Per un successo 1031 exchange, è importante comprendere e rispettare il 1031 exchange regole di identificazione. Queste regole non sono così complicate, ma il mancato rispetto delle regole potrebbe rovinare il tuo scambio. Ecco le prime dieci cose da ricordare quando si identifica la proprietà sostitutiva in uno scambio:
1. Scadenza e regole generali.
Il contribuente ha 45 giorni dalla data in cui la proprietà ceduta si chiude per identificare la proprietà sostitutiva che intende acquisire nello scambio. Se c’è più di una proprietà ceduta in uno scambio, i 45 giorni sono misurati dalla data in cui la prima proprietà ceduta chiude. La proprietà identificata non deve essere sotto contratto e il contribuente non deve acquisire tutto ciò che identifica. È importante notare, tuttavia, che il contribuente non è autorizzato ad acquisire qualcosa di diverso dalla proprietà che ha identificato e il mancato rispetto delle regole di identificazione può rovinare l’intero scambio.
2. 3 Regola di proprietà.
Esistono regole che limitano il numero di proprietà che il contribuente può identificare. Nella maggior parte dei casi i contribuenti utilizzano la regola delle tre proprietà. Il contribuente può individuare fino a tre immobili sostitutivi e può acquisirne uno, due o tutti e tre.
3. Regola del 200%.
Se il contribuente vuole identificare più di tre proprietà, può utilizzare la regola del 200%. Questa regola dice che il contribuente può identificare qualsiasi numero di proprietà sostitutive, a patto che il valore totale equo di mercato di ciò che identifica non sia superiore al 200% del valore equo di mercato di ciò che è stato venduto come proprietà ceduta. First American Exchange raccomanda che i contribuenti costruiscano un “cuscino” identificando proprietà che valgono meno di quanto consentito, nel caso in cui alcune proprietà siano successivamente determinate ad avere un valore superiore a quello inizialmente stimato.
4. Regola del 95%.
Esiste un’altra regola che non è comunemente utilizzata dagli investitori. La regola del 95% afferma che un contribuente può identificare più di tre proprietà con un valore totale superiore al 200% del valore della proprietà ceduta, ma solo se il contribuente acquisisce almeno il 95% del valore delle proprietà che identifica. In sostanza, il contribuente dovrà acquisire tutto ciò che ha identificato per farlo funzionare, ed è per questo che non è invocato troppo spesso.
5. Proprietà acquisita nel periodo di 45 giorni.
Qualsiasi proprietà effettivamente acquisita durante il periodo di identificazione di 45 giorni è considerata correttamente identificata. È importante notare che se alcune proprietà vengono acquisite durante questo periodo e alcune proprietà vengono acquisite in seguito utilizzando un’altra delle regole di identificazione, la proprietà acquisita durante i primi 45 giorni deve essere conteggiata come una proprietà identificata. Ad esempio, se acquisti una proprietà durante i primi 45 giorni e prevedi di utilizzare la regola delle 3 proprietà e di acquistare altre proprietà dopo i 45 giorni, hai solo altre due proprietà da identificare perché ne hai già utilizzata una.
6. Modo di identificazione.
L’identificazione deve essere scritta e firmata dal contribuente e la proprietà deve essere descritta in modo inequivocabile. Ciò significa generalmente che il contribuente identifica l’indirizzo della proprietà o la sua descrizione legale. Un condominio dovrebbe avere un numero di unità, e se il contribuente sta comprando meno di un interesse del 100%, la quota percentuale di ciò che viene acquisito dovrebbe essere notato.
7. Chi deve ricevere l’identificazione.
Il contribuente deve inviare l’avviso di identificazione a:
1) La persona obbligata a trasferire la proprietà sostitutiva al contribuente (come il venditore della proprietà sostitutiva) o;
2) A qualsiasi altra persona ” coinvolta “nello scambio (come l’intermediario qualificato, l’agente di garanzia o la società di titoli), diversa da una” persona squalificata”, come un agente o un familiare del contribuente. La maggior parte degli avvisi di identificazione viene inviata all’intermediario qualificato.
8. La proprietà sostitutiva deve essere uguale a quella identificata.
Il contribuente deve ricevere “sostanzialmente la stessa” proprietà che ha identificato. I regolamenti contengono quattro esempi per illustrare cosa significhi” sostanzialmente lo stesso”. In un esempio, il contribuente identifica due acri di terra non migliorata e quindi acquisisce 1,5 acri di quella terra. La proprietà acquisita è sostanzialmente la stessa perché ciò che il contribuente ha ricevuto non era diverso per natura o carattere da ciò che è stato identificato e il contribuente ha acquisito il 75% del valore equo di mercato della proprietà identificata. In un altro esempio, il contribuente identifica un fienile e due ettari di terreno, e quindi acquisisce il fienile con il terreno sottostante solo il fienile. L’IRS dice che la proprietà acquisita non era sostanzialmente la stessa della proprietà identificata perché differiva nella sua natura o carattere di base.
9. Proprietà da costruire.
Se la proprietà sostitutiva è in costruzione al momento dell’identificazione, il contribuente deve includere non solo l’indirizzo o la descrizione legale della proprietà, ma deve anche includere una descrizione di ciò che deve essere costruito sulla proprietà.
10. Scambi inversi.
Se il contribuente sta facendo uno scambio inverso in cui l’accomodatore acquisisce la proprietà sostitutiva prima che il contribuente chiuda la vendita della proprietà ceduta, il contribuente deve identificare per iscritto ciò che intende vendere e tale identificazione deve essere inviata entro e non oltre 45 giorni dopo la chiusura dell’accomodatore sulla proprietà sostitutiva.