kiedy wchodzą w grę prawa lokatora i w jakich okolicznościach można zabezpieczyć własność kawałka ziemi, który nie jest Twój? Darren Higginson, Associate and property litigation expert w Coodes Solicitors, wyjaśnia zasady i przepisy dotyczące niekorzystnego posiadania.
ważne jest, aby właściciele i mieszkańcy gruntów byli świadomi zasad i przepisów dotyczących niekorzystnego posiadania, czasami zwanych „prawami lokatora”, oraz okoliczności, w których ktoś może stać się właścicielem cudzej ziemi.
ostatnio miałem do czynienia z wieloma sporami gruntowymi i wnioskami o własność w oparciu o niekorzystne posiadanie. W jednym z tych przypadków klient odkrył, że część ich ogrodu została zarejestrowana na kogoś innego. Otrzymałem oświadczenie od poprzedniego właściciela, który potwierdził, że sąsiad powiedział mu, że może mieć tę dodatkową ziemię w latach 70-tych, ale nigdy nie sporządzono umowy sprzedaży ani aktu darowizny. Byłem w stanie wykazać, że klient miał prawo do niego przez niekorzystne posiadanie. Kiedy przedstawiłem dowody faktycznym właścicielom, zgodzili się dobrowolnie przekazać je naszemu klientowi.
jak rościć sobie prawo własności gruntu przez niekorzystne posiadanie?
jeśli chcesz ubiegać się o ziemię przez niekorzystne posiadanie, musisz udowodnić, że miałeś nieprzerwaną, wyłączną, fizyczną kontrolę nad ziemią przez pewien okres czasu i zamiar posiadania ziemi w tym okresie.
zanim weszła w życie ustawa o ewidencji gruntów z 2002 r., można było ubiegać się o ziemię przez niekorzystne posiadanie, jeśli zajmowano ją przez co najmniej 12 lat. Tak jest nadal w przypadku niezarejestrowanej ziemi lub jeśli lokator był na ziemi przez 12 lat do dnia 13 października 2003 r. Po tym terminie nowa procedura wymaga, aby lokatorzy wykazali, że w dniu złożenia wniosku posiadali Grunt od co najmniej 10 lat.
co się dzieje po złożeniu wniosku?
w ramach nowej procedury, po złożeniu wniosku do rejestru gruntów, zostanie wysłane zawiadomienie do właściciela gruntu, który ma 65 dni roboczych na zgłoszenie sprzeciwu. W niektórych sytuacjach właściciel może po prostu sprzeciwić się aplikacji, na przykład dlatego, że lokator nie był na ziemi przez niezbędne 10 lat, lub może dać kontrrewolucję, która wymaga od lokatora wykazania, że ich sytuacja należy do jednej z trzech kategorii:
- że byłoby w jakiś sposób moralnie złe, gdyby właściciel odrzucił wniosek, na przykład, gdy właściciel pozwolił lub zachęcił lokatora do przekonania, że faktycznie jest właścicielem ziemi;
- że lokator jest z jakiegoś innego powodu uprawniony do zostania nowym właścicielem ziemi, na przykład, gdy zawarł umowę na zakup ziemi od właściciela i zapłacił cenę zakupu, ale ziemia nie została im przekazana;
- że ziemia jest obok Ziemi już posiadanej przez lokatora, dokładna linia granicy między dwoma kawałkami ziemi nigdy nie została formalnie ustalona, a lokator błędnie, ale rozsądnie wierzył, że byli już jej właścicielem.
w przypadku braku sprzeciwu od wniosku lub w przypadku braku sprzeciwu właściciela lokator zostanie zarejestrowany jako nowy właściciel gruntu.
kolejny mój ostatni przypadek należy do trzeciej kategorii powyżej. Dotyczył on kawałka ziemi, który został sprzedany Radzie parafialnej w latach 90. XX wieku. niemal natychmiast wzniesiono ogrodzenie, aby wyznaczyć granicę. Nasza Klientka kupiła zachowaną ziemię trzy lata później i niedawno zdecydowała się podzielić tę ziemię, aby zrobić działkę budowlaną, ale odkryła, że granica pokazana na planie tytułowym jej nieruchomości z ziemią Rady Parafialnej była innym kształtem niż linia ogrodzenia.
jeśli w ogrodzie klienta znajduje się ziemia, która znajduje się poza linią graniczną wskazaną w jej planie tytułowym, będzie ona uprawniona do roszczenia o niekorzystne posiadanie tej ziemi, ponieważ była w wyłącznym posiadaniu tej ziemi przez co najmniej 10 lat, ziemia jest obok ziemi, którą zdecydowanie należy do niej i rozsądnie wierzyła, że ziemia należy do niej, a granica między jej ziemią a ziemią Rady Parafialnej nigdy nie została określona przez rejestr gruntów.
co jeśli mój wniosek o niekorzystne posiadanie nie powiedzie się?
jeśli twój wniosek nie powiedzie się, ponieważ właściciel doręcza odwołanie wzajemne, a ty nie należysz do jednej z trzech powyższych kategorii, możesz ponownie złożyć wniosek do rejestru gruntów w późniejszym terminie, pod warunkiem, że pozostaniesz na ziemi przez kolejne dwa lata.
jest znacznie bardziej prawdopodobne, że uda ci się złożyć wniosek za drugim razem, jeśli właściciel nie eksmitował cię w międzyczasie z ziemi.