podaż i popyt: rynek mieszkaniowy

dla większości ludzi dom (lub mieszkanie) jest najcenniejszą rzeczą, jaką kiedykolwiek będą posiadać.

ważne jest, aby zrozumieć rolę, jaką odgrywają ceny domów w gospodarce i jaki mają one wpływ.

Bank Anglii monitoruje zmiany na rynku mieszkaniowym, aby ocenić ryzyko dla systemu finansowego i szeroko pojętej gospodarki. Rynek mieszkaniowy zatrudnia dużą liczbę osób w budownictwie, sprzedaży, meblarstwie i armaturze i stanowi znaczny procent wartości PKB. Rynek jest ściśle związany z wydatkami konsumpcyjnymi i dlatego jest niezwykle ważnym sektorem gospodarki.

koncepcje podaży i popytu można zastosować, aby zrozumieć zmiany cen domów i ich wpływ na gospodarkę.

czym jest rynek mieszkaniowy?

rynek mieszkaniowy skupia różnych interesariuszy, takich jak właściciele domów, którzy sprzedają swoje nieruchomości, osoby starające się kupić nieruchomość, najemcy, inwestorzy Kupujący i sprzedający nieruchomości wyłącznie w celach inwestycyjnych, wykonawcy, renowatorzy i agenci nieruchomości, którzy działają jako pośrednicy w procesie zakupu lub sprzedaży nieruchomości.

w Wielkiej Brytanii dwie trzecie gospodarstw domowych posiada nieruchomość, w której mieszka, a pozostała trzecia gospodarstw domowych to najemcy, podzieleni dość równo między wynajem prywatny i socjalny. Możemy więc podzielić ludzi na:

• właściciele domów – bezpośrednio właściciele lub z hipoteką;
• prywatni najemcy – osoby wynajmujące od Prywatnych właścicieli;
• lokatorzy socjalni – osoby wynajmujące od władz lokalnych i spółdzielni mieszkaniowych.

istnieje wiele determinantów popytu i podaży na rynku mieszkaniowym, z których wiele jest związanych z czynnikami demograficznymi. Takie czynniki obejmują wielkość rynku, odsetek małżeństw, rozwodów i zgonów. Ważne są jednak również takie czynniki, jak dochód, dostępność kredytów, stopy procentowe i preferencje konsumentów.

dlaczego rynek mieszkaniowy jest ważny dla gospodarki?

zmiany na rynku mieszkaniowym zawsze mają takie znaczenie ze względu na związek cen domów z wydatkami konsumentów. Zmiany cen domów i liczba sprzedaży wpływają na to, ile pieniędzy ludzie muszą wydać. Biorąc pod uwagę, że wydatki gospodarstw domowych stanowią dwie trzecie całkowitej aktywności gospodarczej Wielkiej Brytanii, wszelkie zmiany w konsumpcji mogą mieć znaczący wpływ na szerszą gospodarkę. Obserwacja rynku mieszkaniowego pomaga nam ocenić ogólny popyt na towary i usługi.

kiedy ceny domów rosną, ci konsumenci, którzy posiadają własne domy, stają się teraz lepsi, ponieważ ich domy są warte więcej. Ten „efekt bogactwa”zwiększa zaufanie właścicieli domów, co z kolei zwiększa konsumpcję. Niektórzy z tych właścicieli domów zdecydują się nabyć dodatkowe pożyczki w stosunku do wartości ich domu. Pożyczki są następnie wydawane w gospodarce na towary i usługi, zwiększając w ten sposób łączny popyt i PKB.

jednak, gdy ceny domów spadają, właściciele domów tracą zaufanie, ponieważ ich dom jest teraz wart mniej niż wcześniej. Staje się to poważnym problemem, jeśli ceny spadły na tyle, aby ich dom był wart mniej niż pozostała część niespłaconego kredytu hipotecznego – znanego jako „ujemny kapitał własny”. W związku z tym właściciele domów zmniejszą swoją konsumpcję i będą mniej skłonni do zaciągania nowych pożyczek.

zdecydowana większość właścicieli domów zaciągnie kredyt hipoteczny na zakup domu. Kredyty hipoteczne są największym źródłem zadłużenia gospodarstw domowych w Wielkiej Brytanii. Ponad 70% kredytów gospodarstw domowych to zadłużenie hipoteczne. Połowa wszystkich właścicieli domów, którzy mieszkają w domu, który posiadają, nadal spłacają kredyt hipoteczny. Dlatego też gospodarstwa domowe mogą nagle wstrzymać się z wydatkami w czasach niepewności, ponieważ zaczynają się martwić o spłatę swoich długów. Ma to wpływ na resztę gospodarki, a mały problem może nagle stać się dużym.

