selv i de bedste tider er det sjældent så behageligt at foretage månedlige pantbetalinger som et par gamle hjemmesko.
fast ejendom “boom” er vildledende. Huse sælger muligvis for over prisforlangende, men det hjælper ikke ikke-sælgere med at miste jorden økonomisk og forsøge at stoppe diaset i afskærmning.
de dårlige gamle dage af urolige realkreditlån råber til boliglån ændringer er stadig her. Behovet for pantændringer forsvandt bestemt ikke i kølvandet på Covid-19-pandemien.
nogle låntagere søger (desperat i mange tilfælde) for slags lettelse tilbydes af realkreditlån ændringer.
nogle ændringer fungerer muligvis også for långivere.
Hvad er et realkreditlån ændring?
kort sagt er lånemodifikation en ændring, som långivere foretager vilkårene for et eksisterende pant.
sådanne ændringer foretages normalt, fordi låntageren ikke er i stand til at tilbagebetale det oprindelige lån. De fleste vellykkede lånemodifikationsprocesser forhandles ved hjælp af en advokat eller et afviklingsfirma. Nogle låntagere er berettiget til statsstøtte i lån modifikation.
Hvad er der i det for realkreditselskabet?
lån modifikation er ikke nær så dyrt at långiver som standard og/eller afskærmning. Pant selskab ønsker at holde dig i huset lige så meget som du ønsker at bo.
Hvordan Virker Pant Modifikation?
ændring af boliglån kan betyde at forlænge vilkårene for dit lån, sænke din rente eller skifte fra et justerbart prioritetslån til et fastforrentet lån. Målet i hvert enkelt tilfælde? Mere håndterbare månedlige betalinger.
mens ændring sandsynligvis vil påvirke din kredit score negativt, vil det ikke påvirke det så drastisk som afskærmning ville.
Hvem kan kvalificere sig til en Boliglånsmodifikation?
de øverste kandidater til pant modifikation er husejere bag på deres betalinger, eller i fare for at falde bagud, og dem, der står over for potentiel afskærmning som følge af uventede eller uundgåelige (og påviselige) finansielle trængsler.
bidragende faktorer, der kan anspore en anmodning om ændring af boliglån inkluderer:
- arbejdsløshed eller andet indkomsttab
- øgede leveomkostninger
- medicinske regninger
- skilsmisse eller separation
- et familiemedlems død
- handicap
- du er ikke berettiget til refinansiering
- du er mindst en almindelig pant betaling bag eller vise, at mangler en betaling er nært forestående.
- en naturlig eller erklæret katastrofe.
- et uforsikret tab af ejendom.
långivere undersøger næsten altid låntagerens krav og vejer dem mod sandsynligheden for, at kunden kan opfylde forpligtelserne i det ændrede lån.
hvis en boligejers pant er bakket op af føderale agenturer eller programmer, kan de være berettiget til regeringens realkreditlånsmodifikationsprogrammer.
regeringen realkreditlån ændring programmer omfatter:
- Fannie Mae og Freddie Mac: et Fleksmodifikationsprogram er tilgængeligt for husejere, hvis realkreditlån ejes af Fannie Mae og Freddie Mac. Programmet giver långivere mere fleksibilitet i vurderingen af låntagere. Hvis du forlader pant overbærenhed og endnu ikke er i stand til at foretage din månedlige betaling, kan et fleksprogram være det næste logiske trin.
- FHA-lån: FHA Home Affordable Modification Program (HAMP) er tilgængeligt for husejere med FHA-forsikrede realkreditlån, der ikke kvalificerer sig til andre tabsbegrænsende processer. Det kræver, at husejeren gennemfører en prøvebetalingsplan.
- VA boliglån: VA boliglån ansøgere med dårlig kredit historie, herunder konkurs og afskærmning, kan ofte kvalificere sig til VA lån lettere end hvis de søgte konventionel finansiering.
- cares Act bestemmelser om finansiel bistand: Coronavirus Aid, Relief and Economic Security Act (CARES Act) tildelte $2,2 billioner til at yde hurtig lettelse til mennesker, der har brug for Covid-19 økonomisk bistand.
nogle private långivere kan udvide hjælpeprogrammer svarende til dem, der er fastsat i CARES act.
hvilke typer Lånemodifikationsprogrammer findes?
hvis intet andet, den store Recession og pant krise gjort långivere og pant-service virksomheder mere afstemt til behovene hos udsatte husejere. (Det hjalp med at få Kongressen og Det Hvide Hus til at trække vejret ned i halsen, men lad os ikke snakke om fremskridt.)
i dag har de fleste långivere programmer designet til at se låntagere gennem hårde tider, mens de holder dem i deres hjem. Hvis din långiver ikke, så spørg dem eller en bolig og byudvikling (HUD) godkendt rådgiver om din berettigelse til programmer, der kan hjælpe dig gennem modifikationsprocessen.
