prawa eksmisji Colorado różnią się od hrabstwa do hrabstwa pod względem postępowania sądowego i opłat. Mimo to, wszyscy oni postępują zgodnie z tym samym ogólnym procesem eksmisji:
- Wyślij wyraźne pisemne zawiadomienie
- wypełnij formularze
- obsługuj najemcę
- Weź udział w procesie
- poczekaj na wyrok
każdy proces eksmisji jest inny i zależy od umowy najmu/najmu podpisanej przez najemcę i wynajmującego. Zawsze najlepiej jest zachować skrupulatne przechowywanie plików, aby uniknąć błędów, które najemca mógłby wykorzystać.
ten artykuł zawiera podsumowanie, do którego właściciele powinni się odnieść podczas eksmisji najemcy. Potwierdź procedury w swoim powiecie, aby uniknąć błędów i zamieszania.
przyczyny eksmisji
brak zapłaty czynszu na czas
czynsz jest zwykle uważany za późny dzień po terminie. Okres karencji może być dostępny, jeśli jest określony w umowie najmu/najmu.
zanim właściciel będzie mógł rozpocząć proces eksmisji, musi wydać najemcy oficjalne pisemne zawiadomienie o zapłacie. Jest to również znane jako żądanie zgodności.
ilość czasu, jaki wynajmujący dają najemcom na zapłatę, zależy od ich najmu:
| Rodzaj najmu | Wyjaśnienie | Ogłoszenie |
|---|---|---|
| Umowa Mieszkaniowa | każda inna umowa najmu, która nie mieści się w powyższych kategoriach | 10-dniowe Wypowiedzenie zapłaty |
| zwolniona Umowa Mieszkaniowa | nieruchomość jest jedną z pięciu (lub mniej) nieruchomości najmu będących własnością właściciela | 5-dniowy okres wypowiedzenia do zapłaty |
| Umowa Mieszkaniowa z pracodawcą | pracodawca najemcy zapewnił im mieszkanie | 3-dniowe Wypowiedzenie do zapłaty |
jeśli najemca płaci czynsz w terminie wypowiedzenia, proces eksmisji nie trwa. Jeśli najemca nie jest w stanie zapłacić, wynajmujący może przystąpić do procesu eksmisji.
Zobacz Rev.Stat. §§ 13-40-104 (d) i (e)
naruszenie umowy najmu/najmu
umowa najmu musi być utrzymana zarówno przez najemcę, jak i wynajmującego przez cały okres pobytu najemcy. Umowy mogą się różnić w zależności od Najemcy i muszą być wyraźnie określone w umowie najmu.
jeśli najemca naruszy jakiekolwiek warunki z umowy najmu, wynajmujący musi wydać pisemne zawiadomienie o ich naruszeniu informujące najemcę o ich naruszeniu i określające, jak długo muszą przestrzegać.
czas, w jakim najemca musi rozwiązać problem lub opuścić lokal, zależy od rodzaju najmu:
| Rodzaj najmu | Wyjaśnienie | Ogłoszenie |
|---|---|---|
| Umowa Mieszkaniowa | każda inna umowa najmu, która nie mieści się w powyższych kategoriach | 10-dniowe zawiadomienie o spełnieniu |
| zwolniona Umowa Mieszkaniowa | nieruchomość jest jedną z pięciu (lub mniej) najmu nieruchomości będących własnością właściciela | 5-dniowe zawiadomienie o spełnieniu |
| Umowa Mieszkaniowa z pracodawcą | pracodawca najemcy zapewnił im mieszkanie | 3-dniowe Wypowiedzenie do wykonania |
jeśli najemca rozwiąże problemy na czas, proces eksmisji nie jest kontynuowany.
naruszenia umowy najmu mogą obejmować:
- szkodliwy wynajem nieruchomości
- utrzymywanie zwierząt domowych w Nieruchomościach wolnych od zwierząt itp.
- pobyt dłuższy niż wskazany w najmie
- przekroczenie maksymalnej liczby dozwolonych mieszkańców mieszkających w wynajmowanej nieruchomości
jeśli najemca nie rozwiąże naruszeń w terminie, wynajmujący może kontynuować eksmisję.
prowadzenie nielegalnej działalności
jeśli najemca dopuścił się nielegalnego zachowania na terenie nieruchomości, wynajmujący musi wydać 3-dniowe zawiadomienie o zwolnieniu.
przykładami nielegalnej działalności są:
- udział w tworzeniu, dystrybucji lub konsumpcji nielegalnych narkotyków
- napaść na kogokolwiek w wynajmowanej nieruchomości lub w jej pobliżu
- skazanie za każdy czyn przestępczy, który niesie ze sobą co najmniej 180-dniową karę
- kradzież, przemoc, napaść
Klienci oskarżeni o tego typu naruszenia nie mają możliwości „skorygowania” tego. Muszą się wyprowadzić przed upływem okresu wypowiedzenia. Jeśli nadal przebywają na terenie, wynajmujący może kontynuować proces eksmisji.
