Änderung von Hypothekendarlehen

Selbst in den besten Zeiten ist es selten so bequem wie ein Paar alte Hausschuhe, monatliche Hypothekenzahlungen zu leisten.

Der Immobilien- „Boom“ ist irreführend. Häuser könnten für mehr als den geforderten Preis verkauft werden, aber das hilft Nichtverkäufern, finanziell an Boden zu verlieren und zu versuchen, das Abgleiten in die Zwangsvollstreckung zu stoppen.

Die schlechten alten Zeiten der unruhigen Hypotheken, die nach Wohnungsbaudarlehensänderungen schreien, sind immer noch da. Die Notwendigkeit von Hypothekenänderungen ist im Zuge der Covid-19-Pandemie sicherlich nicht verschwunden.

Einige Kreditnehmer sind auf der Suche (verzweifelt in vielen Fällen) für die Art der Erleichterung durch Hypothekendarlehen Änderungen angeboten.

Einige Modifikationen funktionieren möglicherweise auch für Kreditgeber.

Was ist eine Hypothekendarlehensänderung?

Einfach ausgedrückt, Kreditänderung ist eine Änderung, die Kreditgeber an den Bedingungen einer bestehenden Hypothek vornehmen.

Solche Änderungen werden normalerweise vorgenommen, weil der Kreditnehmer das ursprüngliche Darlehen nicht zurückzahlen kann. Die meisten erfolgreichen Kreditänderungsprozesse werden mit Hilfe eines Anwalts oder einer Abwicklungsgesellschaft ausgehandelt. Einige Kreditnehmer haben Anspruch auf staatliche Unterstützung bei der Kreditänderung.

Was ist drin für die Hypothekengesellschaft?

Kreditänderung ist nicht annähernd so teuer für den Kreditgeber als Standard und / oder Zwangsvollstreckung. Die Hypothekenbank möchte Sie genauso im Haus halten, wie Sie bleiben möchten.

Wie funktioniert die Änderung der Hypothek?

Wohnungsbaudarlehensänderung könnte bedeuten, die Bedingungen Ihres Darlehens zu verlängern, Ihren Zinssatz zu senken oder von einer Hypothek mit variablem Zinssatz zu einem festverzinslichen Darlehen zu wechseln. Das Ziel in jedem Fall? Überschaubare monatliche Zahlungen.

Während Änderung wahrscheinlich Ihre Kredit-Score negativ beeinflussen wird, wird es nicht so drastisch wie Abschottung auswirken würde.

Wer kann sich für eine Hypothekenänderung qualifizieren?

Die Top-Kandidaten für Hypothek Modifikation sind Hausbesitzer hinter auf ihre Zahlungen, oder in Gefahr, ins Hintertreffen geraten, und diejenigen, die mit potenziellen Zwangsvollstreckung als Folge von unerwarteten oder unvermeidlichen (und nachweisbaren) finanziellen Schwierigkeiten konfrontiert sind.

Zu den Faktoren, die einen Antrag auf Änderung eines Wohnungsbaudarlehens auslösen können, gehören:

• Arbeitslosigkeit oder sonstiger Einkommensverlust
• Erhöhte Lebenshaltungskosten
• Arztrechnungen
• Scheidung oder Trennung
• Tod eines Familienmitglieds
• Behinderung
• Sie haben keinen Anspruch auf Refinanzierung
• Sie sind mindestens eine regelmäßige Hypothekenzahlung hinter oder zeigen, dass eine Zahlung fehlt unmittelbar bevorsteht.
• Eine Naturkatastrophe oder erklärte Katastrophe.
• Ein unversicherter Verlust von Eigentum.

Kreditgeber prüfen fast immer die Forderungen des Kreditnehmers und wägen sie gegen die Wahrscheinlichkeit ab, dass der Kunde die Verpflichtungen des geänderten Darlehens erfüllen kann.

Wenn die Hypothek eines Eigenheimbesitzers von Bundesbehörden oder Programmen unterstützt wird, können sie für staatliche Hypothekendarlehensänderungsprogramme in Frage kommen.

