mesmo na melhor das vezes, fazer pagamentos mensais de hipotecas raramente é tão confortável quanto um par de chinelos velhos.
o “boom” imobiliário é enganoso. As casas podem estar vendendo por mais de pedir preço, mas isso não ajuda os não-vendedores a perder terreno financeiramente e a tentar impedir a queda na execução hipotecária.
os maus velhos tempos de hipotecas problemáticas clamando por modificações de empréstimos à habitação ainda estão aqui. A necessidade de modificações Hipotecárias certamente não desapareceu na esteira da pandemia Covid-19.
alguns mutuários estão procurando (desesperadamente em muitos casos) o tipo de alívio oferecido por modificações de empréstimos hipotecários.
alguma modificação pode funcionar apenas para os credores, também.
o que é uma modificação de empréstimo hipotecário?
simplificando, a modificação do empréstimo é uma mudança que os credores fazem para os Termos de uma hipoteca existente.
essas alterações geralmente são feitas porque o mutuário não consegue reembolsar o empréstimo original. Os processos de modificação de empréstimos mais bem-sucedidos são negociados com a ajuda de um advogado ou de uma empresa de liquidação. Alguns mutuários são elegíveis para assistência governamental na modificação de empréstimos.
o que há nele para a empresa de hipoteca?
modificação do empréstimo não é tão caro para o credor como padrão e/ou encerramento. A empresa de hipoteca quer mantê-lo na casa tanto quanto você quer ficar.
Como Funciona A Modificação Da Hipoteca?
a modificação do empréstimo à habitação pode significar o alongamento dos Termos do seu empréstimo, a redução da taxa de juros ou a mudança de uma hipoteca de taxa ajustável para um empréstimo de taxa fixa. O objetivo em cada caso? Pagamentos mensais mais gerenciáveis.
embora a modificação provavelmente afetará sua pontuação de crédito negativamente, ela não a afetará tão drasticamente quanto a execução hipotecária.
quem pode se qualificar para uma modificação de hipoteca de casa?
os principais candidatos à modificação de hipotecas são proprietários por trás de seus pagamentos, ou em perigo de ficar para trás, e aqueles que se deparam com potencial encerramento como resultado de dificuldades financeiras imprevistas ou inevitáveis (e demonstráveis).
fatores contribuintes que podem estimular uma solicitação de modificação de empréstimo à habitação incluem:
- Desemprego ou perda de renda
- Aumento do custo de vida
- contas Médicas
- o Divórcio ou a separação
- a Morte de um membro da família
- Deficiência
- Você não são elegíveis para refinanciamento
- Você está pelo menos um regular pagamento da hipoteca por trás ou mostrar que falta um pagamento é iminente.
- um desastre natural ou declarado.
- uma perda de propriedade não segurada.
os credores quase sempre examinam as reivindicações do mutuário e as pesam contra a probabilidade de o cliente poder cumprir as obrigações do empréstimo modificado.
se a hipoteca de um proprietário for apoiada por agências ou programas federais, eles podem ser elegíveis para programas de modificação de empréstimos hipotecários do governo.
programas de modificação de empréstimos hipotecários do Governo incluem:
- Fannie Mae e Freddie Mac: um programa de modificação Flex está disponível para proprietários cujas hipotecas são de propriedade de Fannie Mae e Freddie Mac. O programa permite aos credores mais flexibilidade na avaliação dos mutuários. Se você está saindo da tolerância hipotecária e ainda não é capaz de fazer seu pagamento mensal, UM programa flex pode ser o próximo passo lógico.Empréstimos FHA: o Fha Home Affordable Modification Program (HAMP) está disponível para proprietários de imóveis com hipotecas seguradas FHA que não se qualificam para outros processos de mitigação de perdas. Requer que o proprietário conclua um plano de pagamento experimental.
- VA empréstimos à habitação: Candidatos de empréstimo à habitação VA com histórico de crédito ruim, incluindo falência e encerramento, muitas vezes podem se qualificar para empréstimos VA mais facilmente do que se buscassem financiamento convencional.Disposições de assistência financeira da lei CARES: o Coronavirus Aid, Relief and Economic Security Act (CARES Act) alocou US $2,2 trilhões para fornecer alívio rápido às pessoas que precisam de assistência financeira Covid-19.
alguns credores privados podem estar estendendo programas de alívio semelhantes aos fornecidos na lei CARES.