Zobacz: CO Rev Stat § 13-40-107.5 (2016)
brak przedłużenia najmu po zakończeniu okresu najmu
w Kolorado właściciele nie mogą eksmitować najemców ani zmusić ich do opuszczenia nieruchomości bez prawdopodobnej przyczyny. Dopóki najemca nie naruszy żadnych zasad, może zostać do końca okresu najmu.
ale jeśli najemca pozostaje w nieruchomości nawet dzień po wygaśnięciu umowy najmu / najmu i nie umówił się na odnowienie, wynajmujący może wydać zawiadomienie o rezygnacji. Wynajmujący nie są zobowiązani do przypominania najemcom o przedłużeniu umowy, chyba że umowa najmu/najmu została zawarta.
czas, jaki najemca otrzymuje przed opuszczeniem nieruchomości, zależy od czasu trwania umowy najmu/najmu.
| umowa najmu / najmu | zawiadomienie o otrzymaniu |
|---|---|
| jeden rok lub dłużej | 91-dniowe powiadomienie o rezygnacji |
| od 6 miesięcy do 1 roku | 28-dniowe powiadomienie o rezygnacji |
| od miesiąca do sześciu miesięcy | 21-dniowe powiadomienie o rezygnacji |
| do woli i od tygodnia do miesiąca | 3-dniowe powiadomienie o rezygnacji |
| mniej niż tydzień | 1-dniowe powiadomienie o rezygnacji |
składanie skargi
Jak złożyć skargę
proces eksmisji może się rozpocząć dopiero po wydaniu zawiadomienia o zwolnieniu. Właściciel musi mieć wystarczająco dużo czasu, aby przejść przed złożeniem wniosku o eksmisję.
proces eksmisji wygląda następująco:
- zgłoś się do Sądu Rejonowego, do którego należy wynajęta nieruchomość
- Złóż niezbędne dokumenty
- Zapłać opłaty. W Kolorado, opłaty za zgłoszenie zaczynają się od $85 – $135, w zależności od rodzaju eksmisji
Timeline
trwa około 1 do 91 dni od zawiadomienia, aby zapłacić lub zakończyć wydawanie, w zależności od przyczyny eksmisji i umowy najmu przed złożeniem skargi prawnej.
Obsługa najemcy
jak obsługiwać Najemcę
kopię wezwania i skargi doręcza się najemcy. Doręczenie musi nastąpić co najmniej 7 dni przed rozprawą.
istnieje kilka metod, aby to osiągnąć:
- usługa osobista – Kopia wezwania i reklamacji jest dostarczana najemcy osobiście
- usługa zastępcza – jeśli najemca jest niedostępny, może otrzymać dokumenty członek ich rodziny, który ukończył 18 lat. Jeśli żadna z powyższych opcji nie jest dostępna, Kopia może zostać pozostawiona w miejscu pracy najemcy.
- delegowanie-serwer pozostawia kopię dokumentów w bezpiecznym i widocznym miejscu przy wejściu do nieruchomości.
korzystając z metody delegowania, serwer ponosi dodatkową odpowiedzialność za wysyłanie dokumentów pocztą pierwszej klasy.
Wynajmujący nie mogą sami przekazywać dokumentów najemcy. Muszą poprosić kogoś nierozwiązanego w tej sprawie, żeby zrobił to za nich.
osoba odpowiedzialna za doręczanie dokumentów może być osobą z biura szeryfa lub profesjonalnego serwera procesowego (za każdą opcję mogą być pobierane dodatkowe opłaty serwisowe).
jeśli wynajmujący zdecyduje się wybrać kogoś innego, musi być niezainteresowany sprawą, znać zasady obsługi i mieć co najmniej 18 lat.
po doręczeniu wezwania i reklamacji
najemca ma co najmniej 7 dni na przygotowanie się do rozprawy.
pisemna odpowiedź nie jest wymagana od najemcy, ale musi ją przedstawić w dniu rozprawy. Niezastosowanie się do tego może skutkować orzeczeniem sądu na korzyść wynajmującego niezależnie od obecności najemcy na rozprawie.
rozprawa o eksmisję jest zaplanowana na 7-14 dni po złożeniu skargi.
dokumenty należy doręczyć najemcy co najmniej 7 dni przed planowanym terminem rozprawy.
pytanie o posiadanie
złożenie wniosku o wydanie wyroku i uzyskanie orzeczenia o posiadanie
wynajmujący musi przedstawić mocny argument poparty solidnymi dowodami przeciwko najemcy. Jeśli najemca nie pojawi się na rozprawie, wynajmujący wygrywa domyślnie, a proces eksmisji trwa.
