for en vellykket 1031-utveksling er det viktig å forstå og overholde 1031-utvekslingsidentifikasjonsreglene. Disse reglene er ikke så komplisert, men en unnlatelse av å følge reglene kan ødelegge utveksling. Her er de ti beste tingene å huske når du identifiserer erstatningseiendom i en utveksling:
1. Tidsfrist Og Generelle Regler.
skattebetaleren har 45 dager fra datoen da den tilbakeleverte eiendommen lukkes for å identifisere erstatningsegenskapen han har til hensikt å skaffe seg i utvekslingen. Hvis det er mer enn en tilbakelevert eiendom i en utveksling, måles 45-dagene fra datoen den første tilbakeleverte eiendommen lukkes. Eiendommen identifisert trenger ikke å være under kontrakt, og skattebetaleren trenger ikke å skaffe seg alt han identifiserer. Det er imidlertid viktig å merke seg at skattebetaleren ikke har lov til å skaffe seg noe annet enn eiendommen han har identifisert, og manglende overholdelse av identifikasjonsreglene kan ødelegge hele utvekslingen.
2. 3 Eiendomsregel.
det er regler som begrenser hvor mange eiendommer skattyter kan identifisere. I de fleste tilfeller bruker skattebetalere de tre eiendomsreglene. Skattebetaleren kan identifisere opptil tre erstatningsegenskaper og kan skaffe seg en, to eller alle tre av dem.
3. 200% Regelen.
hvis skattyter ønsker å identifisere mer enn tre egenskaper, kan han bruke 200% regelen. Denne regelen sier at skattebetaleren kan identifisere et hvilket som helst antall erstatningsegenskaper, så lenge den totale markedsverdien av det han identifiserer, ikke er større enn 200% av den rettferdige markedsverdien av det som ble solgt som avstått eiendom. First American Exchange anbefaler at skattebetalere bygger i en «pute» ved å identifisere egenskaper som er verdt mindre enn det som er tillatt, i tilfelle noen egenskaper er senere fast bestemt på å ha en høyere verdi enn det som opprinnelig ble anslått.
4. 95% Regelen.
det er en annen regel som ikke er vanlig brukt av investorer. 95% – regelen sier at en skattyter kan identifisere mer enn tre eiendommer med en totalverdi som er mer enn 200% av verdien av den tilbakeleverte eiendommen, men bare hvis skattebetaleren kjøper minst 95% av verdien av eiendommene han identifiserer. I hovedsak må skattebetaleren skaffe seg alt han har identifisert for å gjøre dette arbeidet, og det er derfor det ikke er avhengig av for ofte.
5. Eiendom Kjøpt i 45 Dagers Periode.
enhver eiendom som faktisk er anskaffet i løpet av 45 dagers identifikasjonsperiode, anses å være riktig identifisert. Det er viktig å merke seg at hvis noen eiendom er anskaffet i denne perioden, og noen eiendom er anskaffet senere ved hjelp av en annen av identifikasjonsreglene, må eiendommen ervervet i løpet av de første 45 dagene regnes som en identifisert eiendom. Hvis du for eksempel kjøper en eiendom i løpet av de første 45 dagene, og du planlegger å bruke 3-eiendomsregelen og kjøpe flere eiendommer etter 45-dagene, har du bare to egenskaper til å identifisere fordi du allerede har brukt opp en.
6. Måte For Identifikasjon.
identifikasjonen må være skriftlig og signert av skattebetaleren, og eiendommen må være entydig beskrevet. Dette betyr vanligvis at skattebetaleren identifiserer enten adressen til eiendommen eller dens juridiske beskrivelse. En leilighet bør ha et enhetsnummer, og hvis skattyter kjøper mindre enn en 100% interesse, bør den prosentvise andelen av det som blir kjøpt noteres.
7. Hvem Skal Få Identifikasjonen?
skattebetaleren må sende identifikasjonsmeldingen enten til:
1) personen som er forpliktet til å overføre erstatningseiendommen til skattebetaleren (for eksempel selgeren av erstatningseiendommen) eller;
2) Til enhver annen person som er «involvert» i utvekslingen (for eksempel den kvalifiserte mellommannen, escrow-agenten eller tittelfirmaet), annet enn en «diskvalifisert person», for eksempel en agent eller et familiemedlem til skattebetaleren. De fleste identifikasjonsmeldinger sendes til kvalifisert mellommann.
8. Erstatningsegenskapen Må Være Den Samme som Det Som Ble Identifisert.
skattyter må motta «i det vesentlige samme» eiendom som han identifisert. Forskriften inneholder fire eksempler for å illustrere hva «vesentlig det samme» betyr. I et eksempel identifiserer skattebetaleren to hektar unimproved land og kjøper deretter 1,5 hektar av det landet. Eiendommen ervervet er vesentlig det samme fordi det skattyter mottatt var ikke forskjellig i natur eller karakter fra det som ble identifisert, og skattyter kjøpt 75% av markedsverdien av eiendommen identifisert. I et annet eksempel identifiserer skattebetaleren en låve og to hektar land, og kjøper deretter låven med landet som ligger under låven. IRS sier at eiendommen ervervet ikke var vesentlig det samme som eiendommen identifisert fordi det skilte seg i sin grunnleggende natur eller karakter.
9. Eiendom Som Skal Bygges.
hvis erstatningseiendommen er under bygging på identifikasjonstidspunktet, må skattebetaleren ikke bare inneholde adressen eller den juridiske beskrivelsen av eiendommen, men må også inneholde en beskrivelse av hva som skal bygges på eiendommen.
10. Omvendt Utveksling.
hvis skattyter gjør en omvendt utveksling der accommodator kjøper erstatning eiendom før skattyter stenger på salg av tilbakelevert eiendom, må skattyter identifisere skriftlig hva han akter å selge, og at identifikasjon må sendes senest 45 dager etter at accommodator stenger på erstatning eiendom.