Que tipos de Programas de modificação de empréstimos existem?
se nada mais, a Grande Recessão e a crise das hipotecas tornaram os credores e as empresas de serviços hipotecários mais sintonizados com as necessidades dos proprietários em risco. (Isso ajudou a fazer com que o Congresso e a Casa Branca respirassem pelo pescoço, mas não vamos discutir sobre o progresso.)
hoje em dia, a maioria dos credores tem programas projetados para ver os mutuários em tempos difíceis, mantendo-os em suas casas. Se o seu credor não, pergunte a eles ou a um conselheiro aprovado pelo Housing and Urban Development (HUD) sobre sua elegibilidade para programas que podem ajudá-lo no processo de modificação.
HAMP — o programa de modificação Home Affordable-expirou no final de 2016. Seu sucessor é o programa de modificação Flex, supervisionado por Fannie Mae e Freddie Mac. Mutuários cujas hipotecas estão sujeitas a Fannie ou Freddie podem se qualificar.HARP — the Home Affordable Refinance Program-ajudou a refinanciar os proprietários subaquáticos em hipotecas novas e mais acessíveis. Harpa expirou no final de 2018. Agora, há a alta opção de refinanciamento de empréstimo para valor da Fannie Mae e, de Freddie Mac, o programa de refinanciamento de alívio aprimorado.
próximos passos quando você precisar modificar sua hipoteca
quando tiver certeza de que haverá problemas, entre em contato com o titular da hipoteca (hipotecário) imediatamente, por telefone ou online. Explique sua situação e pergunte sobre as opções disponíveis. Outros fatores sendo iguais, os credores são mais propensos a trabalhar com clientes em risco que são proativos sobre sua situação.
aplicações de modificação variam de credor / serviço para credor / servicer. Provavelmente, você será solicitado a fornecer prova de suas dificuldades financeiras; alguns exigirão uma carta explicando suas dificuldades e por que uma modificação é necessária.
além disso, esteja preparado para documentar suas finanças em detalhes, não menos do que quando você solicitou sua hipoteca original.
algumas das informações que você será solicitado a fornecer:
- renda: quanto você ganha, suas fontes e outros recursos financeiros.
- Despesas: um registro de seus gastos – quanto e para onde vai; Esteja preparado para categorizar (moradia, transporte, comida, roupas, etc.)
- documentos: Faça backup de suas declarações com paystubs (ou declarações de lucros/perdas Se você for autônomo), extratos bancários e de cartão de crédito, contratos de empréstimo, relatórios de investimento, declarações fiscais recentes e outros documentos vitais.
assim como um pedido de hipoteca, um pedido de modificação de empréstimo pode levar horas para ser concluído. Depois de reunir os documentos e informações relacionadas — que podem ser demoradas, mesmo para o candidato bem organizado -, haverá formulários para preencher. Além disso, é provável que seu credor seja extremamente específico sobre como deseja que as informações sejam formatadas.
uma vez que tudo é enviado, certifique-se de manter suas informações atualizadas, com documentos de substituição em tempo hábil. Uma queixa comum entre os candidatos à modificação de empréstimos é que os credores pedem o mesmo documento repetidamente, na maioria das vezes porque os documentos originais estão desatualizados. (A sua não é a única modificação que eles estão processando, afinal.)
pode levar semanas antes que o credor forneça uma resposta e semanas mais para alterar seu empréstimo, se você for aprovado. A maioria dos pedidos é negada. Enquanto isso, acredite ou não, o relógio continua a marcar no encerramento.
Dicas para Obter uma Modificação de Hipoteca Aprovado
Fazer uma modificação de hipoteca aprovado não é fácil, mas pode ser feito se você estiver disposto a colocar um pouco de trabalho extra preparar os documentos necessários para o credor.
algumas dicas sobre como se preparar incluem:
- aplique assim que puder. As modificações da hipoteca da casa não são uma coisa certa e podem ser mais difíceis de garantir se você esperar até que o processo de encerramento esteja em andamento.
- preste atenção aos detalhes. O credor analisará cuidadosamente as informações fornecidas. Subestimar ou exagerar sua renda pode resultar em uma negação de aplicativo.
- envie todos os itens solicitados pelos seus serviços de empréstimo. Eles não processarão sua inscrição até que todos os formulários sejam preenchidos e recebidos. Mais uma vez, detalhes, detalhes. Preste muita atenção a eles.
- Mantenha todas as informações fornecidas pelo seu servicer. Às vezes eles cometem erros. Você precisará de documentação de toda a correspondência se contestar uma execução hipotecária com base na falha do servicer em seguir as leis de manutenção.
- montar um novo orçamento mensal. Seu servicer deve saber que você é sério o suficiente para cortar todos os gastos desnecessários.
- escreva uma carta de dificuldades e coloque um pensamento cuidadoso nela. Os credores podem responder às suas razões sinceras para querer manter sua casa a todo custo, desde que todos os seus documentos sejam enviados e as projeções financeiras apoiem sua capacidade de fazer o bem em um empréstimo modificado.