Programme zur Änderung staatlicher Hypothekendarlehen umfassen:

• Fannie Mae und Freddie Mac: Ein Flex-Modifikationsprogramm steht Hausbesitzern zur Verfügung, deren Hypotheken Fannie Mae und Freddie Mac gehören. Das Programm ermöglicht Kreditgebern mehr Flexibilität bei der Bewertung von Kreditnehmern. Wenn Sie die Hypothek verlassen und noch nicht in der Lage sind, Ihre monatliche Zahlung zu leisten, könnte ein Flex-Programm der nächste logische Schritt sein.
• FHA-Darlehen: Das FHA Home Affordable Modification Program (HAMP) steht Hausbesitzern mit FHA-versicherten Hypotheken zur Verfügung, die sich nicht für andere Schadensminderungsprozesse qualifizieren. Es erfordert, dass der Hausbesitzer einen Probezahlungsplan ausfüllt.
• VA Wohnungsbaudarlehen: VA Home Loan Antragsteller mit schlechten Kredit-Geschichten, einschließlich Konkurs und Zwangsvollstreckung, können oft für VA Darlehen leichter qualifizieren, als wenn sie konventionelle Finanzierung gesucht.
• CARES Act Bestimmungen zur finanziellen Unterstützung: Das Coronavirus Aid, Relief and Economic Security Act (CARES Act) stellte 2,2 Billionen US-Dollar zur Verfügung, um Menschen, die Covid-19-Finanzhilfe benötigen, schnell zu helfen.

Einige private Kreditgeber verlängern möglicherweise Hilfsprogramme, die denen des CARES Act ähneln.

Welche Arten von Kreditänderungsprogrammen gibt es?

Nicht zuletzt haben die Große Rezession und die Hypothekenkrise die Kreditgeber und Hypothekendienstunternehmen stärker auf die Bedürfnisse gefährdeter Hausbesitzer eingestellt. (Es hat geholfen, den Kongress und das Weiße Haus im Nacken zu haben, aber lassen Sie uns nicht über den Fortschritt streiten.)

Heutzutage haben die meisten Kreditgeber Programme entwickelt, um Kreditnehmer durch harte Zeiten zu sehen, während sie in ihren Häusern zu halten. Wenn Ihr Kreditgeber dies nicht tut, fragen Sie ihn oder einen von Housing and Urban Development (HUD) zugelassenen Berater nach Ihrer Berechtigung für Programme, die Sie während des Änderungsprozesses unterstützen können.

HAMP — das Home Affordable Modification Program – lief Ende 2016 aus. Sein Nachfolger ist das Flex-Modifikationsprogramm, das von Fannie Mae und Freddie Mac überwacht wird. Kreditnehmer, deren Hypotheken Fannie oder Freddie unterliegen, können sich qualifizieren.

HARP — das Home Affordable Refinance Program – half dabei, Unterwasser-Hausbesitzer in neue, erschwinglichere Hypotheken zu refinanzieren. HARP lief Ende 2018 aus. Jetzt gibt es Fannie Maes High Loan-to-Value-Refinanzierungsoption und von Freddie Mac das Enhanced Relief Refinanzierungsprogramm.

Nächste Schritte Wenn Sie Ihre Hypothek ändern müssen

Wenn Sie sicher sind, dass es Probleme geben wird, wenden Sie sich sofort telefonisch oder online an Ihren Hypothekeninhaber (Hypothekengläubiger). Erklären Sie Ihre Situation und erkundigen Sie sich nach den verfügbaren Optionen. Wenn andere Faktoren gleich sind, arbeiten Kreditgeber eher mit Risikokunden zusammen, die proaktiv in Bezug auf ihre missliche Lage sind.

Änderungsanträge variieren von Kreditgeber / Service zu Kreditgeber / Servicer. Höchstwahrscheinlich werden Sie gebeten, einen Nachweis über Ihre finanzielle Notlage vorzulegen; einige benötigen einen Brief, in dem Sie Ihre Notlage erläutern und warum eine Änderung erforderlich ist.

Darüber hinaus sollten Sie bereit sein, Ihre Finanzen im Detail zu dokumentieren, nicht weniger als bei der Beantragung Ihrer ursprünglichen Hypothek.

Einige der Informationen, die Sie angeben müssen:

• Einkommen: Wie viel Sie verdienen, ihre Quellen und andere finanzielle Ressourcen.
• Ausgaben: Eine Aufzeichnung Ihrer Ausgaben – wie viel und wohin sie gehen; Seien Sie bereit zu kategorisieren (Wohnen, Transport, Essen, Kleidung usw.)
• Dokumente: Sichern Sie Ihre Aussagen mit Paystubs (oder Gewinn- / Verlustrechnungen, wenn Sie selbstständig sind), Bank- und Kreditkartenabrechnungen, Kreditverträgen, Investitionsberichten, aktuellen Steuererklärungen und anderen wichtigen Dokumenten.

