voor een succesvolle 1031 uitwisseling is het belangrijk om de 1031 exchange identificatieregels te begrijpen en na te leven. Deze regels zijn niet zo ingewikkeld, maar een niet-naleving van de regels kan uw uitwisseling ruïneren. Hier zijn de top tien dingen om te onthouden bij het identificeren van vervangende eigenschap in een uitwisseling:
1. Termijn en algemene regels.
de belastingplichtige beschikt over 45 dagen vanaf de datum waarop het afgestane goed sluit om het vervangende goed te identificeren dat hij voornemens is in de ruil te verwerven. Als er meer dan één afgestaan eigendom in één ruil, de 45 dagen worden gemeten vanaf de datum waarop de eerste afgestaan eigendom sluit. Het geïdentificeerde goed hoeft niet onder contract te staan en de belastingplichtige hoeft niet alles te verwerven wat hij identificeert. Het is echter belangrijk op te merken dat de belastingplichtige niets anders mag verwerven dan het eigendom dat hij heeft geïdentificeerd, en een niet-naleving van de identificatieregels kan de hele beurs ruïneren.
2. 3 Eigendomsregel.
er zijn regels die beperken hoeveel eigenschappen de belastingplichtige mag identificeren. In de meeste gevallen gebruiken belastingbetalers de drie-eigendomsregel. De belastingplichtige kan maximaal drie vervangende eigendommen identificeren en er één, twee of alle drie verwerven.
3. 200% regel.
als de belastingplichtige meer dan drie eigenschappen wil identificeren, kan hij de 200% – regel gebruiken. Deze regel zegt dat de belastingplichtige elk aantal vervangende eigendommen kan identificeren, zolang de totale reële marktwaarde van wat hij identificeert niet groter is dan 200% van de reële marktwaarde van wat werd verkocht als afgestaan onroerend goed. First American Exchange beveelt aan dat belastingbetalers bouwen in een” kussen ” door het identificeren van eigenschappen die minder waard zijn dan wat is toegestaan, in het geval dat sommige eigenschappen later worden vastgesteld om een hogere waarde dan wat oorspronkelijk werd geschat.
4. 95% regel.
er is een andere regel die niet algemeen wordt gebruikt door beleggers. Volgens de 95% – regel kan een belastingplichtige meer dan drie eigendommen identificeren met een totale waarde van meer dan 200% van de waarde van de afgestane eigendommen, maar alleen als de belastingplichtige ten minste 95% van de waarde van de eigendommen verwerft die hij identificeert. In wezen zal de belastingbetaler alles moeten verwerven wat hij heeft geïdentificeerd om dit te laten werken, en daarom wordt er niet al te vaak op vertrouwd.
5. Eigendom verworven in een periode van 45 dagen.
elk onroerend goed dat tijdens de identificatieperiode van 45 dagen daadwerkelijk is verworven, wordt geacht correct te zijn geïdentificeerd. Het is belangrijk om op te merken dat als sommige eigendommen tijdens deze periode worden verworven en sommige eigendommen later worden verworven met behulp van een ander van de identificatieregels, de eigendommen die gedurende de eerste 45 dagen zijn verworven, moeten worden geteld als één geïdentificeerd onroerend goed. Als u bijvoorbeeld één woning verwerft gedurende de eerste 45 dagen en u van plan bent om de 3-eigendomsregel te gebruiken en na de 45 dagen meer eigendommen te kopen, hebt u nog maar twee eigendommen te identificeren omdat u er al een hebt opgebruikt.
6. Wijze van identificatie.
de identificatie moet schriftelijk en ondertekend zijn door de belastingplichtige en de goederen moeten ondubbelzinnig worden beschreven. Dit betekent in het algemeen dat de belastingplichtige het adres van het goed of de juridische beschrijving ervan identificeert. Een appartement moet een eenheidsnummer hebben, en als de belastingbetaler minder dan een 100% rente koopt, moet het procentuele aandeel van wat wordt verworven worden opgemerkt.
7. Die de identificatie moet ontvangen.
de belastingplichtige moet het identificatiebericht sturen naar:
1) de persoon die verplicht is het vervangende goed aan de belastingplichtige over te dragen (zoals de verkoper van het vervangende goed) of;
2) op elke andere persoon die “betrokken” is bij de uitwisseling (zoals de gekwalificeerde tussenpersoon, escrow agent of titelvennootschap), anders dan een “gediskwalificeerde persoon”, zoals een agent of familielid van de belastingplichtige. De meeste identificatieberichten worden naar de bevoegde tussenpersoon gestuurd.
8. Vervangende woning moet hetzelfde zijn als wat werd geïdentificeerd.
de belastingplichtige moet “nagenoeg hetzelfde” vermogen ontvangen als hij heeft geïdentificeerd. De verordeningen bevatten vier voorbeelden om te illustreren wat” in wezen hetzelfde ” betekent. In een voorbeeld identificeert de belastingbetaler twee hectare onverbeterlijk land en verwerft dan 1,5 hectare van dat land. Het verworven vermogen is in wezen hetzelfde, omdat wat de belastingplichtige ontving, qua aard of aard niet verschilde van wat werd geïdentificeerd, en de belastingplichtige 75% van de reële marktwaarde van het geïdentificeerde vermogen verwierf. In een ander voorbeeld, de belastingbetaler identificeert een schuur en twee hectare grond, en dan verwerft de schuur met het land onderliggende de schuur alleen. De IRS zegt dat het verworven goed in wezen niet hetzelfde was als het geïdentificeerde goed omdat het in zijn fundamentele aard of aard verschilde.
9. Eigendom te bouwen.
indien het vervangende goed op het moment van identificatie in aanbouw is, moet de belastingplichtige niet alleen het adres of de wettelijke beschrijving van het goed vermelden, maar ook een beschrijving van wat op het goed moet worden gebouwd.
10. Omgekeerde Uitwisseling.
indien de belastingplichtige een omgekeerde ruil doet waarbij de accommodateur het vervangende goed verwerft voordat de belastingplichtige de verkoop van het afgestane goed sluit, moet de belastingplichtige schriftelijk aangeven wat hij voornemens is te verkopen en deze identificatie moet uiterlijk 45 dagen nadat de accommodateur het vervangende goed sluit, worden toegezonden.