- Aprenda as leis que regem a modificação de hipotecas. Ser informado supera a alternativa quando pode significar a diferença entre ficar em sua casa e encerramento.
O Que Pode Dar Errado?
as modificações do empréstimo hipotecário não são isentas de armadilhas. Não importa o quão focada a sua atenção aos detalhes, sua pontuação de crédito quase certamente vai ter um sucesso com uma modificação do empréstimo à habitação. Muitas vezes, um proprietário não será aprovado para uma modificação de empréstimo, a menos que haja evidências de um ou vários pagamentos perdidos. Esses pagamentos perdidos prejudicam sua pontuação de crédito. Uma modificação do empréstimo à habitação faz o mesmo.
além das histórias de credores perdendo documentação (faça cópias de tudo o que você envia) ou simplesmente recusando sua inscrição, apesar de seus melhores esforços para cumprir todos os seus pedidos, cuidado com os golpistas que alegarão trabalhar em seu nome.
consulte um conselheiro certificado pelo HUD, se possível. Ou, em casos financeiros mais complicados, encontre um advogado imobiliário com experiência em modificações de empréstimos à habitação.
você fez tudo dentro da razão para manter seus pagamentos atuais? Você pode mostrar evidências de que cortou suas despesas ou encontrou maneiras de aumentar a renda? Novamente, um conselheiro certificado pelo HUD pode ser sua melhor aposta como caixa de ressonância.
pedidos de modificação de empréstimo à habitação são recusados por uma variedade de razões. Há um processo de apelação, mas, novamente, o tempo é tudo. Você só pode apelar se você enviou o pedido de assistência hipotecária em 90 dias antes de sua venda de encerramento eo banco negou-lhe para qualquer julgamento ou programas de modificação de empréstimo permanente que oferece.
o recurso deve ser enviado dentro de 14 dias após o atendente negar sua solicitação original. O servicer deve atribuir o recurso a alguém que não foi responsável pela decisão original de negar sua inscrição.
se lhe for negada uma segunda vez, não poderá recorrer novamente. Se o servicer decidir oferecer uma modificação de empréstimo, você tem 14 dias para aceitá-lo ou rejeitá-lo.
infelizmente, qualquer pessoa em dificuldades financeiras é alvo de golpistas.
fique alerta. Se uma oferta de resgate parece boa demais para ser verdade, provavelmente é boa demais para ser verdade. Cuidado com qualquer coisa ou qualquer pessoa que exija uma taxa inicial para fazer algo que você mesmo possa fazer.
seu credor quer que você seja bem sucedido em reembolsar o empréstimo, por isso, se houver uma maneira de tornar isso possível, eles vão ajudá-lo a encontrá-lo.
alternativas de modificação de hipoteca
endireitar o navio novamente pode ser difícil, mas não é impossível. E há outras opções disponíveis para proprietários em dificuldades.
- refinanciamento hipotecário – um refinanciamento de 15 anos ofereceria economias de longo prazo, mas não é uma alternativa prática, uma vez que o pagamento mensal aumentaria no curto prazo. Para alguém que já está tendo problemas para fazer pagamentos mensais, garantir um refinanciamento de taxa fixa de 30 anos com uma taxa de juros mais alta, mas um pagamento mensal mais baixo é uma opção melhor.
- planos de reembolso de hipotecas – esta poderia ser uma opção se o refinanciamento não for. ele permite que o proprietário espalhe o valor devido passado ao longo de vários meses – adicionado ao seu pagamento de hipoteca atual.
- ajude a pagar sua hipoteca-a ajuda não vem sem cordas, mas também não há muito mais.Verifique com seu credor ou uma central de Ajuda hipotecária Fannie Mae.
- tolerância hipotecária-com tolerância, um proprietário e credor concordam em suspender ou reduzir os pagamentos de hipotecas por um período específico de tempo. A razão pode envolver deficiência, perda de emprego, divórcio, um desastre natural ou outros eventos que alteram a vida. A tolerância não afeta as pontuações de crédito, mas as circunstâncias – pagamentos perdidos – que levam à tolerância afetarão essa pontuação.
- aconselhamento de crédito hipotecário-é muito simples dizer se mais compradores de imóveis pela primeira vez dependiam de aconselhamento de crédito hipotecário, pode haver menos necessidade de modificações de empréstimo à habitação ou outros programas corretivos para ajudar os proprietários em dificuldades. Às vezes, os eventos da vida simplesmente sabotam nossos planos mais bem estabelecidos. Mas certamente o aconselhamento de crédito hipotecário pode ser uma ferramenta importante para o comprador da casa que precisa de alívio no pagamento da hipoteca.