosztów prawników będzie płatne na krótko przed zakończeniem, chyba że pożyczasz więcej niż 90% ceny zakupu, w takim przypadku może to być wymagane przed wymianą umów.
jeśli właśnie sprzedajesz, możesz nie płacić żadnych pieniędzy z góry. Wszelkie hipoteki, a także koszty i opłaty pośredników nieruchomości, zostaną wypłacone z wpływów ze sprzedaży po zakończeniu, zanim saldo zostanie wysłane do ciebie.
Czy potrzebuję ankiety?
w przypadku uzyskania kredytu hipotecznego rzeczoznawca sprawdzi nieruchomość w imieniu kredytodawcy. Chociaż jego raport da ci wskazówkę, czy uważa, że nieruchomość jest warta kwoty, którą poprosiłeś o pożyczenie, nie będziesz mógł na niej polegać, jeśli coś pójdzie nie tak, ponieważ informacje te są dostarczane na korzyść pożyczkodawcy, a nie Twojego.
za dodatkową opłatą zazwyczaj oferowana jest opcja umówienia się na ten sam rzeczoznawca do przeprowadzenia bardziej szczegółowego „raportu Kupującego Dom”. Możesz na tym polegać, więc jeśli w późniejszym terminie znajdziesz problem, który nie jest wymieniony w raporcie, możesz mieć pewne zadośćuczynienie wobec rzeczoznawcy.
jeśli nieruchomość jest dość stara, lub jesteś szczególnie zaniepokojony pewnym aspektem jej stanu, możesz uzyskać pełny raport z badania strukturalnego, który jest jeszcze bardziej szczegółowy, ale w rezultacie kosztuje raczej więcej.
zawsze pamiętaj, że złotą zasadą jest „pozwól Kupującemu uważać”, więc (pod warunkiem, że nie zostałeś celowo wprowadzony w błąd) będziesz odpowiedzialny za wszelkie problemy, które odkryjesz po wprowadzeniu się.
jaki rodzaj ankiety powinienem mieć?
1. Upewnij się, że geodeta jest niezależny. Agenci nieruchomości polecają, ale czy im za to zapłacono? Możliwe. To przestępstwo nie mówić.
2. Sprawdź, czy twój geodeta jest na bieżąco. Istnieją teraz dwa poziomy badań. Poziom 2 i poziom 3. Spokojnie. Co ci powiedziano? Badania strukturalne? Pełna ankieta? Inspekcja budowlana? To stare i nieaktualne opisy.
3. Porozmawiaj z geodetą. Odpowiedni geodeci pracują i wspierają cię. Jeśli wszystko, co ci powiedziano ,to „sprawdź to”, jaki jest sens?
4. Bierz, co chcesz. Powiedz geodecie, czego chcesz, a następnie porównaj ceny. Nie pytaj tylko o cenę i czas.
5. Nie tylko porównuj ceny online. Najtańsze ankiety płacą, aby dostać się na szczyt porównywarek. Wszystkie ankiety nie są takie same. Nie daj się zwieść, to nie tylko puszka fasoli.
6. Ile są warte informacje? Ile wydajesz na zakup domu? Chcesz, aby ankieta kosztowała mniej niż serwis pralek? Nie jest to dobry pomysł – ale upewnij się, że dostajesz to, za co płacisz.
7. Pomagasz matce/ojcu / dziecku kupić dom? Znalezienie profesjonalistów, którzy im pomogą i doradzą, jest najlepszym prezentem, jaki możesz dać.
8. Kto jest Twoim geodetą? Na pewno wszystkie są takie same? Nie. Geodeci FRICS są dobrze wykwalifikowani, a dyplomowany geodeta budowlany jest przeszkolony w zakresie zgłaszania usterek i problemów. FRICS oferuje raport Homebuyers oparty na standardowym systemie ostrzegania o sygnalizacji świetlnej. Geodeci budowlani często wnikają w szczegóły.
