du tidligere falt bak på ditt hjem lån deretter flittig jobbet med utlåner å kunne reparere standard ved hjelp av et lån modifikasjon. Someway, på en eller annen måte har du havnet rett tilbake på den gamle salen av stress igjen-måneder bak på betalinger eller dager unna å være der. Du er ikke alene – mange huseiere enten få godkjent for endringer før fullt utvinne fra økonomisk motgang som fører til tapte betalinger i første omgang eller annet, har opplevd nye og urelaterte omstendigheter som begrenser deres evner til å betale.
Spør deg selv disse spørsmålene når du søker om eller bestemmer om du må søke om et sekundært boliglån modifikasjon:
Er det mulig Eller vil det være vanskeligere å få en annen endring?
ja, det er mulig å få en andre lånemodifisering, men statistisk sett er det åpenbart at du er mindre sannsynlig å få en andre modifikasjon hvis du har hatt en første, og en tredje hvis du var heldig nok til å få et sekund. Det er mulig skjønt. Faktisk, fleste huseiere for tiden søker om endringer har allerede hatt noen form for arbeid ut alternativet og en anstendig antall av dem får godkjent. Så lenge du vil beholde hjemmet og ha stabilitet og inntekt til å ha råd til rimelige betalinger, er det ingen grunn til ikke å søke hvis du faller bak på endrede betalinger og ikke kan hente opp gjennom konvensjonelle metoder.
selv om sekundære alternativer kanskje ikke er like automatiske som første gang – kan den faktiske prosessen med å få en beslutning være drastisk mindre vanskelig, spesielt hvis du opprinnelig hadde jobbet med utlåner i de første årene av boliglånskrisen. Mens i år tidligere, servicesentre ble riktig preget av uorden, moderne tap klimatiltak avdelinger har nå fordelen av gjeldende erfaring til å hjelpe hjelpe en mer standardisert og ansvarlig prosess. I tillegg nytte huseiere nå ved generelt å få mer individuell oppmerksomhet som det er mindre konkurranse som nasjonale foreclosure tall har falt de siste månedene.
Vil en ny modifikasjon bedre min situasjon?
dette er hvor ting kan variere sterkt avhengig av din situasjon og hvor behovet for å møte med en gratis HUD sertifisert foreclosure forebygging rådgiveren forstørre. I noen tilfeller kan re-modifikasjoner gi betalings-og rentefordeler, et faktisk mål for de fleste servicers siden lavere betalinger og redusert interesse naturlig fører til et høyere nivå av oppbevaring. Med det sagt, i andre tilfeller er det veldig forutsigbart at en omarbeidelse av boliglån vilkår ville føre til en faktisk økning i rente og eller betalinger.
for eksempel, hvis du først ble godkjent gjennom federal HAMP modification program og ble gitt «spesielle» vilkår som under markedsrenter, langstrakt løpetid (40 års amortisering) og et hvilket som helst nivå av prinsippforsinkelse, så er det nesten en visshet om at en konvertering til en «tradisjonell mod» ville komme med forhøyet rente og betaling når omkonfigurert ved hjelp av standardvilkår omarbeides til markedsrente uten delvis utsettelse, mens du øker balansen ved å legge til i nylig ubesvarte betalinger. I tillegg, selv med modifikasjoner som ikke opprinnelig brukte spesielle vilkår, er markedsrentene i dag nesten et helt poeng høyere enn hvor de var for bare ett år siden.
På den annen side, hvis du hadde kvalifisert for en tradisjonell modifikasjon tidligere og har et boliglån kvalifisert FOR HAMP-programmet med også å ha en kvalifiserende motgang og inntektsnivå, kan vilkårene bli bedre som et resultat, da det ville bli ansett som en nødvendighet for overkommelig pris. Uansett, er det viktig før manglende betalinger på noen boliglån, mye mer så en tidligere endret en, å ha EN HUD rådgiver se over din nåværende vilkår for å se hva som kan føre langt før du er å stole på re-modifikasjon. Ideelt sett vil dette inspirere deg til å se på andre budsjettløsninger og unngå å bli tvunget til å akseptere mindre fordelaktige vilkår hvis du mister hjemmet, er det bare ikke noe du er villig til å la skje.
er godkjenningsprosessen annerledes andre gang?
ja, søknadsprosessen kan være mer i dybden enn første gang. I mange tilfeller, långivere godkjent mods på første gang kriminalitet basert på observasjon av en ukontrollerbar motgang og med bevis for at inntekten er tilstrekkelig til å foreta betalinger hvis boliglån ble prioritert først og fremst av hus. HAMP-programmet er et perfekt eksempel ved at hvis et huss betaling forbrukes mer enn 31% av bruttoinntekten, kan det godkjennes uavhengig av om den endrede betalingen passer med andre oppførte utgifter eller tilleggsgjeld.
