Real estate investment trusts (REITs)ble gitt lovgivende status under Den Kanadiske Inntektsskatteloven i 2007 da Finansdepartementet introduserte begrepet Spesifisert Investeringsstrøm Gjennom (SIFT) trusts og partnerskap for å beskytte Den Kanadiske bedriftsskattegrunnlaget.
Før SILE-reglene var det en økende trend med driftsvirksomheter gjennom offentlige stiftelser og partnerskap som ble notert på en børs. Partnerskap og riktig administrert tillit betaler ikke inntektsskatt. I stedet beskattes inntektene som genereres i et partnerskap i hendene på partnerne, og inntekt opptjent i tillit, dersom den betales eller betales til andelseierne hvert år, beskattes i andelseiernes hender. Hvor partnerne eller andelseierne er fritatt for inntektsskatt (f.eks. en registrert pensjonssparing planer, skattefri pensjonsordninger, etc.), inntektsskatten som ellers ville blitt betalt hvis den ble opptjent i et offentlig selskap, kunne unngås.
FOR å bekjempe dette resultatet, SILE regler effektivt skatt de fleste offentlige stiftelser og partnerskap som er bosatt I Canada på selskapsskattesatser og utdelinger som de gjør blir behandlet som utbytte til mottakerne. Og betydelig, SAMTIDIG SILE reglene ble innført, så var en utelukkelse For REITs.
Mange land rundt om i verden har ET reit-konsept for å gi investorer mulighet til å investere i kommersielle, industrielle og boligeiendommer som de kanskje ikke kan gjøre alene, på en skatteeffektiv måte. Mens De Kanadiske reglene tillater visse begrensede ressursegenskaper som skal holdes i EN REIT, vil følgende innhold kun omhandle utleieeiendommer.
Struktur og eierskap
en tillit må per definisjon være børsnotert for å kunne betraktes SOM EN reit. Dette skyldes det faktum at begrepet er bare relevant, For Kanadiske skatteformål, for å møte SILE unntak. Av En rekke årsaker er de fleste REITs i Canada børsnotert som mutual fund trusts (MFTs).
selv om det teknisk sett ikke er EN REIT for inntektsskatt, brukes begrepet privat REIT ofte til tillit som eier fast eiendom som ikke er oppført, men ser etter investorer å delta. Enheter av en privat MFT er kvalifiserte investeringer for mange skatt utsatt planer I Canada( f. eks registrert pensjon sparing plan); men fordi MFT ikke er offentlig, vil det ikke være opptatt AV reit fritak FOR SILE regler som de bare gjelder for offentlige stiftelser. Men en tett endte enhet tillit (dvs., en tillit som ikke er forpliktet til å tilbakekjøpe sine enheter eid av andelseierne) hvis eiendomsbeholdning tilsvarer 80% eller mer av sin totale eiendom, må være børsnotert for å bli ansett SOM EN MFT.
for å kvalifisere SOM EN MFT må en tillit;
- Være en enhet tillit bosatt I Canada.
- Begrense sitt foretak til å investere sine midler i eiendom, inkludert å anskaffe, holde, vedlikeholde, forbedre eller forvalte fast eiendom som er kapitaleiendom i trust.
- kan ikke etableres primært til fordel for nonresidents.
- Har minst 150 andelseiere av en hvilken som helst klasse av enheter som eier minst «en blokk» av enheter av den klassen med en minimumsverdi på $500. (Antall enheter i en blokk vil variere avhengig av verdien av enheten.) For nye MFTs som ikke oppfyller denne testen i utgangspunktet, er det et valg som vil anse tilliten til Å være EN MFT hvis testen er oppfylt den 91.dagen etter det første skatteåret.
For å sikre at betingelse b) ovenfor er oppfylt, er Reit vanligvis strukturert med eiendelene i et begrenset partnerskap med REIT som den begrensede partneren og et datterselskap AV REIT som har en nominell generell partnerinteresse. Mens en partner er generelt ansett for å være bærer på virksomheten i partnerskapet, det er en spesifikk utelukkelse for et aksjeselskap interesse FOR EN MFT.
Utdelinger
Både REITs og private eiendomsforetak har rett til fradrag for ethvert beløp som er betalt eller betales i året til andelseierne. Trusts beskattes med den høyeste marginale satsen for enkeltpersoner, som vanligvis er mellom ca 48% og 53% avhengig av bostedsprovinsen. Mens REITs vanligvis gjør månedlige utdelinger, vil de fleste tillitshandlinger kreve at enhver skattepliktig inntekt opptjent av tilliten som overstiger utdelingene i året, betales eller betales ved utgangen av skatteåret som Er Desember. 31. (Det er et valg For MFTs å ha En Desember. 15 år for skatteformål.) Tillitskjøtet vil generelt gi rom for fordeling AV reit-enheter som vil ha samme skattemessig behandling som en kontantfordeling. Dette medfører at tilliten har rett til fradrag slik at skattepliktig inntekt er null og inntekten beskattes i andelseiernes hender, med mindre de er fritatt for skatt.
