på overflaten ser selvlagringsvirksomheten og hva det vil koste å bygge lagringsenheter så enkelt ut. Andre bedrifter har produktbestilling, lagertelling & lagring, ødeleggelsesproblemer, foreldelse, bemanning, planlegging, produktansvarsproblemer, utstyr & forsyningsforbruksvarer etc. osv. osv. de fleste som ikke er en del av selv lagring ligningen. Men fortsatt vann løper dypt, og hopper inn i selvlagring fordi det ser lett ut, kan føre til mer av et
splash enn du er forberedt på.
først,» bygg det og de vil komme » virker ikke her. En god reklamekampanje og gode
priser vil ikke skape et «behov» der ingen eksisterer. Folk kan være overbevist om at de «mangler
ut» hvis de ikke har den nyeste gadgeten, beste pizza, raskeste motorsykkel eller mest forlokkende
duft….men å fortelle dem at de må betale en månedlig avgift for å lagre ting de ikke har, kommer ikke til
arbeid, uansett hvor attraktiv prisen eller spiffy anlegget.
Selvlagring er så allsidig når det gjelder konstruksjon, og så enkel i drift sammenlignet med de fleste
bedrifter, enkeltpersoner som har land eller ønsker å starte en bedrift av personlige grunner, er fristet
å hoppe inn med minimal forskning. En del av ansvaret som de av oss i bransjen står overfor, er
å hjelpe folk til å se det større bildet. Self storage er EN BEDRIFT, og må vurderes i
samme vilkår som enhver annen virksomhet.
Kostnader For Å Bygge Lagringsenheter-Self Storage Business Model
det primære spørsmålet som må besvares i å avgjøre om selv lagring vil fungere for deg er: Vil
pengene som anlegget er spådd å generere være nok til å dekke alle dine kostnader og
utgifter, og vil det gi deg resultatinntektene du ønsker i perioden
som du trenger det? Så det er fire avgjørende faktorer. (1) Hvor mye kan du forvente å tjene
i salg (leier + varer). (2) Hvor mye vil det koste å bygge og drive anlegget ditt, og (3)
hvor mye fortjeneste trenger du å gjøre dette til en verdig investering? (4) Hva er din exit strategi
(langsiktig eller endelige målet for investeringen)?
Å Svare på det første spørsmålet Er en kombinasjon av to faktorer. Hvor mye av hvert produkt (enhetsstørrelser,
typer) har du plass til på ditt land, og hvilken pris kan du lade for hver av dem? Prisen
problemet er generelt enklere enn produktproblemet, det tar bare litt forskning. Vanligvis kan du
lade om hva konkurrentenes kostnader for lignende produkter. Hvis anlegget ditt er bedre eller mer
praktisk enn konkurrenter, kan du kanskje lade litt mer. Folk foretrekker generelt å
lagre familiens eiendeler så nær hjemmet som mulig, eller et sted som er praktisk for veiene
de tar til eller fra jobb eller andre steder de rutinemessig reiser. Så de fleste av kundene dine kommer
fra noen få miles fra anlegget ditt, eller fra trafikk på handelsruter i nærheten av anlegget ditt. Dette er
områdene der du må sjekke konkurransens priser og belegg.
Scoping Konkurransen
Å Besøke konkurransen personlig er nødvendig for å se hvordan din foreslåtte anlegget vil stable opp sammenlignet
til deres og hvorvidt deres virksomheter synes å være blomstrende. Hvis konkurrentene ikke er
godt okkupert, kan området ha nådd et metningspunkt, og det er rett og slett ikke mer kunde
base å trekke fra. Ikke bygg å tenke at hvis du har et bedre anlegg, vil de flytte til din, de
vil ikke. Det er treghet; et objekt i ro har en tendens til å holde seg i ro. Det er en av grunnene til at selvlagring
fungerer. Få så mye informasjon som mulig gjennom spørsmål og observasjon, og følg opp med
telefonsamtaler for å fylle ut feltene. Du kan ikke få den informasjonen du trenger fra direct
– tilnærmingen. Vær forberedt på å gjøre litt sleuthing, om nødvendig, for å bestemme potensielle enhetspriser og
konkurrenters belegg.
Site & Unit Mix
det neste trinnet er å bestemme enhetens blanding. Unit mix determination er en kunst / vitenskap med noen generelle
retningslinjer. Jo tettere befolkningen jo bedre mindre enheter vil selge; den inverse er sant for
større enheter. En blanding av enheter er mer salgbar enn enheter av samme størrelse, og kommersielle leietakere
har en tendens til å bruke større enheter enn privatkunder. Selv om mange typer metall bygninger kan
konfigureres om nødvendig, bør stor forsiktighet utvises i å bestemme enhet mix. Luftrommet
dividert med veggene er ditt eneste produkt. Jo mer konfigurasjonen av enheter samsvarer med dine potensielle
klienter trenger, desto bedre blir salget ditt. Hvis du vil målrette mot et nisjemarked som records eller
vinlagring, kan dette være et område der du velger å søke en eksperts råd gjennom en feasibility
studie. Sjekk med flere selskaper for å se hvilke tjenester de tilbyr, samt deres gebyrstruktur.
