når kommer husokkupantens rettigheter til spill og under hvilke omstendigheter kan du sikre eierskap til et stykke land som ikke er ditt? Darren Higginson, Advokatfullmektig og eiendom rettssaker ekspert På Coodes Jurister, forklarer regler og forskrifter rundt ugunstig besittelse.
det er viktig for eiere og beboere av land å være klar over de regler og forskrifter rundt ugunstig besittelse, noen ganger kjent som «husokkupant rettigheter», og omstendighetene der noen kan bli eier av andres land.
jeg har nylig behandlet en rekke land tvister og søknader om eierskap basert på ugunstig besittelse. Et av disse tilfellene involverte en klient som oppdaget at en del av hagen deres var registrert til noen andre. Jeg fikk en uttalelse fra den forrige eieren som bekreftet at en nabo hadde fortalt ham at han kunne ha denne ekstra land på 1970-tallet, men ingen kontrakt for salg eller gjerning av gave ble noensinne utarbeidet. Jeg var i stand til å demonstrere at klienten hadde rett til det ved negativ besittelse. Da jeg presenterte bevisene til de faktiske eierne, ble de enige om å overføre det til vår klient frivillig.
hvordan krever jeg eierskap av land ved ugunstig besittelse?
hvis du vil kreve land ved ugunstig besittelse, må du bevise at du har hatt uavbrutt, eksklusiv, fysisk kontroll over landet i en viss periode og en intensjon om å eie landet i den perioden.
Før Land Registration Act 2002 trådte i kraft, kan du kreve land ved ugunstig besittelse hvis du hadde okkupert det i minst 12 år. Dette er fortsatt tilfelle i forhold til uregistrert land eller hvis husokkupanten hadde vært på landet i 12 år innen 13. oktober 2003. Etter denne datoen den nye prosedyren krever husokkupanter å vise at de har hatt besittelse av landet i minst 10 år på datoen for sin søknad.
hva skjer etter at jeg har laget søknaden min?
under den nye prosedyren, når du har gjort din søknad Til Land Registry, en melding vil bli sendt til eieren av landet, som har 65 virkedager å protestere. I noen situasjoner kan eieren bare motsette seg søknaden, for eksempel fordi plassen ikke har vært på landet i de nødvendige 10 årene, eller de kan gi en motvarsel som krever at plassen viser at deres situasjon faller inn i en av de tre kategoriene:
- at det på en eller annen måte ville være moralsk galt for eieren å beseire søknaden, for eksempel hvor eieren tillot eller oppfordret husokkupanten til å tro at de faktisk eide landet;
- at husokkupanten er av en annen grunn rett til å bli den nye eieren av landet, for eksempel hvor de kontrakt for å kjøpe landet fra eieren og betalte kjøpesummen, men landet ble aldri overført til dem;
- At landet er ved siden av land som allerede eies av husokkupanten, har den nøyaktige grensen mellom de to landstykkene aldri blitt formelt bestemt og husokkupanten feilaktig, men rimelig trodd at de allerede var eier av den.
hvis ingen innsigelse mot søknaden er mottatt, eller hvis eierens innsigelse mislykkes, vil husokkupanten bli registrert som ny eier av landet.
Et annet nylig tilfelle av meg faller inn i den tredje kategorien ovenfor. Det involverte et stykke land som ble solgt til et menighetsråd på 1990-tallet. et gjerde ble reist nesten umiddelbart for å markere grensen. Vår klient kjøpte beholdt land tre år senere, og nylig besluttet å dele det landet for å lage en byggetomt, men oppdaget at grensen vist på tittelen plan for hennes eiendom med menighetsrådets land var en annen form fra linjen av gjerdet.
hvis det er noe land i klientens hage som er utenfor grenselinjen vist på tittelplanen, vil hun ha rett til å gjøre krav på ugunstig besittelse av det landet fordi hun har vært i eksklusiv besittelse av det i minst 10 år, er landet ved siden av land som hun definitivt eier, og hun trodde rimelig at landet var hennes og grensen mellom hennes land og menighetsrådets land har aldri blitt bestemt av Landregisteret.
Hva om min søknad om ugunstig besittelse mislykkes?
hvis søknaden din mislykkes fordi eieren serverer en motvarsel og du ikke faller inn i en av de tre kategoriene ovenfor, kan du søke Om Landregisteret igjen på et senere tidspunkt, forutsatt at du forblir på landet i ytterligere to år.
det er mye mer sannsynlig at du vil lykkes med din søknad andre gang rundt hvis eieren har unnlatt å kaste deg ut fra landet i mellomtiden.