HAMP — Home Affordable Modification Program — udløb i slutningen af 2016. Dens efterfølger er Fleksmodifikationsprogrammet, overvåget af Fannie Mae og Freddie Mac. Låntagere, hvis realkreditlån er underlagt Fannie eller Freddie, kan kvalificere sig.
HARP — Home Affordable refinansiere Program — hjalp refinansiere undersøiske husejere til nye, mere overkommelige realkreditlån. HARP udløb i slutningen af 2018. Nu er der Fannie Mae høje lån-til-værdi refinansiere Option og, fra Freddie Mac, den forbedrede Relief refinansiere programmet.
næste trin når du har brug for at ændre dit pant
når du er sikker på, at der vil være problemer, skal du straks kontakte din pantindehaver (panthaver) over telefon eller online. Forklar din situation og forhør dig om de tilgængelige muligheder. Andre faktorer er lige, långivere er mere tilbøjelige til at arbejde med udsatte kunder, der er proaktive om deres knibe.
Modifikationsapplikationer varierer fra långiver/service til långiver/servicer. Mest sandsynligt vil du blive bedt om at fremlægge bevis for din økonomiske modgang; nogle vil kræve et brev, der forklarer din modgang, og hvorfor en ændring er nødvendig.
ud over det, være parat til at dokumentere din økonomi i detaljer, ikke mindre end når du ansøgte om din oprindelige pant.
nogle af de oplysninger, du bliver bedt om at give:
- indkomst: hvor meget du tjener, dens kilder og andre økonomiske ressourcer.
- udgifter: en oversigt over dine udgifter — hvor meget og hvor det går; være parat til at kategorisere (bolig, transport, mad, tøj osv.)
- dokumenter: Sikkerhedskopier dine udsagn med paystubs (eller resultatopgørelser, hvis du er selvstændig), bank-og kreditkortopgørelser, låneaftaler, investeringsrapporter, nylige selvangivelser og andre vigtige dokumenter.
ligesom en realkreditansøgning kan en ansøgning om lånemodifikation tage timer at gennemføre. Når du har samlet dokumenterne og relaterede oplysninger — som kan være tidskrævende, selv for den velorganiserede ansøger-vil der være formularer, der skal udfyldes. Også, din långiver vil sandsynligvis være yderst bestemt om, hvordan det ønsker oplysninger formateret.
når alt er indsendt, skal du sørge for at holde dine oplysninger opdateret med udskiftningsdokumenter i rettidig rækkefølge. En fælles klage blandt lån modifikation ansøgere er, at långivere bede om det samme dokument igen og igen, oftest fordi de originale dokumenter er gået forældet. (Din er ikke den eneste ændring, de behandler, trods alt.)
det kan tage uger, før långiveren giver et svar, og uger mere at ændre dit lån, hvis du bliver godkendt. Et flertal af ansøgninger afvises. I mellemtiden, tro det eller ej, uret fortsætter med at krydse af afskærmning.
Tips til at få en pant modifikation godkendt
at få en pant modifikation godkendt er ikke let, men det kan gøres, hvis du er villig til at sætte i lidt ekstra arbejde forberede de nødvendige dokumenter til långiveren.
nogle tip til, hvordan man gør sig klar, inkluderer:
- Ansøg så hurtigt som muligt. Hjem pant ændringer er ikke en sikker ting, og de kan vise sig sværere at sikre, hvis du venter indtil afskærmning sagen er i gang.
- Vær opmærksom på detaljer. Långiveren vil omhyggeligt gennemgå de oplysninger, du giver. Undervurdering eller overvurdering af din indkomst kan resultere i en applikationsnægtelse.
- Send alle varer, der er anmodet om af dine låneservicevirksomheder. De behandler ikke din ansøgning, før alle formularer er udfyldt og modtaget. Igen, detaljer, detaljer. Vær meget opmærksom på dem.
- Hold på alle oplysninger fra din servicer. Nogle gange laver de fejl. Du skal have dokumentation for al korrespondance, hvis du udfordrer en afskærmning baseret på servicerens manglende overholdelse af servicelovgivningen.
- Sammensæt et nyt månedligt budget. Din servicer skal vide, at du er seriøs nok til at skære alle unødvendige udgifter.