9. Dom wygląda dobrze, jest prawie nowy. Co może być nie tak? Chcesz po prostu wiedzieć, jakie są duże przedmioty, a znajomy budowniczy na nie spojrzał? A jeśli coś jest nie tak? Jak duży jest problem? Będzie gorzej? Czy wpłynie to na cenę? Kupowanie mądrości i doświadczenia jest warte każdego grosza. Znajdź lokalnego, niezależnego geodetę i przekonaj się!
ile będę potrzebował depozytu?
normalnie 10% kaucji należy wpłacić przy wymianie umów. Jeśli kupujesz i sprzedajesz, twój prawnik może Zwykle korzystać z depozytu kupujących w związku z zakupem, więc nie będziesz musiał niczego znaleźć.
jeśli dopiero kupujesz, kwota depozytu może zależeć od wielkości Twojego kredytu hipotecznego (jeśli w ogóle). Jeśli jest to mniej niż 90%, zwykle będziesz musiał znaleźć 10% jak zwykle, ale jeśli pożyczasz więcej niż to, możemy być w stanie przekonać sprzedawcę, aby zaakceptował dowolną kwotę, którą wkładasz (lub czasami nawet tylko kwotę kosztów i wypłat), jeśli pożyczasz aż 100%.
jakie wyszukiwania są przeprowadzane i dlaczego?
istnieje sześć głównych rodzajów wyszukiwania, które można przeprowadzić, a my zdecydujemy, który z nich jest niezbędny w Twoim przypadku:
• Wyszukiwanie władz lokalnych
to ujawnia szczegóły dotyczące historii planowania nieruchomości i tego, czy Rada jest świadoma wszelkich naruszeń planowania, a także wszelkich propozycji nowych dróg lub planów ruchu, nakazów ochrony drzew, obszarów ochrony i wszelkich innych spraw podlegających kontroli Rady, które mogą mieć wpływ na nieruchomość.
• Wyszukiwanie kanalizacji
pokaże, czy ścieki powierzchniowe i/lub ścieki ściekowe trafiają do kanalizacji publicznej lub prywatnej.
• Wyszukiwanie środowiskowe
ostatnio zaleca się, aby adwokat kupujący przeprowadził również wyszukiwanie środowiskowe,aby sprawdzić, czy w okolicy znajdują się wysypiska lub składowiska odpadów, czy nieruchomość została zbudowana na Starym terenie przemysłowym i czy istnieje jakiekolwiek ryzyko związane z zanieczyszczonym gruntem, emisjami toksycznymi, powodziami, osiadaniem itp.
• wyszukiwanie w rejestrze gruntów
odbywa się to tuż przed zakończeniem, aby dowiedzieć się, czy istnieją nowe kredyty hipoteczne zarejestrowane na nieruchomości, które nie zostały wcześniej ujawnione. Jeśli są to kupujący solicitor będzie oczywiście wymagać potwierdzenia, że zostaną one zwrócone.
• Szukaj opłat gruntowych
jeśli uzyskujesz kredyt hipoteczny, pożyczkodawca poprosi twojego prawnika o przeprowadzenie wyszukiwania, aby upewnić się, że nie jesteś bankrutem! Dość często to wyszukiwanie wyświetli wpis przeciwko komuś innemu o podobnej nazwie. Jeśli tak, zostaniesz poproszony o podpisanie kopii wyniku, aby potwierdzić, że nie dotyczy on Ciebie.
• wyszukiwarka Kancelarii
może to być skomplikowany obszar, a aby ułatwić życie, a także zapewnić najlepszą ochronę przed możliwą odpowiedzialnością, radzimy klientom uzyskać ubezpieczenie w rutynowym zakresie, ponieważ koszty są zwykle mniejsze niż koszty pełnego zbadania tego obszaru.
Czy mogę wymienić umowy przed otrzymaniem oferty kredytu hipotecznego?
jeśli z jakiegokolwiek powodu oferta kredytu hipotecznego zostanie odrzucona lub opóźniona lub zawiera wszelkie warunki, których nie możesz spełnić, pieniądze mogą nie być dostępne, gdy są wymagane, więc wymiana umów bez niej byłaby niezwykle niebezpieczna, zdecydowanie radzimy tego nie robić.
co się dzieje na wymianie umów?