Następna procedura jeśli najemca nie zgodził się i odpowiedział
w stanie Kolorado, odpowiedź od Najemcy nie jest konieczna do zaplanowania daty sądu. Muszą tylko dostarczyć pisemną odpowiedź lub powództwo wzajemne na lub przed rozprawą eksmisji.
sędzia może również wymagać od Najemcy i właściciela udziału w sesji mediacyjnej z przeszkolonym mediatorem przed każdym przesłuchaniem.
jeśli porozumienie nie zostanie osiągnięte, odpowiedzialność za dostarczenie dowodów spada na wynajmującego. Właściciel musi poprzeć roszczenie i pokazać je podczas przesłuchania.
:
- kopia aktu i dzierżawy
- rachunki i księgi czynszu
- wyciągi bankowe
- świadkowie
- dokumentacja fotograficzna i wideo naruszeń, korespondencja itp.
jednak zaplanowane zostanie przesłuchanie uzupełniające, które będzie kontynuowało omawianie sprawy, jeśli najemca złoży pisemną odpowiedź.
rozprawa jest zaplanowana na 7-14 dni od złożenia skargi. Jeśli wynajmujący złożył wszystkie odpowiednie dokumenty i podał powód prawny eksmisji, można wydać wyrok skrócony na korzyść wynajmującego.
uzyskanie własności
po tym, jak wynajmujący wygra sprawę
pod warunkiem, że najemca nie apeluje o ponowne rozpatrzenie, nakaz zwrotu jest wydawany co najmniej 48 godzin po tym, jak wynajmujący wygrywa sprawę.
najemca ma maksymalnie 48 godzin na opuszczenie nieruchomości. Jeśli nadal znajdują się na posesji po 48 godzinach, mogą zostać siłą usunięte.
proces wyprowadzki
najemca otrzymuje 48 godzin na opuszczenie lokalu wraz z całym dobytkiem. Jeśli pozostaną na nieruchomości, właściciel może umówić się na eksmisję z szeryfem hrabstwa.
wynajmujący nie może zmusić najemcy do wyprowadzki. Tylko upoważnione jest do tego upoważnienie z biura szeryfa.
jeśli najemca pozostawia rzeczy w wyniku przymusowej eksmisji, wynajmujący musi skontaktować się z najemcą i dać mu 15 dni na odzyskanie rzeczy.
jeśli jednak najemca zostawił rzeczy dobrowolnie, wynajmujący musi odczekać 30 dni przed pozbawieniem rzeczy lub umieszczeniem ich w magazynie.
najemca ma 48 godzin od momentu wygrania sprawy przez wynajmującego na wyprowadzkę z nieruchomości.
jeśli najemca jest nadal na nieruchomości do końca 48 godzin, mają czas, dopóki wynajmujący nie zaplanuje czasu na eksmisję, aby się wyprowadzić. Może to potrwać od kilku godzin do kilku dni w zależności od dostępności wynajmującego.
poniżej znajduje się średni harmonogram pełnego procesu eksmisji. Ten harmonogram może się zmieniać w zależności od złożoności sprawy, na przykład drugiego przesłuchania.
| Ogłoszenie otrzymane przez najemców | średni termin | ważne rzeczy do zapamiętania |
|---|---|---|
| początkowy okres wypowiedzenia | 1-91 dni | przed przeprowadzeniem eksmisji przekaż najemcy pisemne powiadomienie o zapłacie lub powiadomieniu o spełnieniu warunków. |
| wystawianie i wysyłanie wezwań i skarg | co najmniej na 7 dni przed rozprawą | upewnij się, że w procesie składania nie popełniono błędów. |
| wyrok sądu w sprawie eksmisji | 7-14 dni | jeśli wygrasz sprawę, sędzia udzieli Ci nakazu zwrotu. |
| wydanie nakazu zwrotu | 48 godzin | najemca ma 48 godzin na opuszczenie nieruchomości. |
| powrót własności | od kilku godzin do kilku dni | nie wolno być tym, który siłą eksmituje najemcę. Zostaw tę pracę upoważnionym urzędnikom. |
średnio, to zajmie w dowolnym miejscu od 10-107 dni dla pełnego procesu eksmisji.