Genau wie bei einem Hypothekenantrag kann die Bearbeitung eines Darlehensänderungsantrags Stunden dauern. Sobald Sie die Dokumente und die zugehörigen Informationen gesammelt haben – was selbst für den gut organisierten Bewerber zeitaufwändig sein kann -, müssen Formulare ausgefüllt werden. Außerdem ist Ihr Kreditgeber wahrscheinlich sehr genau, wie er Informationen formatieren möchte.

Sobald alles eingereicht wurde, stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Informationen auf dem neuesten Stand halten und die Ersatzdokumente rechtzeitig erhalten. Eine häufige Beschwerde unter Antragstellern auf Darlehensänderung ist, dass Kreditgeber immer wieder dasselbe Dokument anfordern, meistens, weil die Originaldokumente veraltet sind. (Ihre ist schließlich nicht die einzige Änderung, die sie verarbeiten.)

Es kann Wochen dauern, bis der Kreditgeber eine Antwort gibt, und Wochen mehr, um Ihr Darlehen zu ändern, wenn Sie genehmigt werden. Die meisten Anträge werden abgelehnt. Ob Sie es glauben oder nicht, die Uhr tickt weiterhin bei der Zwangsvollstreckung.

Tipps, um eine Hypothekenänderung zu genehmigen

Eine Hypothekenänderung zu genehmigen ist nicht einfach, aber es kann getan werden, wenn Sie bereit sind, ein wenig zusätzliche Arbeit in die Vorbereitung der notwendigen Dokumente für den Kreditgeber zu investieren.

Einige Tipps, wie Sie sich vorbereiten können, sind:

• Bewerben Sie sich so schnell wie möglich. Hypothekenänderungen sind keine sichere Sache und können sich als schwieriger zu sichern erweisen, wenn Sie warten, bis ein Zwangsvollstreckungsverfahren läuft.
• Achten Sie auf Details. Der Kreditgeber wird die von Ihnen bereitgestellten Informationen sorgfältig prüfen. Das Unter- oder Überbewerten Ihres Einkommens kann zu einer Ablehnung des Antrags führen.
• Senden Sie alle von Ihren Kreditdienstleistern angeforderten Artikel ein. Sie werden Ihre Bewerbung erst bearbeiten, wenn alle Formulare ausgefüllt und eingegangen sind. Wieder Details, Details. Achten Sie genau auf sie.
• Halten Sie sich an alle Informationen, die von Ihrem Servicer zur Verfügung gestellt. Manchmal machen sie Fehler. Sie benötigen eine Dokumentation der gesamten Korrespondenz, wenn Sie eine Zwangsvollstreckung anfechten, die auf der Nichteinhaltung der Servicegesetze durch den Servicer beruht.
• Erstellen Sie ein neues Monatsbudget. Ihr Servicer sollte wissen, dass Sie es ernst genug meinen, um alle unnötigen Ausgaben zu vermeiden.
• Schreiben Sie einen Härtefallbrief und denken Sie sorgfältig darüber nach. Kreditgeber könnten auf Ihre tief empfundenen Gründe reagieren, um Ihr Haus um jeden Preis behalten zu wollen, vorausgesetzt, alle Ihre Dokumente werden eingereicht und die finanziellen Projektionen unterstützen Ihre Fähigkeit, ein modifiziertes Darlehen gut zu machen.
• Lernen Sie die Gesetze zur Änderung von Hypotheken kennen. Informiert zu sein schlägt die Alternative, wenn es den Unterschied zwischen dem Aufenthalt in Ihrem Haus und der Zwangsvollstreckung bedeuten kann.

Was kann schief gehen?

Hypothekendarlehensänderungen sind nicht ohne Fallstricke. Egal, wie konzentriert Ihre Liebe zum Detail, Ihre Kredit-Score wird mit ziemlicher Sicherheit einen Hit mit einem Darlehen Änderung nehmen. Oft wird ein Hausbesitzer nicht für eine Darlehensänderung genehmigt, es sei denn, es gibt Beweise für eine oder mehrere verpasste Zahlungen. Diese verpassten Zahlungen schaden Ihrem Kredit-Score. Eine Wohnungsbaudarlehensänderung macht das Gleiche.

Abgesehen von den Geschichten von Kreditgebern, die Unterlagen verlieren (Kopien von allem, was Sie senden) oder einfach Ihre Bewerbung ablehnen, obwohl Sie sich nach besten Kräften bemühen, jeder Anfrage nachzukommen, sollten Sie sich vor Betrügern in Acht nehmen, die behaupten, in Ihrem Namen zu arbeiten.

Konsultieren Sie nach Möglichkeit einen HUD-zertifizierten Berater. Oder finden Sie in komplizierteren finanziellen Fällen einen Immobilienanwalt, der Erfahrung mit Änderungen von Wohnungsbaudarlehen hat.