Wymiana umów odbywa się między radcą prawnym kupującego a radcą prawnym sprzedającego, zwykle przez telefon. Sprawdzają, czy ich klienci podpisali identyczne umowy, uzgadniają termin realizacji i zgadzają się od razu przesyłać sobie umowy podpisane przez swoich klientów. Zazwyczaj oczekuje się, że kupujący zapłaci do 10% ceny zakupu na tym etapie jako depozyt-zwykle jest on przechowywany przez prawnika Sprzedającego do czasu zakończenia. Zalecamy, aby nie rezerwować przeprowadzek ani nie powiadamiać o rezygnacji z wynajmowanej nieruchomości, dopóki nie nastąpi wymiana umów.
kiedy następuje wymiana umów?
tylko w przypadku wymiany umów transakcja jest prawnie wiążąca. Do tego czasu zarówno sprzedający, jak i kupujący mogą próbować renegocjować cenę zakupu, datę zakończenia lub inne uzgodnione warunki lub mogą wycofać się z transakcji całkowicie i bez żadnego zobowiązania lub odpowiedzialności w celu zrekompensowania drugiej stronie. Takie jest obecnie prawo.
po wymianie umów każdy wie, na czym stoi, kiedy będzie wypełniał (dzień przeprowadzki) i kiedy musi przelać pieniądze, podpisać dokumenty i potwierdzić swoje ustalenia dotyczące przeprowadzki. Nie daj się skusić, aby opuścić exchange tuż przed, a nawet w tym samym dniu, w którym planujesz ukończyć. Zalecamy 7-10 dni roboczych między wymianą umów a zakończeniem. W praktyce okres ten może być czasami krótszy, ale istnieje zwiększone ryzyko, że coś pójdzie nie tak, ponieważ ktoś nie ma czasu na zorganizowanie się.
prawnik kupującego nie będzie wymieniał umów, dopóki nie będzie zadowolony z wyników wszystkich poszukiwań i zapytań prawnych, wszelkie warunki i wymagania prawne dotyczące oferty kredytu hipotecznego kupującego nie zostaną spełnione, a kupujący będzie zadowolony z wyników ankiety.
jeśli kupujący jest zależny od sprzedaży innej nieruchomości lub sprzedawca jest zależny od innego zakupu, będzie musiał jednocześnie wymieniać umowy na transakcje zależne.
co się dzieje po zakończeniu?
zakończenie jest punktem, w którym radca prawny kupującego przekazuje pieniądze z konta bankowego na rachunek bankowy Radcy Prawnego sprzedającego, własność nieruchomości jest przenoszona na kupującego, a radca prawny sprzedającego organizuje przekazanie kluczy Kupującemu. To wszystko dzieje się tego samego dnia. Termin wykonania umowy został uzgodniony przed wymianą umów, a data stanowi część samej umowy.
jakie są najczęstsze przyczyny opóźnienia?
możesz mieć pewność, że zawsze będziemy starali się poprowadzić transakcję do przodu i ścigać innych prawników, przewoźników i osoby trzecie, które wstrzymują się. Jednak na początku nie możemy zagwarantować, że wszystko zostanie ukończone w określonym terminie i radzimy zachować ostrożność wobec każdego, kto uważa, że może. Są to niektóre typowe przyczyny opóźnienia:
- Długość zaangażowanego łańcucha – opóźnienie w jednym punkcie łańcucha opóźni wszystkich innych
- wniosek o kredyt hipoteczny trwa dłużej niż normalnie, być może dlatego, że Referencja lub kontrola kredytowa jest wymagana przez pożyczkodawcę i nie jest dostępna, a czasami tylko dlatego, że pożyczkodawca jest niezwykle zajęty
- oferta kredytów hipotecznych wydana z nieprzewidzianymi warunkami
- ankiety, wyszukiwania lub zapytania ujawniające coś nieoczekiwanego
- ktoś inny w łańcuchu nie chce działać tak szybko jak inni – wbrew temu, co mogą powiedzieć!
kiedy mogę zarezerwować przeprowadzki?
najlepiej unikać rezerwacji przeprowadzek do czasu wymiany umów, ponieważ przed tym czasem Data przeprowadzki nie jest określona i możesz stracić pieniądze, jeśli data zmieni się po dokonaniu rezerwacji.
