Incluso en el mejor de los casos, hacer pagos mensuales de la hipoteca rara vez es tan cómodo como un par de zapatillas viejas.
El «boom» inmobiliario es engañoso. Las casas podrían estar vendiéndose por un precio excesivo, pero eso no ayuda a los no vendedores a perder terreno financieramente y tratar de detener la caída en la ejecución hipotecaria.
Los malos tiempos de las hipotecas con problemas que claman por modificaciones de préstamos hipotecarios todavía están aquí. La necesidad de modificaciones hipotecarias ciertamente no desapareció a raíz de la pandemia de Covid-19.
Algunos prestatarios están buscando (desesperadamente en muchos casos) el tipo de alivio que ofrecen las modificaciones de préstamos hipotecarios.
Algunas modificaciones también podrían funcionar para los prestamistas.
¿Qué es una Modificación de Préstamo Hipotecario?
En pocas palabras, la modificación del préstamo es un cambio que los prestamistas hacen a los términos de una hipoteca existente.
Estos cambios generalmente se realizan porque el prestatario no puede reembolsar el préstamo original. La mayoría de los procesos de modificación de préstamos exitosos se negocian con la ayuda de un abogado o una compañía de liquidación. Algunos prestatarios son elegibles para recibir asistencia del gobierno en la modificación de préstamos.
¿Qué hay para la compañía hipotecaria?
La modificación del préstamo no es tan costosa para el prestamista como el incumplimiento y/o la ejecución hipotecaria. La compañía hipotecaria quiere mantenerlo en la casa tanto como usted quiere quedarse.
¿Cómo Funciona la Modificación de Hipotecas?
La modificación del préstamo hipotecario podría significar alargar los términos de su préstamo, reducir su tasa de interés o cambiar de una hipoteca de tasa ajustable a un préstamo de tasa fija. El objetivo en cada caso? Pagos mensuales más manejables.
Si bien es probable que la modificación afecte negativamente a su puntaje de crédito, no lo afectará tan drásticamente como lo haría la ejecución hipotecaria.
¿Quién puede Calificar para una Modificación de Hipoteca de Vivienda?
Los principales candidatos para la modificación de la hipoteca son los propietarios de viviendas atrasados en sus pagos, o en peligro de atrasarse, y aquellos que se enfrentan a una posible ejecución hipotecaria como resultado de dificultades financieras imprevistas o inevitables (y demostrables).
Los factores contribuyentes que pueden estimular una solicitud de modificación de préstamo hipotecario incluyen:
- Desempleo u otra pérdida de ingresos
- Aumento de los gastos de subsistencia
- Facturas médicas
- Divorcio o separación
- Fallecimiento de un familiar
- Discapacidad
- Usted no es elegible para refinanciar
- Tiene al menos un pago hipotecario regular atrasado o demuestra que no realizar un pago es inminente.
- Un desastre natural o declarado.
- Una pérdida de propiedad sin seguro.
Los prestamistas casi siempre examinan las reclamaciones del prestatario y las comparan con la probabilidad de que el cliente pueda cumplir con las obligaciones del préstamo modificado.
Si la hipoteca de un propietario de vivienda está respaldada por agencias o programas federales, puede ser elegible para programas de modificación de préstamos hipotecarios del gobierno.
Los programas de modificación de préstamos hipotecarios del gobierno incluyen:
- Fannie Mae y Freddie Mac: Un Programa de Modificación Flexible está disponible para propietarios de viviendas cuyas hipotecas son propiedad de Fannie Mae y Freddie Mac. El programa permite a los prestamistas una mayor flexibilidad en la evaluación de los prestatarios. Si está saliendo de la indulgencia hipotecaria y aún no es capaz de hacer su pago mensual, un programa flex podría ser el siguiente paso lógico.
- Préstamos de la FHA: El Programa de Modificación Asequible para el Hogar (HAMP, por sus siglas en inglés) de la FHA está disponible para propietarios de viviendas con hipotecas aseguradas por la FHA que no califican para otros procesos de mitigación de pérdidas. Requiere que el propietario complete un plan de pago de prueba.
- Préstamos hipotecarios de VA: Los solicitantes de préstamos hipotecarios de VA con un historial crediticio deficiente, que incluye bancarrota y ejecución hipotecaria, a menudo pueden calificar para préstamos de VA más fácilmente que si buscaran financiamiento convencional.
- disposiciones de asistencia financiera de la Ley CARES: La Ley de Ayuda, Socorro y Seguridad Económica para el Coronavirus (Ley CARES) asignó 2,2 billones de dólares para proporcionar ayuda rápida a las personas que necesitan asistencia financiera para la Covid-19.
Algunos prestamistas privados pueden estar extendiendo programas de ayuda similares a los provistos en la ley CARES.
¿Qué Tipos de Programas de Modificación de Préstamos Existen?
