hvis du eier en flat så har du rett til å forlenge leieavtalen med 90 år på en null leie. Dette er en individuell rett gitt til alle flate eiere hvis de oppfyller visse kriterier.
Alternativt kan du samarbeide med andre flate eiere i bygningen og kjøpe freehold av bygningen(kjent som retten til kollektiv enfranchisement).
Nedenfor er spørsmål og svar på retten til å forlenge leie av bolig leilighet.
For Mer informasjon se Vanlige spørsmål om kjøp av selveierleiligheter med andre leietakere. Når freehold av bygningen er kjøpt, kan du deretter søke om en utvidet leieavtale for å bli gitt.
hva er relevant lovgivning?
Byutviklingsloven 1993 (Loven).
hva er kvalifikasjonskriteriene?
de viktigste er som følger, men det bør bemerkes at det finnes en rekke unntak:
- leiligheten må holdes under en lang leieavtale dvs. det ble opprinnelig gitt for en periode på mer enn 21 år
- leiligheten må ha vært eid av deg i mer enn to år. Denne datoen starter fra når du er registrert som eier i Land Registry.
Det er ikke nødvendig for deg å ha bodd i leiligheten. Det er ingen residency kvalifisering. Det spiller heller ingen rolle om leieavtalen holdes i ditt personlige navn eller av et selskap du kontrollerer.
hva er noen av unntakene?
leieavtalen er underlagt en dårligere leieavtale som i seg selv er en kvalifiserende leieavtale eller det er en forretningsleie eller utleier er en veldedig boligfond. Alternativt, hvis du tidligere har gjort et krav, kan du ikke lage en ny før minst et år er gått.
det er andre unntak, så før du fortsetter, bør du kontakte oss for å sjekke din egen individuelle situasjon.
Hvorfor skal jeg utvide?
leieavtalen din er en sløsing. Som lengden på leieavtalen reduseres så gjør sin verdi. Spesielle punkter å huske på er:
- du vil betale mer for å forlenge leieavtalen hvis leieperioden har mindre enn 80 år igjen. Dette kan være betydelig. Det er normalt lurt å utvide før leieavtalen når denne grensen.
- långivere liker ikke korte bolig leieavtaler. Du vil sannsynligvis støte på problemer hvis du vil selge leiligheten din hvis den ikke utløpte leieperioden er mindre enn kriteriene fastsatt av de fleste långivere. Ulike långivere har ulike kriterier, men generelt de er ute etter en uventet periode på minst 60 år.
hvor lenge kan jeg forlenge leieavtalen min?
du kan legge til 90 år til det som er igjen på din eksisterende leieavtale. For eksempel, hvis du har 80 år igjen på leieavtalen din, får du en ny leieavtale på 170 år.
hvor mye vil det koste?
du må betale en premie til utleier å gi leieavtalen forlengelse. Verdsettelsesberegningen for å beregne premien er kompleks. I stor grad beregnes det med henvisning til grunnleie og avkastning og lengden på det uventede løpetidet. Leasehold Advisory Service har en god kalkulator for å beregne den sannsynlige prisen på premien.
Du vil også ha dine egne faglige kostnader, som vil være de av dine advokater og landmålere og, i mer komplekse tilfeller, de av en advokat.
vær også oppmerksom på at hvis du sender et varsel til utleier i Henhold Til Loven, vil du også være personlig ansvarlig for utleierens rimelige kostnader som han pådrar seg i forbindelse med:
- enhver undersøkelse som utleier er pålagt å utføre for å sjekke at du kvalifiserer for retten til en ny leieavtale
- å få en verdsettelse av din leilighet
- forhandle og gi en ny leieavtale til deg.
i tillegg vil det være de vanlige kostnadene forbundet med enhver transporttransaksjon som:
- Dokumentavgift Landskatt (avhengig av prisen du betaler)
- landregistreringsavgifter
- utbetalinger som søkeavgifter, som i London vanligvis er £300 – £400.
hvis saken må gå Til First Tier Tribunal (FTT) da dine egne kostnader vil bli høyere. Til slutt må du betale et lovbestemt innskudd, som er 10% av beløpet som er satt inn i det opprinnelige kravet som leietakerens estimat av premien som starter prosessen.
Trenger jeg en verdisaker?
vi vil alltid anbefale at du har en formell verdivurdering fra en takstmann som spesialiserer seg på dette feltet. Selv for forhandlinger må du ha en ide om hvor mye du sannsynligvis vil betale. I tillegg er det nødvendig å spesifisere en pris i Første Varsel. Hvis prisen er urealistisk, kan dette føre til At Varselet ditt blir erklært ugyldig eller spør utleier til rettssaker som kan være kostbart.
hva skjer hvis det er en tvist?
