Programmes de modification de prêt hypothécaire et Comment obtenir l'approbation

Même dans le meilleur des cas, effectuer des paiements hypothécaires mensuels est rarement aussi confortable qu’une paire de vieilles pantoufles.

Le « boom » immobilier est trompeur. Les maisons se vendent peut-être à plus de prix demandé, mais cela n’aide pas les non-vendeurs à perdre du terrain financièrement et à essayer d’arrêter la glissade vers la forclusion.

Le mauvais vieux temps des prêts hypothécaires en difficulté qui réclament des modifications au prêt immobilier est toujours là. Le besoin de modifications hypothécaires n’a certainement pas disparu à la suite de la pandémie de Covid-19.

Certains emprunteurs recherchent (désespérément dans de nombreux cas) le type d’allégement offert par les modifications de prêts hypothécaires.

Certaines modifications pourraient également convenir aux prêteurs.

Qu’est-ce qu’une Modification de Prêt Hypothécaire?

En termes simples, la modification du prêt est un changement que les prêteurs apportent aux conditions d’un prêt hypothécaire existant.

Ces modifications sont généralement apportées parce que l’emprunteur est incapable de rembourser le prêt initial. La plupart des processus de modification de prêt réussis sont négociés avec l’aide d’un avocat ou d’une société de règlement. Certains emprunteurs sont admissibles à une aide gouvernementale pour modifier leur prêt.

Qu’y a-t-il pour la société hypothécaire?

La modification du prêt n’est pas aussi coûteuse pour le prêteur que le défaut et / ou la forclusion. La société hypothécaire veut vous garder dans la maison autant que vous voulez rester.

Comment Fonctionne La Modification Hypothécaire?

La modification du prêt immobilier peut signifier l’allongement des conditions de votre prêt, la baisse de votre taux d’intérêt ou le passage d’un prêt hypothécaire à taux variable à un prêt à taux fixe. Le but dans chaque cas? Paiements mensuels plus faciles à gérer.

Bien que la modification aura probablement un impact négatif sur votre pointage de crédit, elle ne l’aura pas aussi radicalement que le ferait la forclusion.

Qui peut être admissible à une Modification de prêt hypothécaire?

Les principaux candidats à la modification hypothécaire sont les propriétaires en retard sur leurs paiements, ou en danger de retard, et ceux qui sont confrontés à une forclusion potentielle en raison de difficultés financières imprévues ou inévitables (et démontrables).

Les facteurs qui peuvent stimuler une demande de modification de prêt immobilier comprennent ::

Chômage ou autre perte de revenu
Augmentation des frais de subsistance
Factures médicales
Divorce ou séparation
Décès d’un membre de la famille
Invalidité
Vous n’êtes pas admissible au refinancement
Vous avez au moins un paiement hypothécaire régulier en retard ou vous montrez qu’un paiement manquant est imminent.
Une catastrophe naturelle ou déclarée.
Une perte de biens non assurée.

Les prêteurs examinent presque toujours les créances de l’emprunteur et les évaluent en fonction de la probabilité que le client puisse remplir les obligations du prêt modifié.

Si l’hypothèque d’un propriétaire est soutenue par des organismes ou des programmes fédéraux, il peut être admissible aux programmes de modification de prêt hypothécaire du gouvernement.

Les programmes gouvernementaux de modification des prêts hypothécaires comprennent:

Fannie Mae et Freddie Mac: Un programme de modification Flexible est disponible pour les propriétaires dont les hypothèques appartiennent à Fannie Mae et Freddie Mac. Le programme offre aux prêteurs plus de souplesse dans l’évaluation des emprunteurs. Si vous quittez l’abstention hypothécaire et que vous n’êtes pas encore en mesure d’effectuer votre paiement mensuel, un programme flexible pourrait être la prochaine étape logique.
Prêts FHA: Le Programme de modification abordable de la maison FHA (HAMP) est disponible pour les propriétaires ayant des hypothèques assurées FHA qui ne sont pas admissibles à d’autres processus d’atténuation des pertes. Cela oblige le propriétaire à compléter un plan de paiement d’essai.
Prêts immobiliers VA: Les demandeurs de prêt immobilier VA ayant de mauvais antécédents de crédit, y compris la faillite et la forclusion, peuvent souvent se qualifier pour des prêts VA plus facilement que s’ils cherchaient un financement conventionnel.
dispositions d’aide financière de la Loi CARES: La Loi sur l’Aide, l’aide et la sécurité économique du Coronavirus (Loi CARES) a alloué 2,2 billions de dollars pour fournir une aide rapide aux personnes ayant besoin d’une aide financière Covid-19.

Certains prêteurs privés peuvent étendre des programmes de secours similaires à ceux prévus dans la loi CARES.

Quels Types de programmes de modification de prêt Existent?

Sinon rien, la Grande Récession et la crise hypothécaire ont rendu les prêteurs et les sociétés de services hypothécaires plus à l’écoute des besoins des propriétaires à risque. (Cela a aidé à faire respirer le Congrès et la Maison Blanche, mais ne discutons pas des progrès.)