Vær sikker på at det du betaler for ikke bare er samlet informasjon, men faktisk gir svarene
du søker. Når enhet mix og priser er etablert kan du beregne potensielle leieinntekter. Hvis du tilbyr varesalg eller andre tilleggstjenester, legges estimater av denne inntekten til leieprisene for å beregne din bruttopotensielle inntekt. Når inntektene er etablert, må kostnader og utgifter prognostiseres.
Site Preparation
Site preparation er ofte det mest kostbare elementet i konstruksjonen, og er helt individuelt til
hvert sted. De fleste utbyggere kan sitere «skive og over» estimater av byggekostnader. Designutgifter
og en mengde statlige godkjenningsavgifter vil også betydelig trykke på lommeboken din. I tillegg
til kostnaden for å bygge anlegget, trenger du driftskapital som er tilstrekkelig til å drive anlegget
i leiefasen.
Leasing
leasingfasen er perioden fra dagen du åpner dørene til dagen du har
nok inntekter fra utleie og salg av varer til å dekke bekostning av å eie butikken. Utgifter til eierskap
inkluderer månedlige driftskostnader (ansattes utgifter, verktøy, vedlikehold,
etc.), gjeld service på byggelån eller boliglån, skatter og ansvarsforsikring (eiendom, ikke
enhet innhold). For å anslå hvor mye lease bære penger du må låne (vanligvis som en del av
byggelånet ditt) bestemme hvilken prosentandel av netto leasable kvadratfot du med rimelighet kan
forvente å ha leid hver måned. Forskjellen mellom brutto arealet og netto
leasable arealet er at brutto arealet inkluderer korridorer, oppføringer etc., og netto leasable
kvadratmeter er bare den plassen som kan leies. Multipliser netto leasable kvadratfot med din
gjennomsnittlig leie per kvadratmeter, og det vil gi deg din totale potensielle inntekt.
det neste «grå området» du står overfor, gjør en antagelse om hvor mye kvadratfot du forventer
å lease hver måned. I de fleste områder av landet starter utleie med et slag om våren, holder ganske
godt gjennom sommeren, så taper av for høsten, og fryser nesten om vinteren. Lokale økonomier
kan imidlertid påvirke denne trenden betydelig. Hvis du er i en universitetsby kan du laste opp med lærer forsyninger
og student eiendeler Fra Mai-juni til August-September og gjennomføre tung markedsføring
resten av året for å holde ting i gang. Hvis det er mulig, les handelsmagasiner for å finne leiepriser i
ditt område eller snakk med lokale operatører om trender, og sett sammen ditt estimat av hvilken prosent av
leieinntekter du forventer å få hver måned.
hvis du forventer å leie tre prosent av netto leasable arealet den første måneden, og tre
den andre måneden kan du forvente 3% av netto leasable inntekt den første måneden og 6% den andre
måned, etc. For de første månedene vil du sannsynligvis ikke ha mange flytte outs, men etter 3 til
6 måneder må du også trekke kvadrat opptakene inntekt tapt for å flytte outs å ha en god
estimat av faktiske brutto inntekt for måneden. Trekk estimerte utgifter fra estimert brutto
inntekt for å bestemme estimert nettoinntekt. Så lenge nettoinntektstallet er et negativt tall,
må du låne penger for å dekke utgifter. Det er «lease carry». Når inntekten dekker
utgifter, har du oppnådd likevekt og ikke lenger trenger å låne. Det vil si, med mindre utgiftene dine
ikke inkluderte en periodisering for skatt og forsikring. Skatter og forsikring har vanligvis ikke
som skal betales månedlig,men de kan aldri glemmes – ha en plan for å dekke dem også.
Self Storage Investment Returns
etter at alle dine utgifter er dekket, er inntekten du mottar fra anlegget fortjeneste. Den endelige
avgjørende faktor for om du skal bygge butikken din, er om fortjenesten du vil motta
fra denne investeringen, er lik eller større enn fortjenesten du kan oppnå ved å investere i noe
annet. En ekstra faktor å vurdere er om du vil selge anlegget på et tidspunkt, eller
bare ha en inntektsstrøm i overskuelig fremtid. Ønsker du å vende eiendommen så fort som
du kan for å få mer penger til flere investeringer? Vil du beholde anlegget til
barna er klare til college og deretter selge for å få høyskolefond? Eller vil du holde fast på det for
pensjonsinntekt? Dette er din exit-strategi; du bør velge investeringen som best oppfyller
fremtidige mål,så vel som umiddelbare.
lokke av selv lagring er reell, det er en unik enkel bedrift, men det er fortsatt en bedrift. Før
andre beslutninger er gjort, må du bestemme om dette er virksomheten som vil møte
dine mål. Deretter får du velge utseendet du vil ha, leilighet eller bare kontor, farger, hvilke dører
å kjøpe, sikkerhetssystem, gjerde, gulv, etc.