Loven foreskriver en tidsplan for begge sider å følge, med noen tvist om vilkårene i den nye leieavtalen eller premien som skal avgjøres Av First Tier Tribunal. Den søknaden til FTT må gjøres innen seks måneder etter utleierens motvarsel. Unnlatelse av å overholde denne fristen vil resultere i at kravet ditt blir trukket tilbake.
jeg har et boliglån over leiligheten. Trenger jeg å informere utlåner at jeg ønsker å forlenge leieavtalen min?
Ikke nødvendigvis Som Loven bevarer utlåner sikkerhet ved effektivt å bytte sine kostnader fra din eksisterende leieavtale til den nye leieavtalen. Vi vil imidlertid anbefale at du kontakter dem som en handling av høflighet, da Landregisteret sannsynligvis vil varsle dem om søknaden om å registrere den nye leieavtalen, og i alle fall vil du kanskje ta et ytterligere lån for å betale for premien og kostnadene.
jeg vurderer å kjøpe en leilighet som har en kort lengde på sikt. Hva kan jeg gjøre?
Forutsatt at selgeren har eid leiligheten i mer enn to år, kan du avtale med selgeren om å sende inn et kravvarsel og deretter overføre rettighetene under det kravet til deg når du fullfører kjøpet.
min bygning har mer enn en utleier, så hva gjør jeg?
Dette er ikke uvanlig I Sentrale London. Den aktuelle utleier er den som har interesse er lang nok til å gi den nye leieavtalen på 90 år pluss din gjenværende løpetid. I de fleste tilfeller vil det være friholder, men noen blokker kan ha en mellomliggende utleier som har en 200 års leieavtale. I dette tilfellet er det sannsynlig å være mellom utleier.
Hvor lang tid vil hele prosessen ta?
i vår erfaring anbefaler vi klienter at seks til ni måneder er normen. Hvis saken må gå TIL FTT, blir det lengre.
hva med å forhandle med utleier utenfor lovbestemt prosedyre? Hva er fordeler og ulemper med dette?
Dette kan være ditt eneste alternativ hvis Du ikke kvalifiserer under Loven. Men i vår erfaring kan du ende opp med å betale mer penger enn hvis du tar med et formelt krav, pluss at du ikke har kontroll over hvor fort utleier vil svare. Med et formelt krav er det en definert tidsplan med sanksjoner for manglende overholdelse.
hva med vilkårene i den utvidede leieavtalen – er disse de samme som den eksisterende leieavtalen eller kan de varieres?
Loven sier at den nye leieavtalen må være på samme vilkår som den eksisterende leieavtalen. Det er imidlertid noen begrensede unntak fra dette:
- hvis den eksisterende leieavtalen inkluderer eiendom som ikke skal inkluderes i den nye leieavtalen
- hvor fysiske endringer har blitt gjort til eiendommen siden den eksisterende leieavtalen ble gitt
- hvor serviceavgiftsbestemmelsene ble trukket defektivt slik at utleier ikke kan gjenopprette hele kostnaden for reparasjoner eller forsikring.
Hva om min utleier mangler? Hvordan finner jeg ut hvem freeholder er?
Hvis utleier ikke kan bli funnet, må du søke på domstolene for det som kalles en «Opptjeningsordre». Du må bevise for retten at du har rett til å skaffe en ny leieavtale, og at du har gjort alle rimelige henvendelser for å finne utleier, men har ikke gjort det.
hva med finansiering av leieforlengelsen?
hvis din eksisterende utlåner ikke er forberedt på å gjøre et ytterligere forskudd, må du ty til besparelser eller hjelp fra familien din.
jeg er eier/utleier og har mottatt en melding fra leietaker som krever ny leieavtale. Hva skal jeg gjøre?
Uansett hva du gjør, ikke overse det tenker saken vil gå bort. Hvis du ikke klarer å svare med en formell utleiers motvarsel innen den angitte tidsskalaen, som normalt er to måneder fra mottak av leietakers varsel, vil du bli tvunget til å gi den nye leieavtalen til den prisen som er angitt i leietakerens varsel.
du bør utnevne en advokat for å sjekke at leietaker har rett til å bringe kravet og utarbeide en formell motmelding. En takstmann bør også utnevnes for å gi deg råd om den sannsynlige premien å belaste. Disse kostnadene skal til slutt alle være utvinnbare fra leietaker bringe kravet mot deg.
Hvilken informasjon trenger du fra meg som leietaker for å fremme et krav?
Vi trenger følgende:
- vil Være tilstrekkelig
- en kopi av leieavtalen
- detaljer om utleier; igjen Et Land Registry tittel på utleiers interesse vil gjøre. Hvis ikke så en kopi av din siste leie / serviceavgift etterspørsel som skal ha dine utleiere detaljer
- DIN ID-vi trenger å se passet ditt og en nylig verktøyregning for å bevise bosted.
Nyttige lenker
- Leasehold advisory service
- kalkulator for leieforlengelse
- Leieforlengelse – Komme I Gang
- Landregisteret
- ALEP