Al menos, la Gran Recesión y la crisis hipotecaria hicieron que los prestamistas y las empresas de servicios hipotecarios estuvieran más en sintonía con las necesidades de los propietarios de viviendas en riesgo. (Ayudó tener al Congreso y a la Casa Blanca respirando en sus cuellos, pero no discutamos sobre el progreso.)
Hoy en día, la mayoría de los prestamistas tienen programas diseñados para ver a los prestatarios en tiempos difíciles mientras los mantienen en sus hogares. Si su prestamista no lo hace, pregúnteles a ellos o a un consejero aprobado de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) sobre su elegibilidad para programas que puedan ayudarlo durante el proceso de modificación.
HAMP — el Programa de Modificación Asequible para el Hogar-expiró a finales de 2016. Su sucesor es el programa de Modificación Flexible, supervisado por Fannie Mae y Freddie Mac. Los prestatarios cuyas hipotecas están sujetas a Fannie o Freddie pueden calificar.
HARP — el Programa de Refinanciamiento Asequible para el Hogar-ayudó a refinanciar a propietarios de viviendas bajo el agua en hipotecas nuevas y más asequibles. HARP expiró a finales de 2018. Ahora está la Opción de Refinanciamiento de Préstamo a Valor Alto de Fannie Mae y, de Freddie Mac, el programa de Refinanciamiento de Alivio Mejorado.
Próximos pasos Cuando necesite Modificar Su Hipoteca
Cuando esté seguro de que va a haber problemas, comuníquese con el titular de su hipoteca (acreedor hipotecario) de inmediato, por teléfono o en línea. Explique su situación y pregunte sobre las opciones disponibles. Al ser iguales otros factores, es más probable que los prestamistas trabajen con clientes en riesgo que son proactivos con respecto a su situación.
Las solicitudes de modificación varían de prestamista / servicio a prestamista / administrador. Lo más probable es que se le pida que proporcione pruebas de sus dificultades financieras; algunos requerirán una carta explicando sus dificultades y por qué es necesaria una modificación.
Más allá de eso, prepárese para documentar sus finanzas en detalle, nada menos que cuando solicitó su hipoteca original.
parte de la información que se le pedirá que proporcione:
- Ingresos: cuánto gana, sus fuentes y otros recursos financieros.
- Gastos: Un registro de sus gastos, cuánto y a dónde va; prepárese para categorizar (vivienda, transporte, comida, ropa, etc.).)
- Documentos: Haga copias de seguridad de sus estados de cuenta con recibos de pago (o estados de ganancias/pérdidas si trabaja por cuenta propia), estados de cuenta bancarios y de tarjetas de crédito, acuerdos de préstamos, informes de inversiones, declaraciones de impuestos recientes y otros documentos vitales.
Al igual que una solicitud de hipoteca, una solicitud de modificación de préstamo puede tardar horas en completarse. Una vez que haya reunido los documentos y la información relacionada, que puede llevar mucho tiempo, incluso para el solicitante bien organizado, habrá formularios que llenar. Además, es probable que su prestamista sea extremadamente particular sobre cómo desea el formato de la información.
Una vez que se envíe todo, asegúrese de mantener su información actualizada, con documentos de reemplazo en orden oportuno. Una queja común entre los solicitantes de modificación de préstamos es que los prestamistas piden el mismo documento una y otra vez, en la mayoría de los casos porque los documentos originales han caducado. (Después de todo, la suya no es la única modificación que están procesando.)
Puede tomar semanas antes de que el prestamista proporcione una respuesta, y semanas más para alterar su préstamo, si lo aprueban. La mayoría de las solicitudes son denegadas. Mientras tanto, lo creas o no, el reloj sigue marcando la ejecución hipotecaria.
Consejos para obtener la aprobación de una Modificación de Hipoteca
Obtener la aprobación de una modificación de hipoteca no es fácil, pero se puede hacer si está dispuesto a hacer un poco de trabajo adicional preparando los documentos necesarios para el prestamista.
Algunos consejos sobre cómo prepararse incluyen:
- Aplicar tan pronto como pueda. Las modificaciones de la hipoteca de la vivienda no son algo seguro y pueden resultar más difíciles de asegurar si espera hasta que los procedimientos de ejecución hipotecaria estén en marcha.
- Presta atención a los detalles. El prestamista revisará cuidadosamente la información que usted proporcione. Subestimar o sobreestimar sus ingresos puede resultar en una denegación de solicitud.
- Envíe todos los artículos solicitados por sus administradores de préstamos. No procesarán su solicitud hasta que se completen y reciban todos los formularios. De nuevo, detalles, detalles. Presta mucha atención a ellos.
- Conserve toda la información proporcionada por su administrador. A veces cometen errores. Necesitará documentación de toda la correspondencia si impugna una ejecución hipotecaria basada en el incumplimiento de las leyes de servicio por parte del administrador.
- Prepare un nuevo presupuesto mensual. Su administrador debe saber que usted es lo suficientemente serio como para recortar todos los gastos innecesarios.
