sob a lei federal, um servicer de empréstimo normalmente não pode iniciar oficialmente uma execução hipotecária fazendo o “primeiro aviso ou arquivamento” (veja abaixo) exigido pela lei estadual até que o mutuário seja mais de 120 dias inadimplente. (12 C. F. R. § 1024.41). Em alguns casos, porém, o processo pode começar mais cedo.
quando um mutuário é considerado inadimplente?
um mutuário é considerado “inadimplente” a partir da data em que um pagamento suficiente para cobrir o principal, os juros e o depósito (se aplicável) é devido e não pago.
o que é considerado o “primeiro aviso ou arquivamento” em um encerramento?
leis estaduais de encerramento e se o encerramento é judicial ou não judicial determina qual documento é considerado o primeiro aviso de encerramento ou arquivamento.
execuções judiciais. Em um encerramento judicial, a parte hipotecária não pode iniciar um processo no tribunal—mediante a apresentação de uma queixa, petição, ordem para docket, ou aviso de audiência—até depois que o mutuário está pelo menos 120 dias atrás.
execuções não judiciais. Em um encerramento não judicial, o servicer não pode iniciar um encerramento gravando ou publicando o primeiro aviso até depois do 120º dia de delinquência. Se as leis de encerramento do seu estado não exigirem que nenhum documento seja registrado ou publicado como parte do processo de encerramento, o primeiro aviso é o documento mais antigo que estabelece, define ou agenda uma data para uma venda de encerramento.
aplicabilidade do período de pré-Fechamento de 120 dias
a regra de 120 dias se aplica a hipotecas que são garantidas por uma propriedade, que é a residência principal do mutuário. (12 C. F. R. § 1024.30). Mas se uma propriedade é considerada a residência principal de um mutuário depende de vários fatores. Às vezes, uma propriedade vaga pode ser considerada a residência principal de um mutuário, como se um membro do serviço militar se mudasse devido a uma mudança permanente de ordens de estação e estivesse morando na propriedade como residência principal imediatamente antes de sair, pretende retornar à propriedade em algum momento no futuro e não possui nenhuma outra propriedade residencial.
pequenos servicers, que estão isentos de alguns dos outros requisitos sob as leis federais de serviços hipotecários, devem cumprir a regra de 120 dias, assumindo que a propriedade e o empréstimo atendam aos outros critérios. A regra se aplica tanto ao primeiro lien quanto ao subordinado lien empréstimos hipotecários relacionados ao governo federal, embora expressamente não se aplique a linhas de crédito abertas (planos de Home equity) ou a certos outros tipos de empréstimos isentos. (12 C. F. R. § 1024.31).
objetivo do período de pré-encerramento de 120 dias
o objetivo principal do período de pré-encerramento de 120 dias é dar aos mutuários tempo para solicitar uma alternativa de encerramento, como uma modificação do empréstimo. De acordo com a lei federal, se você enviar ao servicer um aplicativo completo de mitigação de perdas durante o período de 120 dias-ou se você tiver mais de 120 dias após o vencimento, mas o servicer não fez o primeiro aviso-uma execução hipotecária não pode começar a menos e até:
- o assistente permite que você saiba que você não se qualificar para uma hipoteca de treino e o seu tempo para recorrer dessa decisão expira
- você desligar o exercício de opção de que a entidade de gestão oferece a você, ou
- você concorda com o exercício da opção de que os serviços de assistência fornece, mas não conseguem viver até os termos do acordo, como não efectuar os pagamentos necessários no decurso do processo de modificação.
violações não monetárias
o atraso de 120 dias no início de uma execução hipotecária também se aplica geralmente no caso de uma violação não monetária do contrato de empréstimo, como não pagar impostos sobre a propriedade, causar danos à propriedade ou sair de casa se a hipoteca exigir que você viva lá.
quando a execução hipotecária pode começar mais cedo
o servicer não precisa adiar o início de uma execução hipotecária por 120 dias se:
- o encerramento é porque você violou um contrato de cláusula devido à venda. Contratos de empréstimo-hipotecas e ações de confiança—muitas vezes têm uma cláusula “devido à venda”. Esse tipo de provisão diz que, se o mutuário transferir a propriedade para um novo proprietário, O CREDOR poderá chamar todo o empréstimo devido (chamado de “acelerar” o saldo do empréstimo). Uma vez que um empréstimo é acelerado, se você não pagar todo o saldo, um encerramento começará. No entanto, a lei federal restringe a aplicação de uma cláusula de Devido À venda em algumas circunstâncias.
- o servicer está se juntando à ação de encerramento de um lienholder superior ou subordinado.
fale com um advogado
se você está atrasado em seus pagamentos de hipoteca, mas acredita que seu servicer de empréstimo iniciou ilegalmente uma execução hipotecária antes que o período de 120 dias expirasse, considere falar com um advogado de execução hipotecária. Você pode ser capaz de forçar o servicer para começar de novo, O que poderia lhe dar tempo suficiente para ser pego ou trabalhar para fora uma alternativa.
para saber que tipos de alternativas de encerramento, chamadas de opções de mitigação de perdas, estão disponíveis em sua situação, ligue para o seu servicer. Se você precisar de mais informações sobre diferentes opções de mitigação de Perdas, incluindo modificações, vendas a descoberto e ações em vez de encerramento, ou precisar de ajuda com o processo de inscrição, entre em contato com um conselheiro habitacional aprovado pelo HUD.
sobre o autor:
Amy Loftsgordon é editora jurídica da Nolo, com foco em execução hipotecária, gestão de dívidas e finanças pessoais. Ela escreve para Nolo.com e Lawyers.com e foi citado por meios de comunicação que incluem US News & World Report e Bankrate. Amy recebeu um B. A. da Universidade do Sul da Califórnia e um diploma de direito da Universidade de Denver.