De nos jours, la plupart des prêteurs ont des programmes conçus pour aider les emprunteurs à traverser des moments difficiles tout en les gardant chez eux. Si votre prêteur ne le fait pas, demandez-lui ou à un conseiller agréé pour le logement et le développement urbain (HUD) si vous êtes admissible à des programmes qui peuvent vous aider tout au long du processus de modification.

HAMP — le programme de modification abordable pour la maison – a expiré fin 2016. Son successeur est le programme de modification Flex, supervisé par Fannie Mae et Freddie Mac. Les emprunteurs dont les hypothèques sont assujetties à Fannie ou Freddie peuvent être admissibles.

HARP — le Programme de refinancement à domicile abordable – a aidé les propriétaires sous-marins à refinancer de nouveaux prêts hypothécaires plus abordables. HARP a expiré fin 2018. Il y a maintenant l’option de refinancement Prêt-valeur élevée de Fannie Mae et, de Freddie Mac, le Programme de Refinancement Allégé amélioré.

Prochaines étapes Lorsque Vous devez modifier votre prêt hypothécaire

Lorsque vous êtes certain qu’il y aura des problèmes, communiquez immédiatement avec votre créancier hypothécaire (créancier hypothécaire), par téléphone ou en ligne. Expliquez votre situation et renseignez-vous sur les options disponibles. D’autres facteurs étant égaux, les prêteurs sont plus susceptibles de travailler avec des clients à risque qui sont proactifs au sujet de leur situation difficile.

Les demandes de modification varient d’un prêteur/service à l’autre. Très probablement, il vous sera demandé de fournir une preuve de vos difficultés financières; certains auront besoin d’une lettre expliquant vos difficultés et pourquoi une modification est nécessaire.

Au-delà de cela, soyez prêt à documenter vos finances en détail, pas moins que lorsque vous avez demandé votre prêt hypothécaire initial.

Certaines des informations qu’il vous sera demandé de fournir:

Revenu: Combien vous gagnez, ses sources et d’autres ressources financières.
Dépenses: Un enregistrement de vos dépenses — combien et où elles vont; soyez prêt à classer (logement, transport, nourriture, vêtements, etc.)
Documents: Sauvegardez vos relevés avec des fiches de paie (ou des relevés de profits et pertes si vous êtes travailleur autonome), des relevés bancaires et de cartes de crédit, des contrats de prêt, des rapports d’investissement, des déclarations de revenus récentes et d’autres documents essentiels.

Tout comme une demande de prêt hypothécaire, une demande de modification de prêt peut prendre des heures. Une fois que vous aurez rassemblé les documents et les informations connexes — ce qui peut prendre beaucoup de temps, même pour le demandeur bien organisé – il y aura des formulaires à remplir. En outre, votre prêteur est susceptible d’être extrêmement particulier sur la façon dont il veut formater les informations.

Une fois que tout est soumis, assurez-vous de garder vos informations à jour, avec des documents de remplacement en temps opportun. Une plainte commune parmi les demandeurs de modification de prêt est que les prêteurs demandent le même document encore et encore, le plus souvent parce que les documents originaux sont obsolètes. (Le vôtre n’est pas la seule modification qu’ils traitent, après tout.)

Cela peut prendre des semaines avant que le prêteur ne fournisse une réponse, et des semaines de plus pour modifier votre prêt, si vous êtes approuvé. La majorité des demandes sont rejetées. Pendant ce temps, croyez-le ou non, l’horloge continue de tiquer sur la forclusion.

Conseils pour faire approuver une modification hypothécaire

Faire approuver une modification hypothécaire n’est pas facile, mais cela peut être fait si vous êtes prêt à faire un peu plus de travail pour préparer les documents nécessaires au prêteur.

Voici quelques conseils pour vous préparer ::

Appliquer dès que possible. Les modifications hypothécaires à domicile ne sont pas une chose sûre et elles peuvent s’avérer plus difficiles à sécuriser si vous attendez que les procédures de forclusion soient en cours.
Faites attention aux détails. Le prêteur examinera attentivement les informations que vous fournissez. Sous-estimer ou surestimer votre revenu peut entraîner un refus de demande.
Envoyez tous les articles demandés par vos services de prêt. Ils ne traiteront pas votre demande tant que tous les formulaires ne seront pas remplis et reçus. Encore une fois, des détails, des détails. Faites très attention à eux.
Conservez toutes les informations fournies par votre réparateur. Parfois, ils font des erreurs. Vous aurez besoin de la documentation de toute la correspondance si vous contestez une forclusion basée sur le non-respect des lois de service par le réparateur.
Mettre en place un nouveau budget mensuel. Votre réparateur doit savoir que vous êtes assez sérieux pour éliminer toutes les dépenses inutiles.
Rédigez une lettre de détresse et réfléchissez bien. Les prêteurs pourraient répondre à vos raisons sincères de vouloir garder votre maison à tout prix, à condition que tous vos documents soient soumis et que les projections financières soutiennent votre capacité à vous rembourser un prêt modifié.
Apprenez les lois régissant la modification hypothécaire. Être informé bat l’alternative quand cela peut faire la différence entre rester dans votre maison et la forclusion.