Czy mogę się przeprowadzić w weekend?
niestety system bankowy używany do elektronicznego przelewu środków nie może być używany w weekendy i dlatego Twoja przeprowadzka musi odbywać się między poniedziałkiem a piątkiem.
kiedy muszę zorganizować ubezpieczenie budynków?
chyba że ubezpieczenie budynku jest organizowane przez pożyczkodawcę lub jest to nieruchomość dzierżawiona, a Ubezpieczenie jest obsługiwane przez freeholder, musisz zorganizować ubezpieczenie budynków od wymiany umów, ponieważ od tego czasu nieruchomość będzie na twoje ryzyko.
kwota pokrycia powinna być szacunkowym kosztem ponownego wybudowania nieruchomości, jeśli spali się ona do gruntu, co niekoniecznie jest tożsame z aktualną wartością rynkową. Jeśli miałeś ankietę lub otrzymujesz kredyt hipoteczny, Twój geodeta lub rzeczoznawca kredytodawców zwykle zasugerował minimalną kwotę ubezpieczenia w swoim raporcie.
co musimy wiedzieć, jeśli kupujemy we wspólnych nazwach?
większość par, które są w związku małżeńskim lub w stabilnym związku, kupuje jako „wspólnych lokatorów”, co oznacza, że po śmierci jednego lub drugiego z nich, że osoby połowę udziałów automatycznie przechodzą na drugą.
alternatywą jest posiadanie nieruchomości jako „lokatorów wspólnych”, co oznacza, że każda osoba połowa udziału jest traktowana jako oddzielna, tak że po śmierci jednego lub drugiego z nich jego udział nie przejdzie automatycznie do drugiego, ale do tego, kto został pozostawiony osobom zmarłym, lub, jeśli nie ma woli, do jego najbliższych krewnych.
jeśli wpłacasz nierówne kwoty do nieruchomości, osoba, która płaci większą kwotę, może i często powinna być chroniona „aktem powierniczym”, który określa twoje udziały, tak aby w przypadku jakiegokolwiek sporu lub śmierci jednego lub drugiego z Ciebie w przyszłości twoje pierwotne intencje zostały wyraźnie zapisane. Po rozważeniu powyższych opcji i / lub jeśli potrzebujesz dalszej porady, powinieneś poinformować swojego prawnika, aby mógł upewnić się, że Twoje życzenia zostały spełnione.
czy powinienem anulować istniejące polecenie zapłaty przed zakończeniem?
po wymianie umów, ale nigdy wcześniej, możemy doradzić klientom anulowanie istniejących płatności polecenia zapłaty. Powodem tego jest fakt, że otrzymamy notę o pozostałym saldzie (lub kwocie wykupu) od istniejącego pożyczkodawcy, która jest obliczana do daty zakończenia. Jeśli w międzyczasie do pożyczkodawcy zostanie wysłana jakakolwiek płatność polecenia zapłaty, spowoduje to nadpłatę i może to potrwać chwilę, zanim zostanie ona zwrócona.
Kiedy dokonać pierwszej wpłaty w ramach nowego kredytu hipotecznego?
wypełniając formularz wniosku o kredyt hipoteczny zostaniesz poproszony o podanie konkretnego dnia w miesiącu dla polecenia zapłaty. Jednak pożyczkodawca zazwyczaj skontaktuje się z tobą wkrótce po zakończeniu, aby poinformować Cię o pierwszej kwocie płatności i dniu, w którym zostanie ona pobrana. Należy pamiętać, że ze względu na sposób obliczania odsetek, jeśli wypełnisz w połowie miesiąca, Twoja pierwsza płatność może być nieco większa niż normalna.
co się dzieje z kluczami?