oprócz ogólnego wpływu na wydatki gospodarstw domowych, kupno i Sprzedaż domów wpływa również bezpośrednio na gospodarkę. Inwestycje mieszkaniowe to niewielka, ale nieprzewidywalna część całkowitej produkcji w gospodarce. Istnieją dwa różne sposoby, w jaki kupno i Sprzedaż domów wpływa na PKB.

pierwszy to zakup nowego budynku. To bezpośrednio przyczynia się do PKB poprzez inwestycje w ziemię na budowę domu, zakup materiałów i tworzenie miejsc pracy. Kiedy właściciele domów się wprowadzą, przyczyniają się również do lokalnej gospodarki, tj. do robienia zakupów w lokalnych sklepach.

drugi to kupno lub sprzedaż istniejącego domu. Zakup istniejącego domu nie ma takiego samego wpływu na PKB. Jednak nadal przyczynia się do PKB: tj. z opłat pośredników w obrocie nieruchomościami i adwokatów oraz kosztów przeprowadzki do zakupu nowych mebli.

dlaczego zmieniają się ceny domów: popyt i podaż

popyt: popyt na mieszkania można zdefiniować jako ilość nieruchomości, które nabywcy domów są skłonni i mogą kupić po danej cenie w danym okresie czasu. Czynniki wpływające na popyt na mieszkania to:

• dochody realne: jeśli dochody realne zwiększają popyt na mieszkania wzrasta ze względu na wzrost standardu życia.
• koszt kredytu hipotecznego: jeśli w gospodarce nastąpi wzrost stóp procentowych, oprocentowanie kredytu hipotecznego również prawdopodobnie wzrośnie. To sprawia, że koszt finansowania kredytu droższe i dlatego będzie zobaczyć spadek popytu.
• dostępność kredytów :im więcej banków pożyczkowych i towarzystw budowlanych jest skłonnych zapewnić, tym więcej ludzi będzie pożyczać i wydawać na mieszkania, a tym samym wyższe ceny domów.
• wzrost gospodarczy: gdy gospodarka znajduje się w fazie ożywienia i boomu cyklu koniunkturalnego, płace rosną. Zwiększy to popyt na domy.
• liczba ludności: gdy liczba ludności wzrasta lub gdy wzrasta liczba gospodarstw domowych jednoosobowych, wzrasta popyt na mieszkania.
• zatrudnienie/bezrobocie: im wyższy poziom bezrobocia w gospodarce, tym mniej ludzi będzie stać na mieszkanie.
• zaufanie: jeśli konsumenci będą optymistycznie nastawieni do przyszłego stanu gospodarki, będą bardziej skłonni do zakupu domu, zwiększając tym samym popyt. Ceny domów rosną, jeśli ludzie oczekują bogactwa w przyszłości.

podaż: podaż mieszkania może być zdefiniowana jako przepływ nieruchomości dostępnych w danej cenie w danym okresie czasu. Podaż mieszkań obejmuje zarówno nowo wybudowane domy, jak i istniejące nieruchomości. Czynniki wpływające na podaż mieszkań obejmują:

• koszty produkcji: im wyższy koszt produkcji, tym mniej domów buduje się, zmniejszając podaż housese przybywających na rynek. Przykładowe koszty obejmują: koszty pracy, grunty pod zabudowę i materiały budowlane.
• polityka rządu: jeśli rząd zwiększy podatki i / lub zmniejszy dotacje na nowe projekty domów, będzie mniej nowych domów budowanych.
• liczba firm budowlanych: W zależności od ich celów, im więcej firm budowlanych istnieje, tym bardziej prawdopodobne jest zwiększenie podaży mieszkań. Branża budowlana stanowi około 7% brytyjskiego PKB.
• Technologia i innowacje: dzięki ulepszonej technologii i innowacjom w branży budowlanej domy stają się tańsze i łatwiejsze w budowie, zwiększając w ten sposób podaż.
• wydatki rządowe na budowę nowych mieszkań socjalnych: rząd ma możliwość wpływania na podaż mieszkań poprzez zwiększenie wydatków na nowe mieszkania socjalne.

elastyczność cenowa podaży

podaż nowych mieszkań w krótkim okresie jest nieelastyczna cenowo. Głównym powodem tego jest czas potrzebny na budowę nowego domu. Produkcja domu może potrwać wiele miesięcy, od procesu planowania do zakończenia projektu. Podaż zależy również od dostępu do wykwalifikowanej siły roboczej i dostępności niektórych materiałów budowlanych.

ze względu na nieelastyczną podaż, wszelkie zmiany popytu mogą mieć znaczący wpływ na cenę. Ilustruje to wykres, który pokazuje większy proporcjonalny wzrost ceny niż ilości, gdy popyt wzrasta z D1 do D2.

obecny rynek mieszkaniowy w Wielkiej Brytanii

pomimo obecnego klimatu gospodarczego i skutków ograniczeń blokowania dla konsumentów, Ceny mieszkań wzrosły, a sprzedaż wznowiła się. Rightmove, który reklamuje 95% domów na sprzedaż, stwierdza, że rynek mieszkaniowy widział swój najbardziej pracowity miesiąc od ponad 10 lat w lipcu. W okresie letnim na rynku mieszkaniowym zwykle obserwuje się zastój w aktywności. Jednak od czasu złagodzenia blokady nastąpiła fala aktywności ze strony kupujących i sprzedających. Od lipca 2019 r. ceny domów wzrosły o 1,7%, według Ogólnopolskiego Towarzystwa budowlanego.