Pokazywanie dowodów
jak zachować dobrą dokumentację
jeśli najemca nie zgadza się z wnioskiem o eksmisję i odpowiada przed sądem, ważne jest, aby zachować bardzo dobrą dokumentację wszystkiego, abyś mógł dostarczyć dowód sędziemu i wygrać sprawę. Ta część może spowodować lub złamać cały wniosek o eksmisję w przypadku sporu.
możesz zostać zorganizowany przez:
- prowadzenie fizycznego śladu papierowego-jest to bardzo trudne do przeszukiwania, zajmuje dużo miejsca i może się zgubić, uszkodzić, ukraść lub spalić w pożarze.
- skanowanie dokumentów-Skanuj każdy dokument do komputera. Doskonałym skanerem jest Brother ADS-1700W za niecałe 200 dolarów lub Fujitsu ScanSnap Ix1500 za 400 dolarów.
- kopie zapasowe-Przechowuj i twórz kopie zapasowe KAŻDEGO pliku za pomocą Dropbox, Dysku Google, OneDrive lub innej łatwej do przeszukiwania opcji.
- PMS-użyj oprogramowania do zarządzania nieruchomościami, aby zapisać wszystko, od umów najmu, podpisanych dokumentów, naruszeń, wiadomości e-mail, notatek, faktur, płatności, przypomnień, żądań konserwacji, zdjęć, filmów i wszystkiego, co możesz sobie wyobrazić. Jest to najlepiej używane podczas skanowania każdego dokumentu do oprogramowania.
dowody do wykazania za nie płacenie czynszu
jeśli najemca nie płaci czynszu i kwestionuje to roszczenie, ważne jest, aby pokazać sędziemu następujące:
- Twoja umowa najmu-pokazująca Warunki Umowy, kiedy jest należny czynsz i wszelkie kary za zwłokę.
- wszystkie płatności-pokazujące wszystkie poprzednie płatności, sposób ich realizacji (czek, karta kredytowa, ACH itp…. ), oraz w jakim dniu normalnie płacono.
- wszelkie zwroty płatności-jeśli ich czek się odbił, ich konto bankowe miało niewystarczające środki lub zrobili spór o obciążenie zwrotne na swojej karcie kredytowej, pokaż to sędziemu. Pokaż również wszelkie opłaty, które bank mógł naliczyć, i wszelkie kary, które są ci należne zgodnie z umową najmu.
- wszystkie wiadomości – jeśli wysłałeś najemcy automatyczne lub ręczne przypomnienia o płatności SMS-em, e-mailem, listem lub pocztą, ważne jest, aby to pokazać. Chociaż zwykle nie jest to potrzebne, nadal dobrze jest pokazać, że byli świadomi sytuacji i mieli czas na wyleczenie i dokonanie płatności. Dlatego zawsze najlepiej mieć wszystko na piśmie, zamiast rozmów telefonicznych lub spotkań twarzą w twarz.
dowody do wykazania w przypadku naruszenia umowy najmu
jeśli eksmitujesz najemcę za naruszenia umowy najmu, na przykład skargi na hałas, nieautoryzowane zwierzęta domowe lub szkody majątkowe, ważne jest, aby pokazać dowód z jednej z następujących metod:
- Kamery Bezpieczeństwa-jeśli masz system nadzoru, który może pokazać im popełnienie przestępstwa lub naruszenia umowy najmu, można bezpiecznie powiedzieć, że normalnie wygra ten spór.
- wideo-jeśli przegapiłeś je na gorącym uczynku, następną najlepszą rzeczą jest nagrać za pomocą telefonu film o wszelkich uszkodzeniach lub naruszeniu umowy najmu.
- zdjęcia-mówią, że zdjęcie jest warte tysiąca słów. W tym przypadku obraz może być wart tysiące dolarów! Nawet jeśli robisz film, ważne jest, aby pokazać sędziemu również zdjęcia, ponieważ zwykle łatwiej jest je zobaczyć przez e-mail lub wydrukować.
- warunki najmu-po raz kolejny Pokaż sądowi, który termin naruszył w umowie najmu. Nie martw się, jeśli w umowie najmu Nie podano każdego terminu. Jeśli naruszenie jest wystarczająco złe, może nie być konieczne jego napisanie. Dobrą praktyką jest jednak dodawanie do umowy wszystkich potencjalnych powodów do eksmisji najemcy.