i sekundære eller tradisjonelle modifikasjoner eller de som krever tillatelse fra et forsikringsselskap (FHA, ect), kan mye mer granskning brukes på det innsendte budsjettet som beskriver de projiserte utgiftene og kontoutskriftene som kreves for å krysse verifisere helhetlig overkommelighet. Mindre automatisk er antagelsen om at bare fordi du søker, er du klar, motivert og i stand til å foreta betalinger. Mer omsorg i underwriting går inn i hvorvidt det er realistisk basert på objektive data for å forutsi fremtidige forbedringer. Kort sagt, med andre muligheter må du kanskje gjøre mer enn bare ønsker det, kan du faktisk trenger å dokumentere at du kan lykkes før å bli godkjent.
så hvordan dokumenterer du det?
Enkelt, sørg For at du har minst like mye i besparelser som hva en første betaling kan være når du søker om å vise at du har muligheten til å starte. Neste gradvis spare penger månedlig for å vise at du kan holde fanget opp hvis forfalt betalinger ble lagt til prinsippet. Til slutt, spør deg selv «hva ville utlåner tenke» før du gjør hver transaksjon som en tommelfingerregel underwriters ofte bruker er » hva om det var mine egne penger?»
Tro det eller ei, långivere belønnes for å tilby modifikasjoner og ytterligere fortjeneste ved å bevare gjenværende serviceavgiftsstrømmer fra investorene – men de blir også straffet av de samme investorene hvis tapsbegrensende suksessrater er mindre enn standard og bare tjener til å trekke ut uunngåelige mislighold mens de sakte eroderer det som er igjen for å gjenopprette ved likvidasjon. Noen filer utstedes automatiske datastyrte beslutninger-men mange passer ikke perfekt til investormatrices og trenger en leder eller senior underwriter samtykke før godkjenning. Det tar Ikke En Ph. D å forstå at det er lettere å få støtte fra beslutningstakere hvis du sparer penger og bruker skjønn med forbrukerkjøp vs bruker penger på ikke-essensielle i kjølvannet av en mulig foreclosure.
Overforbruk på måltider ute, underholdning, tobakk og vinmonopol kjøp mens du søker om endring kan koste deg en godkjenning hvis det fører til mangel på besparelser. Hvorfor skulle det ikke? Bankene eksisterer for å kvantifisere risiko for lønnsomhet og å satse på noen som bestiller take-out, pay-per-view og katalog klær mens de sier de gjør alt de kan for å unngå foreclosure etter manglende betalinger bærer bunnløs odds. Jeg vet hva du tenker og nei, ta ut penger fra kontoen din og bruke den til å kjøpe de tingene du ikke vil at utlåner skal vite om, ikke faktisk kappe dine aktiviteter-verre, det kan føre andre til å mistenke at det er et stoff-eller gamblingproblem ved hånden eller bare ren gammel kjedelig ustabilitet når sluttresultatet er mangel på både besparelser og betalinger.
Andre ting å vurdere:
noen ganger trenger du tålmodighet til å søke.
Mange investorer har regler om hvor lenge etter den første endringen du kan søke. I noen tilfeller spiller det ingen rolle, i andre må minst 1 år ha gått siden konvertering til det faste lånet, og noen investorer tillater ikke andre modifikasjonsperiode. Ved å kontakte servicer eller annet arbeider med EN HUD rådgiver, bør du lære hvordan det gjelder i din situasjon.
Motgang må være frisk.
Mange investorer krever at det er en egen motgang som involverer en ufrivillig nedgang eller hiatus av inntekt for å kvalifisere. Kort sagt, permitteringen fra 2011 virker ikke lenger hvis du allerede ble endret i 2012. Vanskeligheter bør være ufrivillige og påvirke inntektene.
ikke stol på betalte hjelpere.
jeg har lagt merke til at noen scam artist for-profit modifikasjon antrekk sammenligne deres verdi og trenger til de av funksjonshemming advokater. De hevder å ansette en profesjonell andre gang er nødvendig for å få avtalen du fortjener-men tredjeparter kan skade deg mer enn de hjelper da de tømmer besparelsene dine med sine avgifter.
i sin tur illustrerer dette din manglende evne til å ha råd til betalinger, snarere enn en evne til å gjøre det. Det er aldri lurt å inngå en avtale med en for-profit modifikasjon hjelper som de ikke gir noen faktisk fordel med potensielle utfallet-men, du kan hjelpe gjennom EN HUD bolig byrå gratis.
VÅRE HUD-sertifiserte boligrådgivere kan hjelpe deg med å vurdere alternativene dine rundt lånendringer. Ring oss på 888.577.2227 å snakke med en rådgiver om å beskytte ditt hjem. Eller besøk vår hjemmeside.
Forfatter Tim Fischer Er En Foreclosure Forebygging Rådgiver PÅ Lss Financial Counseling.