Qu’Est-Ce Qui Peut Mal Tourner ?

Les modifications de prêt hypothécaire ne sont pas sans embûches. Peu importe comment concentré votre attention aux détails, votre pointage de crédit sera presque certainement prendre un coup avec une modification de prêt immobilier. Souvent, un propriétaire ne sera pas approuvé pour une modification de prêt à moins qu’il n’y ait la preuve d’un ou de plusieurs paiements manqués. Ces paiements manqués nuisent à votre pointage de crédit. Une modification de prêt immobilier fait de même.

Au-delà des histoires de prêteurs perdant des documents (faites des copies de tout ce que vous envoyez) ou refusant simplement votre demande malgré tous vos efforts pour se conformer à chacune de leurs demandes, méfiez-vous des escrocs qui prétendront travailler en votre nom.

Consultez un conseiller certifié HUD si possible. Ou, dans les cas financiers plus compliqués, trouver un avocat immobilier expérimenté dans les modifications de prêt immobilier.

Avez-vous tout fait pour maintenir vos paiements à jour? Pouvez-vous prouver que vous avez réduit vos dépenses ou trouvé des moyens d’augmenter vos revenus? Encore une fois, un conseiller certifié HUD pourrait être votre meilleur choix en tant que caisse de résonance.

Les demandes de modification de prêt immobilier sont refusées pour diverses raisons. Il y a un processus d’appel, mais, encore une fois, le moment est tout. Vous ne pouvez faire appel que si vous avez envoyé la demande d’aide hypothécaire dans les 90 jours précédant votre vente de forclusion et que la banque vous a refusé tout programme d’essai ou de modification de prêt permanent qu’elle propose.

L’appel doit être soumis dans les 14 jours suivant le rejet de votre demande initiale par l’agent de service. L’agent de service doit confier l’appel à une personne qui n’était pas responsable de la décision initiale de refuser votre demande.

Si vous êtes débouté une deuxième fois, vous ne pouvez plus faire appel. Si le réparateur décide de vous proposer une modification de prêt, vous avez 14 jours pour l’accepter ou la refuser.

Malheureusement, toute personne en difficulté financière est une cible pour les escrocs.

Restez en alerte. Si une offre de sauvetage semble trop belle pour être vraie, elle l’est probablement trop pour être vraie. Méfiez-vous de tout ce qui nécessite des frais initiaux pour faire quelque chose que vous pouvez faire vous-même.

Votre prêteur veut que vous réussissiez à rembourser le prêt, donc s’il existe un moyen de le rendre possible, il vous aidera à le trouver.

Alternatives de modification hypothécaire

Redresser le navire peut être difficile, mais ce n’est pas impossible. Et il existe d’autres options disponibles pour les propriétaires en détresse.

Refinancement hypothécaire — Un refinancement sur 15 ans offrirait des économies à long terme, mais ce n’est pas une alternative pratique puisque le paiement mensuel augmenterait à court terme. Pour quelqu’un qui a déjà de la difficulté à effectuer des paiements mensuels, obtenir un refinancement à taux fixe sur 30 ans avec un taux d’intérêt plus élevé mais un paiement mensuel plus bas est une meilleure option.
Plans de remboursement hypothécaire — Cela pourrait être une option si le refinancement ne l’est pas. Cela permet au propriétaire d’étaler le montant en souffrance sur plusieurs mois – ajouté à votre paiement hypothécaire actuel.
Aide au paiement de votre hypothèque — L’aide ne vient pas sans ficelles, mais pas grand-chose d’autre non plus.Vérifiez auprès de votre prêteur ou d’un Centre d’aide hypothécaire Fannie Mae.
Abstention hypothécaire – Avec l’abstention, le propriétaire et le prêteur conviennent de suspendre ou de réduire les paiements hypothécaires pour une période donnée. La raison pourrait être une invalidité, une perte d’emploi, un divorce, une catastrophe naturelle ou d’autres événements qui bouleversent la vie. L’abstention n’affecte pas les scores de crédit, mais les circonstances – paiements manqués – qui mènent à l’abstention auront une incidence sur ce score.
Conseils sur le crédit hypothécaire — Il est trop simple de dire si davantage d’acheteurs de maisons pour la première fois comptaient sur des conseils sur le crédit hypothécaire, il pourrait y avoir moins besoin de modifications de prêt immobilier ou d’autres programmes correctifs pour aider les propriétaires en difficulté. Parfois, les événements de la vie sabotent simplement nos plans les mieux préparés. Mais certainement le conseil en crédit hypothécaire peut être un outil important pour l’acheteur d’une maison qui a besoin d’un allégement du paiement hypothécaire.