Du er klar til å kjøpe et hus, men du kjøper det med andre mennesker. Kan du alle sette navnene dine på boliglånet? Dette spørsmålet har ikke et enkelt svar — her er hva du bør vurdere.
Hvor mange navn kan være på et boliglån?
Det er ingen lovlig grense for hvor mange navn som kan være på et enkelt boliglån, men å få en bank eller boliglån til å godta et lån med flere låntakere kan være utfordrende.
Om 90 prosent av boliglån i USA er støttet av regjeringen via Fannie Mae, Freddie Mac og Ginnie Mae. Fannie Mae, spesielt, støtter en automatisk underwriting verktøy kalt » Desktop Underwriter.»Dette er hva de fleste store banker bruker til å godkjenne eller nekte lån. Långivere plugger inn informasjonen din, som deretter behandles og analyseres av dette verktøyet, for å få en bestemmelse om din kvalifikasjon.
Ifølge Fannie Mae Støtter Desktop Underwriter bare fire låntakere. Hvis det er mer enn fire personer på lånet, må utlåner manuelt garantere boliglånet. Mange store banker gjør ikke dette, så alternativene dine vil være slankere, og du må kanskje gå til en kredittforening eller fellesskapsbank i stedet.
«Quicken Loans tillater maksimalt fire kunder på en enkelt lånetransaksjon,» sier Bill Banfield, konserndirektør For Kapitalmarkeder hos Quicken Loans. «Unntaket til denne regelen ER VA lån . Nasjonale VA lån retningslinjer tillater bare veteran og hans eller hennes ektefelle å være på boliglån.»
Selv Om Fannie Mae ikke begrenser antall navn på ett notat, krever det at alle låntakere sender inn kredittpoeng, inntektsinformasjon og ansettelseshistorie for vurdering i garantiprosessen. Vær oppmerksom på dette når du vurderer hvem du skal legge til lånet.
Grunner til å inkludere mer enn ett navn på et boliglån
det er noen grunner til at en låntaker kanskje vil inkludere mer enn ett navn på et boliglån:
- Søker med en co-låner kan gjøre det lettere å kvalifisere for et lån. Hvis medlåneren har god kreditt og stabil inntekt, kan dette for eksempel bidra til å styrke søknaden din og forbedre sjansene dine for å bli godkjent.
- Ved Å Søke med en medlåner kan du sette medlånerens navn på tittelen. Dette er viktig hvis du planlegger å eie hjemmet sammen. (Merk at det også er en annen måte å legge til noen i tittelen hvis du vil unngå å gå gjennom garantiprosessen: en quitclaim gjerning etter avslutningen).
Husk at medlåntakere begge er fullt ansvarlige for låneutbetalinger. Hvis en låner slutter å betale sin andel av lånet, må den andre fortsette å betale for å unngå å skade kreditt eller miste hjemmet.
slik beskytter du deg
før du godtar et boliglån med andre mennesker, beskytte deg selv og ta kontakt med en bedrift eller eiendomsmegler advokat som kan forklare alternativene og skissere risikoen du står overfor.
» Kontakt en advokat for å finne ut hva slags enhet kommer til å ta tittelen til eiendommen. Dette kan være EN LLC, et selskap, en tillit eller et partnerskap,» sier Jim Finn, en advokat Ved Clark, Hunt, Ahern & Embry I Cambridge, Massachusetts. «Når du bestemmer deg for hva som vil fungere best for din situasjon, kan advokaten utarbeide juridiske dokumenter.»
hvis du går inn på en investeringseiendom med noen få venner eller familiemedlemmer, kan det å danne EN LLC beskytte medlemmer mot ansvar hvis det er tvist eller søksmål, eller noen slutter å betale boliglånet eller ønsker å selge eiendommen.
«Hvis det er en investering, vil jeg foreslå at de gjør EN LLC fordi det skal gi dem isolasjon fra personlig ansvar,» Sier Finn. «De ville ha en driftsavtale som ville stave ut hvordan de skal dele inntekter og dele kostnader.»
før du danner EN LLC, må Du imidlertid sørge For at utlåner er åpen for å gi boliglån Til Llc eller lignende enheter, Sier Finn.
«Noen långivere vil ikke ha tillit eller LLCs på boliglånet; de vil ha enkeltpersoner,» Sier Finn.
hvordan fjerne et navn fra et boliglån
det er mulig å fjerne et navn fra et boliglån, men det betyr ikke at det er lett. De fleste långivere vil ikke være glade for å ta noen navn av lånet fordi det betyr at det nå er en mindre person å betale lånet tilbake.
hvis utlåner er villig, skjønt, vil du sannsynligvis nødt til å requalify for lånet på egen hånd. Hvis du har et antatt lån, kan denne prosessen være litt enklere.
Et annet alternativ er å refinansiere boliglån uten co-låner. Selvfølgelig må du kvalifisere for en refinansiering, akkurat som alle andre boliglån.
hvis du ikke er bundet til eiendommen, kan du også prøve å selge hjemmet. Du er da fri til å kjøpe et annet hjem uten en medlåner.
Lær mer:
- 6 spørsmål hver ugifte par bør spørre før du kjøper et hus
- kan du overføre et boliglån til noen andre?
- hvordan bør du tittel ditt hjem?