liittovaltion lain mukaan lainanhoitaja ei yleensä voi virallisesti aloittaa ulosmittausta tekemällä osavaltion lain vaatiman ”ensimmäisen ilmoituksen tai hakemuksen” (KS.jäljempänä) ennen kuin lainanottaja on yli 120 päivää maksamatta. (12 C. F. R. § 1024.41). Joissakin tapauksissa prosessi voi kuitenkin alkaa aikaisemmin.
milloin lainanottaja katsotaan rikolliseksi?
lainanottajaa pidetään ”maksamattomana” alkaen siitä päivästä, jona maksu, joka riittää kattamaan pääoman, korot ja (tapauksen mukaan) Sulkutilin, erääntyy maksamatta.
mitä pidetään ”ensimmäisenä ilmoituksena tai ilmoituksena” ulosotossa?
valtion sulkulainsäädäntö ja se, onko ulosmittaus oikeudellinen vai ei, määrittää, mitä asiakirjaa pidetään ensimmäisenä ulosmittausilmoituksena tai arkistointina.
oikeudelliset ulosmittaukset. Vuonna oikeudellinen ulosmittaus, ulosmittaus osapuoli voi aloittaa kanteen tuomioistuimessa-jättämällä valituksen, vetoomuksen, määräyksen docket, tai ilmoituksen kuulemisen – kunnes lainanottaja on vähintään 120 päivää jäljessä.
muut kuin oikeudelliset ulosmittaukset. Ei-oikeudellisessa ulosmittauksessa huoltaja voi aloittaa ulosmittauksen kirjaamalla tai julkaisemalla ensimmäisen ilmoituksen vasta 120.päivän jälkeen. Jos Valtion ulosmittauslait eivät vaadi mitään asiakirjaa tallennettavaksi tai julkaistavaksi osana ulosmittausprosessia, ensimmäinen ilmoitus on varhaisin asiakirja, joka vahvistaa, asettaa tai aikatauluttaa päivämäärän ulosmittausmyynnille.
120 päivän Preoreclosure-ajan sovellettavuus
120 päivän sääntöä sovelletaan asuntolainoihin, joiden vakuutena on kiinteistö, joka on lainanottajan pääasiallinen asuinpaikka. (12 C. F. R. § 1024.30). Mutta se, katsotaanko kiinteistö lainanottajan pääasialliseksi asuinpaikaksi, riippuu useista tekijöistä. Joskus vapaana olevaa kiinteistöä voidaan pitää lainanottajan pääasiallisena asuntona, kuten jos asevelvollinen muuttaa pois asematilausten pysyvän muutoksen vuoksi ja asui kiinteistössä pääasiallisena asuntona juuri ennen lähtöä, aikoo palata kiinteistöön jossain vaiheessa tulevaisuudessa eikä omista muuta asuinkiinteistöä.
pienten huoltajien, jotka on vapautettu joistakin muista vaatimuksista liittovaltion asuntoluottolakien nojalla, on noudatettava 120 päivän sääntöä olettaen, että omaisuus ja laina Täyttävät muut kriteerit. Sääntöä sovelletaan sekä ensimmäiseen panttioikeuteen että toissijaiseen panttioikeuteen liittyviin liittovaltion kiinnelainoihin, vaikka sitä ei nimenomaisesti sovelleta avoimiin luottolimiitteihin (home equity plans) tai tiettyihin muuntyyppisiin vapautettuihin lainoihin. (12 C. F. R. § 1024.31).
120 päivää kestävän sulkeutumisajan
120 päivää kestävän sulkeutumisajan päätarkoitus on antaa lainanottajille aikaa hakea ulosmittausvaihtoehtoa, kuten lainamuutosta. Liittovaltion lain mukaan, Jos lähetät huoltajalle täydellisen tappioiden lieventämishakemuksen 120 päivän aikana—tai jos olet yli 120 päivää aiemmin erääntynyt, mutta huoltaja ei ole tehnyt ensimmäistä ilmoitusta-ulosmittaus ei voi alkaa, ellei ja kunnes:
- hallinnoija ilmoittaa, että et ole oikeutettu asuntolainan harjoitteluun ja aikasi valittaa päätöksestä umpeutuu
- kieltäydyt hallinnoijan tarjoamasta harjoitteluvaihtoehdosta tai
- hyväksyt hoitajan tarjoaman harjoitteluvaihtoehdon, mutta et noudata sopimuksen ehtoja, kuten et suorita vaadittuja maksuja kokeilumuutoksen aikana.
muut kuin rahamääräiset rikkomukset
120 päivän viivästys ulosmittauksen aloittamisesta koskee yleensä myös lainasopimuksen muuta kuin rahallista rikkomusta, kuten kiinteistöveron maksamatta jättämistä, omaisuuden vahingoittamista tai kotoa muuttoa, jos asuntolaina edellyttää, että asut siellä.
kun ulosmittaus voi alkaa aikaisemmin
hallinnoijan ei tarvitse pidätellä ulosmittauksen aloittamista 120 päivän ajan, jos:
- ulosmittaus johtuu siitä, että rikoit erääntyvää kauppasopimusta. Lainasopimuksissa-asuntolainoissa ja luottamustoimissa—on usein ”erääntymislauseke”. Tällainen säännös sanoo, että jos lainanottaja siirtää kiinteistön uudelle omistajalle, lainanantaja voi soittaa koko erääntyvän lainan (kutsutaan ”nopeuttamiseksi” lainasaldo). Kun laina on nopeutunut, alkaa ulosotto, jos et maksa koko saldoa. Liittovaltion laki kuitenkin rajoittaa erääntyvän myyntilausekkeen täytäntöönpanoa joissakin olosuhteissa.
- hallinnoija liittyy esimiehen tai alaisen panttioikeuden haltijan ulosmittaustoimeen.
puhu asianajajalle
jos olet myöhässä asuntolainasi maksuissa, mutta uskot, että lainanhoitajasi aloitti lainvastaisesti ulosmittauksen ennen 120 päivän määräajan umpeutumista, harkitse ulosmittausasianajajan kanssa puhumista. Saatat pystyä pakottamaan huoltomiehen aloittamaan alusta, mikä voi antaa sinulle tarpeeksi aikaa jäädä kiinni tai keksiä vaihtoehto.
jos haluat tietää, millaisia sulkemisvaihtoehtoja, joita kutsutaan tappioiden lieventämisvaihtoehdoiksi, on käytettävissä tilanteessasi, soita huoltajallesi. Jos tarvitset lisätietoja eri menetys lieventämistä vaihtoehtoja, mukaan lukien muutokset, lyhyeksi myynti, ja tekoja sijasta ulosmittauksen, tai tarvitset apua hakuprosessin, ota HUD-hyväksytty asumisneuvoja.
tekijästä:
Amy Loftsgordon on nolon oikeustoimittaja, joka keskittyy ulosmittaukseen, velanhoitoon ja henkilökohtaiseen talouteen. Hän kirjoittaa Nolo.com ja Lawyers.com ja on siteerannut muun muassa U. S. News & World Report ja Bankrate. Amy sai BA: n. Etelä-Kalifornian yliopistosta ja oikeustieteen kandidaatti Denverin yliopistosta.