Distribuert tillit inntekt er generelt behandlet som inntekt fra eiendom i hendene på andelseierne. I den grad REIT har tjent utbytteinntekter eller realisert en netto kapitalgevinst, kan forvalterne utpeke å få disse beløpene beskattet som utbytte og kapitalgevinster i hendene på andelseierne. Det er en lignende betegnelse for utenlandsk inntekt og utenlandsk skatt betalt. Hvis REIT realiserer et skattemessig tap i et bestemt år, beholdes tapet i tilliten og kan videreføres for å redusere påfølgende års skattepliktig inntekt.
ofte vil EN REIT ha tilstrekkelig kontantstrøm til å fordele et beløp som overstiger sin skattepliktige inntekt som følge av fradrag av avskrivninger for skatteformål. I disse situasjonene er dette overskytende beløpet ikke direkte beskattet i andelseiernes hender. I stedet vil overskuddet redusere skattekostnaden for enhetene slik at andelseierne vil få større kapitalgevinst, eller mindre kapitaltap, når enhetene selges. Hvis kostnadsreduksjonen resulterer i at enheten har en negativ skattekostnad, behandles dette negative beløpet som en kapitalgevinst i andelseierens hender, og skattekostnaden tilbakestilles til null.
Det er ingen kildeskatt på utdelinger AV REIT til innbyggerne I Canada. Imidlertid vil inntektsfordelinger til ikke-bosatte tiltrekke seg en 25% kildeskatt og ikke-inntektsfordelinger vil tiltrekke seg en 15% kildeskatt. Kildeskattesatsene kan reduseres dersom det foreligger en skatteavtale med landet der ikke-residenten er bosatt. For eksempel, kildeskatt på inntektsfordelinger til innbyggerne I Usa er redusert til 15% i kraft Av Konvensjonen Mellom Canada og Usa.
Inntektstester
det er to inntektstester som må oppfylles for å kvalifisere SOM REIT. Under det første må minst 90% av tillitets «brutto REIT-inntekter», definert som totalinntekt minus kostnaden for eiendom avhendet i året, for et skatteår, avledes fra en eller flere av:
- Leie av fast eller fast eiendom
- Renter
- Salgsgevinster fra disponering av fast eiendom
- Utbytte
- Royalties
- Disposisjoner av kvalifiserte videresalgseiendommer (dvs. fast eiendom som ikke er kapitaleiendom, hvis beholdning er sammenhengende og hjelpeutstyr til en fast eiendom holdt som er en kapital eiendom)
under den andre testen må minst 75% av trustens brutto REIT-inntekter for skatteåret utledes fra enhver kombinasjon av:
- Leie fra fast eller fast eiendom
- Renter fra boliglån eller hypoteker på fast eller fast eiendom
- Disposisjoner av fast eller fast eiendom som er kapitaleiendommer
definisjonen av fast eller fast eiendom er ikke begrenset til fast eiendom som ligger I Canada. Det inkluderer også en interesse i fast eiendom, bygninger og deres komponenter, samt en investering i EN REIT.
begrepet «leie fra fast eller fast eiendom» inkluderer betaling for tjenester hjelpeutstyr og vanligvis levert eller gjengitt med utleie av fast eiendom. Inntekter fra styring eller drift av eiendommer, okkupasjon av eller rett til å bruke et rom på et hotell eller lignende anlegg og leie basert på fortjeneste er spesielt utelukket fra å bli ansett som leie fra fast eiendom eller fast eiendom.
SOM følge av disse reglene kan EN REIT ikke tjene mer enn 10% av bruttoinntektene fra ikke-kvalifiserende aktiviteter. Selv om det er tillatt å tjene 10% av brutto REIT-inntekter fra ikke-kvalifiserende aktiviteter, samt noen form for interesse, utbytte eller royalties under den første testen, begrenser den andre testen det totale beløpet av disse typer inntekter til 25% av brutto reit-inntekter.
reglene omfatter gjennomsynsbestemmelser for DATTERSELSKAPER, stiftelser eller PARTNERSKAP av REIT, slik at inntekter opptjent i disse enhetene vil bli behandlet som opptjent av REIT for å avgjøre om inntektstestene er oppfylt.