Haben Sie alles getan, um Ihre Zahlungen aktuell zu halten? Können Sie nachweisen, dass Sie Ihre Ausgaben gesenkt oder Wege gefunden haben, Ihr Einkommen zu steigern? Auch hier könnte ein HUD-zertifizierter Berater Ihre beste Wahl als Resonanzboden sein.

Home Loan Modification Anwendungen werden aus einer Vielzahl von Gründen abgelehnt. Es gibt ein Berufungsverfahren, aber, nochmal, Timing ist alles. Sie können nur Berufung einlegen, wenn Sie den Antrag auf Hypothekenhilfe innerhalb von 90 Tagen vor Ihrem Zwangsvollstreckungsverkauf gestellt haben und die Bank Ihnen die von ihr angebotenen Probeantrags- oder Dauerdarlehensänderungsprogramme verweigert hat.

Die Beschwerde muss innerhalb von 14 Tagen eingereicht werden, nachdem der Dienstleister Ihren ursprünglichen Antrag abgelehnt hat. Der Servicer muss die Berufung jemandem zuweisen, der nicht für die ursprüngliche Entscheidung verantwortlich war, Ihren Antrag abzulehnen.

Wenn Sie ein zweites Mal abgelehnt werden, können Sie nicht erneut Berufung einlegen. Wenn der Servicer beschließt, Ihnen eine Darlehensänderung anzubieten, haben Sie 14 Tage Zeit, um diese anzunehmen oder abzulehnen.

Leider ist jeder in finanzieller Not ein Ziel für Betrüger.

Bleiben Sie wachsam. Wenn ein Rettungsangebot zu gut klingt, um wahr zu sein, ist es wahrscheinlich zu gut, um wahr zu sein. Hüten Sie sich vor irgendetwas oder irgendjemandem, der eine Vorabgebühr verlangt, um etwas zu tun, was Sie selbst tun können.

Ihr Kreditgeber möchte, dass Sie das Darlehen erfolgreich zurückzahlen, also wenn es einen Weg gibt, dies zu ermöglichen, werden sie Ihnen helfen, es zu finden.

Alternativen zur Hypothekenmodifikation

Das Schiff wieder aufrichten kann schwierig sein, ist aber nicht unmöglich. Und es gibt andere Optionen für notleidende Hausbesitzer.

• Hypothekenrefinanzierung — Eine 15-jährige Refinanzierung würde langfristige Einsparungen bieten, ist aber keine praktische Alternative, da die monatliche Zahlung kurzfristig steigen würde. Für jemanden, der bereits Probleme hat, monatliche Zahlungen zu leisten, ist die Sicherung einer 30-jährigen festverzinslichen Refinanzierung mit einem höheren Zinssatz, aber einer niedrigeren monatlichen Zahlung eine bessere Option.
• Hypothekenrückzahlungspläne – Dies könnte eine Option sein, wenn die Refinanzierung nicht möglich ist. Es ermöglicht dem Hausbesitzer, den überfälligen Betrag über mehrere Monate zu verteilen – hinzugefügt zu Ihrer aktuellen Hypothekenzahlung.
• Hilfe bei der Bezahlung Ihrer Hypothek – Hilfe kommt nicht ohne Bedingungen, aber auch nicht viel anderes.Erkundigen Sie sich bei Ihrem Kreditgeber oder einem Fannie Mae Mortgage Help Center.
• Hypothek Forbearance — Mit Nachsicht, ein Hausbesitzer und Kreditgeber vereinbaren Hypothekenzahlungen für einen bestimmten Zeitraum auszusetzen oder zu reduzieren. Der Grund könnte Behinderung, Arbeitsplatzverlust, Scheidung, eine Naturkatastrophe oder andere lebensverändernde Ereignisse sein. Nachsicht hat keinen Einfluss auf die Kreditwürdigkeit, aber die Umstände – verpasste Zahlungen -, die zu Nachsicht führen, wirken sich auf diese Punktzahl aus.
• Hypothekenkreditberatung — Es ist zu einfach zu sagen, wenn mehr Erstkäufer auf Hypothekenkreditberatung angewiesen sind, könnte es weniger Bedarf für Wohnungsbaudarlehen Änderungen oder andere Abhilfeprogramme geben, um notleidenden Hausbesitzern zu helfen. Manchmal sabotieren Lebensereignisse einfach unsere besten Pläne. Aber sicherlich Hypothekenkreditberatung kann ein wichtiges Instrument für den Käufer von Eigenheimen in der Notwendigkeit Hypothekenzahlung Erleichterung sein.