London estate agency, Hamptons, stwierdza, że właściciele domów przedstawiają teraz swoje plany ruchu, ponieważ doświadczenie zamknięcia zachęciło ich do poszukiwania większej przestrzeni. Rynek kredytów hipotecznych jest obecnie bardzo korzystny pod względem stóp procentowych, a popyt na wynajem w Wielkiej Brytanii nadal rośnie.

wzrostowi aktywności na rynku pomogło również ogłoszenie „święta skarbowego” do marca 2021 roku. Oznacza to, że próg, powyżej którego uiszczana jest opłata skarbowa, rośnie z 125 000 £do 500 000£. Agencja nieruchomości Savills odnotowała również wzrost liczby nowych nabywców rejestrujących się w swojej usłudze, ponad dwukrotnie więcej niż w lipcu 2019 roku. Uważa się, że wraz z oszczędnościami podatkowymi z opłaty skarbowej, doświadczenia ludzi w zamknięciu sprawiły, że ocenili swoją obecną przestrzeń życiową i ponownie rozważyli swoje potrzeby mieszkaniowe.

jednak biorąc pod uwagę fakt, że gospodarka przeżywa najgłębszą recesję w historii, istnieje obawa o to, jak długo rynek może oprzeć się siłom gospodarczym, które obniżają ceny.

historycznie spadek cen mieszkań był zarówno przyczyną, jak i konsekwencją recesji gospodarczych. Podczas kryzysu finansowego w 2008 r. Ceny mieszkań spadły o około 30%. Jak wcześniej wspomniano, dla większości ludzi dom jest najcenniejszą rzeczą, jaką kiedykolwiek będą posiadać, dlatego konsumenci są niezwykle zainteresowani jego wartością. Zaufanie konsumentów jest jednym z kluczowych czynników wpływających na popyt na mieszkania. Jeśli konsumenci czują się pesymistycznie co do przyszłego stanu gospodarki, będą mniej skłonni do zakupu domu, zmniejszając w ten sposób popyt. Brytyjski Urząd ds. odpowiedzialności budżetowej (Office for Budget Responsibility), krajowy organ nadzoru fiskalnego, prognozuje, że podczas tego spowolnienia ceny spadną w tym roku o 5%, a w 2021 roku o 11%.

różne rządowe programy mające na celu pomoc podczas blokady zaczynają się kończyć. Główny z nich-system urlopów, który zastąpił 80% dochodów kwalifikujących się pracowników-kończy się w październiku. Przewiduje się, że w najbliższych kwartałach sytuacja na rynku pracy znacznie się pogorszy, a bezrobocie wzrośnie do końca roku. Jeśli te prognozy się urzeczywistnią, prawdopodobnie ponownie zmniejszyłoby to aktywność mieszkaniową.

wnioski

wahania cen i transakcji mieszkaniowych mają tendencję do wzmacniania zmienności cyklu gospodarczego. Dlatego ważne jest, abyśmy zrozumieli, co wpływa na takie zmiany. Zrozumienie, w jaki sposób czynniki podaży i popytu wpływają na rynek mieszkaniowy, może umożliwić kluczowym interesariuszom lepsze przewidywanie przyszłej działalności i odpowiednie planowanie. Obecny rynek odnotował wzrost od czasu złagodzenia ograniczeń, ale istnieje obawa, że jest on napędzany przez stłumiony popyt. W związku z tym perspektywy cen nieruchomości mieszkaniowych są niepewne, a pełne skutki spowolnienia gospodarczego nie zostały jeszcze zrealizowane.

Artykuły

• jak rynek mieszkaniowy wpływa na gospodarkę?

Bank Of England bank wiedzy

• Ekonomia rynku mieszkaniowego (Prezentacja Rewizyjna)

Tuto2u

• opłaty skarbowe wakacje na przeprowadzkach do domu

Financial Times, James Pickford (7/8/20)

• Brytyjski tajemniczo solidny rynek mieszkaniowy

Financial Times, redakcja (20/8/20)

• rynek mieszkaniowy ma największy miesiąc od ponad 10 lat

The Guardian, Hilary Osborne (17/8/20)

pytania