Asset tester
det er også to asset tester, som også må være oppfylt for å kvalifisere som EN REIT. Under den første eiendomstesten må minst 90% av markedsverdien av alle ikke-porteføljeeiendommer som EIES av REIT, være «kvalifiserte reit-eiendommer» gjennom hele skatteåret.
vanligvis inkluderer nonportfolio properties visse investeringer i fagenheter og Kanadisk fast eller fast eiendom. For det meste, fag enheter er aksjer i et selskap, enheter av en tillit eller en interesse i et partnerskap som består av innbyggerne I Canada. REIT må eie mer enn 10% av egenkapitalverdien til den aktuelle enheten for at DEN skal være en nonportfolio-eiendom.
For At En Kanadisk fast eller fast eiendom skal være en nonportfolio eiendom, må den totale markedsverdien av alle slike eiendommer overstige 50% av egenkapitalverdien til REIT. Canadian real og fast eiendom inkluderer aksjer i et selskap og en interesse i en tillit eller partnerskap hvis mer enn 50% av enhetens virkelige markedsverdi er avledet fra Kanadisk fast eller fast eiendom.
for å være en kvalifisert REIT-eiendom, må en ikke-porteføljefaglig enhet enten utlede 90% eller mer av sin brutto reit-inntekt direkte fra å opprettholde, forbedre, lease eller administrere fast eller fast eiendom kapitaleiendommer TIL REIT (i hovedsak et eiendomsforvaltningsselskap), eller det eier ingen annen eiendom enn juridisk tittel til fast eller fast eiendom TIL REIT (dvs.en bare forvalter), eller eiendom som er tilknyttet REIT for å tjene sine leieinntekter eller for å avhende fast eiendom. eller faste eiendommer som er kapitaleiendommer.
Fast eiendom som ikke ligger I Canada, anses ikke som en nonportfolio-eiendom og er derfor ikke underlagt denne eiendomstesten.
under den andre eiendomsprøven, gjennom hele skatteåret, kan den samlede markedsverdien av visse EIENDELER i REIT ikke være mindre enn 75% av egenkapitalverdien til REIT, definert som den rettferdige markedsverdien av alle inntekter eller kapitalinteresser i tilliten. Eiendelene som vurderes for denne testen er som følger:
- Fast eller fast eiendom som er kapitaleiendom
- en kvalifisert videresalgseiendom (definert tidligere i denne artikkelen)
- Gjeld for Et Kanadisk selskap representert ved bankers aksept
- Kontanter
- Gjeld utstedt av Eller garantert av En Kanadisk myndighet
- Innskudd Med en kredittforening
denne testen tillater en tillit å fortsette å kvalifisere som en reit mens den har store mengder kontanter fra et offentlig tilbud til de er investert i ekte eller faste eiendommer.
Merk at den virkelige markedsverdien av disse eiendelene kan være mer enn 100% av egenkapitalverdien til REIT, da REIT sannsynligvis vil ha gjeld, noe som reduserer egenkapitalverdien, mens gjeld ikke faktor i den virkelige markedsverdien av en eiendom.
I Motsetning til den første eiendomstesten, må den virkelige eller faste eiendommen være I Canada. Imidlertid må begge testene være oppfylt. Per definisjon inkluderer reell eller fast eiendom en interesse i en ANNEN REIT, bygninger og visse andre spesifikke avskrivbare eiendommer festet til bygninger.
sammen tillater eiendomstestene en REIT å holde noen investeringer som ikke er relatert til innsamling av midler eller drift av utleieboliger, men bare i omfanget av de fastsatte terskler. Mens inntektstestene beregnes ved årets slutt, må eiendomstestene oppfylles gjennom hele året. Ikke desto mindre bør både inntekts-og eiendomstestene overvåkes regelmessig, da offside vil resultere i at tilliten blir beskattet, i praksis, som et selskap. Aktivetestene er spesielt strenge, da offside til enhver tid kan diskvalifisere tilliten fra å bli ansett SOM EN REIT for det året.
Til REIT eller ikke TIL REIT
REITs anses av mange investorer å være en svært attraktiv form for investering, sammenlignet med en selskapsstruktur med tilsvarende eiendeler. De gir investorer muligheten til å delta i eiendomsinvesteringer som de kanskje ikke ellers kunne gjøre på egen hånd, samt gi en mer variert eiendomsportefølje. Selv om EN REIT kanskje ikke er like sikker som en fast fondsinvestering, ser investorer vanligvis avkastningen som mer attraktiv, samtidig som de gir en kontantavkastning som vanligvis betales månedlig eller kvartalsvis; en REIT gir dem også mulighet til å dele på oppsiden av et sterkt Kanadisk eiendomsmarked. REITs er spesielt attraktive for skattefritatte investorer, som RRSPs og pensjonsordninger, da inntektsskatt utsettes til midler trekkes tilbake fra planene.