- Skriv en trængsler brev og sætte omhyggelig tanke ind i det. Långivere kan reagere på dine dybtfølte grunde til at ville holde dit hjem for enhver pris, forudsat at alle dine dokumenter indsendes, og de finansielle fremskrivninger understøtter din evne til at gøre godt på et ændret lån.
- Lær de love, der regulerer pant modifikation. At blive informeret slår alternativet, når det kan betyde forskellen mellem opholder sig i dit hjem og afskærmning.
Hvad Kan Gå Galt?
ændringer af realkreditlån er ikke uden faldgruber. Uanset hvor fokuseret din opmærksomhed på detaljer, vil din kredit score næsten helt sikkert tage et hit med en boliglånsmodifikation. Ofte bliver en boligejer ikke godkendt til en låneændring, medmindre der er tegn på en eller flere ubesvarede betalinger. Disse ubesvarede betalinger skade din kredit score. En ændring af boliglån gør det samme.
ud over historierne om långivere, der mister dokumentation (lav kopier af alt, hvad du sender) eller simpelthen nægter din ansøgning på trods af din bedste indsats for at overholde deres enhver anmodning, pas på fidus kunstnere, der hævder at arbejde på dine vegne.
Rådfør dig med en HUD-certificeret rådgiver, hvis det er muligt. Eller, i mere komplicerede finansielle sager, finde en ejendomsmægler advokat med erfaring i boliglån ændringer.
har du gjort alt inden for grund til at holde dine betalinger aktuelle? Kan du vise bevis for, at du har skåret ned på dine udgifter eller fundet måder at øge indkomsten på? Igen kan en HUD-certificeret rådgiver være din bedste indsats som lydkort.
ansøgninger om ændring af boliglån bliver afvist af forskellige årsager. Der er en appelproces, men, igen, timing er alt. Du kan kun appellere, hvis du har sendt anmodningen om pant bistand i 90 dage før din afskærmning salg og banken nægtet dig for enhver retssag eller permanent lån modifikation programmer Det tilbyder.
klagen skal indgives inden for 14 dage efter, at serviceren har afvist din oprindelige ansøgning. Serviceren skal tildele appellen til en person, der ikke var ansvarlig for den oprindelige beslutning om at afvise din ansøgning.
hvis du nægtes en anden gang, kan du ikke appellere igen. Hvis serviceren beslutter at tilbyde dig en låneændring, har du 14 dage til at acceptere eller afvise det.
desværre, nogen i finansielle nød er et mål for fidus kunstnere.
Vær opmærksom. Hvis et redningstilbud lyder for godt til at være sandt, er det sandsynligvis for godt til at være sandt. Pas på noget eller nogen, der kræver et forhåndsgebyr for at gøre noget, du selv kan gøre.
din långiver vil have dig til at få succes med at tilbagebetale lånet, så hvis der er en måde at gøre det muligt, hjælper de dig med at finde det.
Mortgage modifikation alternativer
retting skibet igen kan være svært, men det er ikke umuligt. Og der er andre muligheder til rådighed for nødstedte husejere.
- realkreditfinansiering — en 15-årig refinansiering ville tilbyde langsigtede besparelser, men det er ikke et praktisk alternativ, da den månedlige betaling ville stige på kort sigt. For en person, der allerede har problemer med at foretage månedlige betalinger, er det en bedre mulighed at sikre en 30-årig refinansiering med fast rente med en højere rente, men lavere månedlig betaling.
- pant tilbagebetalingsplaner — dette kan være en mulighed, hvis refinansiering ikke er. det giver boligejer mulighed for at sprede det forfaldne beløb over flere måneder – tilføjet til din nuværende pantebetaling.
- hjælp med at betale dit pant — hjælp kommer ikke uden strenge, men ikke meget andet gør det heller.Tjek med din långiver eller et Fannie Mae Mortgage Help Center.
- Mortgage overbærenhed — med overbærenhed accepterer en boligejer og långiver at suspendere eller reducere pantebetalinger i en bestemt periode. Årsagen kan involvere handicap, jobtab, skilsmisse, en naturkatastrofe eller andre livsændrende begivenheder. Overbærenhed påvirker ikke kredit score, men omstændighederne – ubesvarede betalinger – der fører til overbærenhed vil påvirke denne score.
- Mortgage Credit Counseling — det er for simpelt at sige, hvis flere første gang homebuyers påberåbt mortgage credit counseling der kan være mindre behov for boliglån ændringer eller andre afhjælpende programmer til at hjælpe nødstedte husejere. Sommetider, livsbegivenheder saboterer simpelthen vores bedst planlagte planer. Men helt sikkert realkreditlån rådgivning kan være et vigtigt redskab for hjemmet køber behov for pant betaling relief.