- Escriba una carta de dificultad y reflexione cuidadosamente sobre ella. Los prestamistas pueden responder a sus sinceras razones para querer conservar su casa a toda costa, siempre que se presenten todos sus documentos y las proyecciones financieras respalden su capacidad para cumplir con un préstamo modificado.
- Conozca las leyes que rigen la modificación de hipotecas. Estar informado es mejor que la alternativa cuando puede significar la diferencia entre quedarse en su casa y la ejecución hipotecaria.
¿Qué Puede Salir Mal?
Las modificaciones de préstamos hipotecarios no están exentas de trampas. No importa cuán concentrada sea su atención en los detalles, su puntaje de crédito casi con toda seguridad se verá afectado con una modificación del préstamo hipotecario. A menudo, un propietario de vivienda no será aprobado para una modificación de préstamo a menos que haya evidencia de uno o varios pagos pendientes. Esos pagos perdidos dañan su puntaje de crédito. Una modificación de préstamo hipotecario hace lo mismo.
Más allá de las historias de prestamistas que pierden documentación (hacen copias de todo lo que envía) o simplemente rechazan su solicitud a pesar de sus mejores esfuerzos para cumplir con todas sus solicitudes, tenga cuidado con los estafadores que afirmarán trabajar en su nombre.
Consulte con un consejero certificado por HUD si es posible. O, en casos financieros más complicados, busque un abogado de bienes raíces con experiencia en modificaciones de préstamos hipotecarios.
¿Ha hecho todo lo posible para mantener sus pagos al día? ¿Puede mostrar evidencia de que ha reducido sus gastos o encontrado formas de aumentar sus ingresos? Una vez más, un consejero certificado por HUD podría ser su mejor apuesta como caja de resonancia.
Las solicitudes de modificación de préstamos hipotecarios son rechazadas por una variedad de razones. Hay un proceso de apelación, pero, de nuevo, el momento lo es todo. Solo puede apelar si envió la solicitud de asistencia hipotecaria en 90 días antes de su venta por ejecución hipotecaria y el banco le negó cualquier programa de prueba o modificación de préstamo permanente que ofrezca.
La apelación debe presentarse dentro de los 14 días posteriores a que el administrador denegó su solicitud original. El administrador debe asignar la apelación a alguien que no fue responsable de la decisión original de denegar su solicitud.
Si se le deniega una segunda vez, no puede apelar de nuevo. Si el administrador decide ofrecerle una modificación de préstamo, usted tiene 14 días para aceptarla o rechazarla.
Desafortunadamente, cualquier persona con dificultades financieras es un objetivo para los estafadores.
Manténgase alerta. Si una oferta de rescate suena demasiado buena para ser verdad, probablemente sea demasiado buena para ser verdad. Tenga cuidado con cualquier cosa o persona que requiera una tarifa por adelantado para hacer algo que pueda hacer usted mismo.
Su prestamista quiere que tenga éxito en el pago del préstamo, por lo que si hay una manera de hacerlo posible, lo ayudarán a encontrarlo.
Alternativas de modificación hipotecaria
Enderezar el barco de nuevo puede ser difícil, pero no imposible. Y hay otras opciones disponibles para los propietarios de viviendas en dificultades.
- Refinanciación hipotecaria: Una refinanciación a 15 años ofrecería ahorros a largo plazo, pero no es una alternativa práctica, ya que el pago mensual aumentaría a corto plazo. Para alguien que ya tiene problemas para hacer pagos mensuales, asegurar una refinanciación de tasa fija a 30 años con una tasa de interés más alta pero un pago mensual más bajo es una mejor opción.
- Planes de pago hipotecario-Esto podría ser una opción si la refinanciación no lo es. Le permite al propietario distribuir el monto adeudado durante varios meses, agregado a su pago hipotecario actual.
- Ayuda para pagar su hipoteca: La ayuda no viene sin condiciones, pero tampoco mucho más.Consulte con su prestamista o con el Centro de Ayuda Hipotecaria de Fannie Mae.
- Indulgencia hipotecaria: Con la indulgencia, el propietario y el prestamista acuerdan suspender o reducir los pagos hipotecarios por un período de tiempo específico. La razón podría involucrar discapacidad, pérdida de empleo, divorcio, un desastre natural u otros eventos que alteran la vida. La indulgencia no afecta los puntajes de crédito, pero las circunstancias – pagos no realizados – que conducen a la indulgencia afectarán ese puntaje.
- Asesoramiento de crédito hipotecario-Es demasiado simple decir que si más compradores de vivienda por primera vez confiaban en el asesoramiento de crédito hipotecario, podría haber menos necesidad de modificaciones de préstamos hipotecarios u otros programas de recuperación para ayudar a los propietarios en dificultades. A veces, los acontecimientos de la vida simplemente sabotean nuestros mejores planes. Pero ciertamente, la asesoría de crédito hipotecario puede ser una herramienta importante para el comprador de vivienda que necesita alivio en el pago de la hipoteca.