zazwyczaj są one pozostawiane agentom nieruchomości (jeśli istnieją), a kupujący zbiera je po wpłaceniu pieniędzy w dniu zakończenia. Jeśli nie ma agentów nieruchomości (lub nie jest to wygodne), sprzedawca przekaże je bezpośrednio Kupującemu.
tak czy inaczej ważne jest, aby z wyprzedzeniem uzgodnić, że kupujący nie będzie musiał czekać na zewnątrz z furgonetką!
chociaż twój prawnik zawsze będzie starał się zapewnić, że wszystko zostanie sfinalizowane tak wcześnie, jak to możliwe w dniu zakończenia – i zwykle jest to załatwiane w połowie dnia-czasami może wystąpić opóźnienie, jeśli na przykład twój prawnik nadal czeka na dotację kredytów hipotecznych lub istnieje szczególnie długi łańcuch. Jeśli tak się stanie, nie panikuj ani nie denerwuj się, ponieważ twój prawnik zawsze rozwiąże problem wczesnym popołudniem-jeśli nie wcześniej !
co mogę zrobić, jeśli w obiekcie pozostały niechciane przedmioty?
niestety, gdy niektórzy kupujący udają się do nowej nieruchomości po raz pierwszy, stwierdzają, że sprzedawca zostawił śmieci i/lub niechciane przedmioty. Poza podjęciem kroków prawnych przeciwko sprzedawcy, które prawie na pewno potrwają zbyt długo i będą zbyt drogie, jedyną praktyczną alternatywą jest odwiedzenie nieruchomości tuż przed ukończeniem, aby sprawdzić, czy wszystko zostało usunięte.
Kiedy otrzymam należne mi pieniądze?
jeśli właśnie sprzedajesz lub masz nadwyżkę należną ci po zakończeniu sprzedaży i zakupu, twój prawnik zawsze spróbuje wysłać Ci ją w dniu faktycznego zakończenia, ale jeśli nie, to w następnym dniu roboczym.
płatność jest zwykle dokonywana czekiem, ale w przypadku większych kwot twój prawnik może przelać pieniądze bezpośrednio do Twojego banku, jeśli poprosisz o to z wyprzedzeniem i podać im dane konta. Będzie za to dodatkowa opłata za przelew bankowy.
kto zajmie się moimi zainteresowaniami?
kiedy zlecisz nam działanie w Twoim imieniu, poinformujemy Cię o nazwisku i danych kontaktowych prawnika, który będzie działał w Twoim imieniu, który zapewni, że transakcja zostanie przeprowadzona zgodnie z Twoim najlepszym interesem, negocjując wszelkie kwestie prawne w Twoim imieniu i upewniając się, że wszystkie wymagane dokumenty prawne są sporządzone i podpisane i wysłane we właściwe miejsce w niezbędnym terminie.
jeśli w dowolnym momencie twój prawnik jest na urlopie lub nieobecny w biurze, delegujemy innego członka kancelarii, aby działał w Twoim imieniu i informował Cię o postępach. Jeśli twój prawnik jest zajęty, gdy dzwonisz, co zdarza się często w praktyce, jego osobisty sekretarz może przekazać Ci aktualne informacje na temat transakcji i wyjaśnić, co ma się wydarzyć dalej. Pamiętaj, że personel nie jest przeszkolony ani nie jest w stanie udzielić porady prawnej.
Gdzie mogę dostać geodetę?
posiadamy szereg profesjonalnych kontaktów geodezyjnych w naszej okolicy. Daj nam znać, jeśli chcesz, abyśmy kogoś polecili, ale pamiętaj, że działamy niezależnie i całkowicie w Twoim interesie. W żadnym wypadku nie płacimy opłaty za polecenie ani nie przyjmujemy prowizji od osób trzecich, które Ci polecamy.
czy możesz polecić pośrednika nieruchomości do sprzedaży mojej nieruchomości?
tak! Prosimy o kontakt z nami na dane podane poniżej, ale to samo dotyczy jak powyżej. Nie płacimy opłat za polecenie ani nie przyjmujemy prowizji od nikogo.