under føderal lov kan en låneservice vanligvis ikke offisielt starte en foreclosure ved å gjøre «første varsel eller arkivering» (se nedenfor) som kreves av statlig lov til låntakeren er mer enn 120 dager krenkende. (12 C. F. R. § 1024.41). I noen tilfeller kan prosessen begynne tidligere.
Når Er En Låntaker Anses Betalingsudyktig?
en låntaker anses «betalingsudyktig» starter på datoen at en betaling tilstrekkelig til å dekke hovedstol, renter, og escrow (hvis aktuelt) forfaller og ubetalt.
Hva Regnes som «Første Varsel eller Arkivering» i En Foreclosure?
State foreclosure lover og om foreclosure er rettslig eller nonjudicial bestemmer hvilket dokument regnes som den første foreclosure varsel eller innlevering.
Rettslige foreclosures. I en rettslig foreclosure, kan foreclosing partiet ikke starte en dress i retten – ved å sende inn en klage, begjæring, for å docket, eller varsel om høring – før etter at låntakeren er minst 120 dager bak.
Ikke-Juridiske foreclosures. I en ikke-juridisk foreclosure kan serviceren ikke starte en foreclosure ved å registrere eller publisere den første varselet før etter den 120. dagen av lovbrudd. Hvis statens foreclosure lover ikke krever at noe dokument skal registreres eller publiseres som en del av foreclosure prosessen, er det første varselet det tidligste dokumentet som etablerer, setter eller planlegger en dato for et foreclosure salg.
Anvendelse av 120-Dagers Preforeclosure Periode
120-dagers regelen gjelder for boliglån som er sikret av en eiendom, som er låntakers viktigste bolig. (12 C. F. R. § 1024.30). Men om en eiendom anses som låntakers hovedbolig, avhenger av en rekke faktorer. Noen ganger kan en ledig eiendom betraktes som en låners hovedbolig, som om et militært servicemedlem flytter ut på grunn av en permanent endring av stasjonsordre og bodde på eiendommen som hovedbolig umiddelbart før avreise, har til hensikt å komme tilbake til eiendommen på et tidspunkt i fremtiden, og eier ikke noen annen bolig.
Små servicers, som er unntatt fra noen av de andre kravene i federal mortgage service laws, må overholde 120-dagers regelen, forutsatt at eiendommen og lånet oppfyller de andre kriteriene. Regelen gjelder både første lien og underordnet lien føderalt relaterte boliglån, selv om det uttrykkelig ikke gjelder for open-end linjer med kreditt (hjem egenkapital planer), eller visse andre typer fritatte lån. (12 C. F. R. § 1024.31).
Formålet med 120-dagers Preforeclosure Periode
hovedformålet med 120-dagers preforeclosure perioden er å gi låntakere tid til å søke om en foreclosure alternativ, som et lån modifikasjon. Under føderal lov, hvis du sender serviceren en fullstendig tapsbegrensning søknad i løpet av 120-dagers perioden – eller hvis du er mer enn 120 dager forfalt, men serviceren ikke har gjort det første varselet-kan en foreclosure ikke starte med mindre og til:
- servicer lar deg vite at du ikke kvalifiserer for et boliglån trening og din tid til å anke avgjørelsen utløper
- du slår ned treningen alternativet som servicer tilbyr deg, eller
- du godtar treningen alternativet som servicer gir, men du ikke klarer å leve opp til vilkårene i avtalen, som du ikke gjør de nødvendige betalinger under en prøveendring.
Ikke-Monetære Brudd
120-dagers forsinkelse ved å starte en foreclosure gjelder også generelt i tilfelle av et ikke-monetært brudd på lånekontrakten, for eksempel ikke å betale eiendomsskatt, forårsake skade på eiendommen, eller flytte ut av hjemmet hvis boliglånet krever at du bor der.
Når Foreclosure Kan Begynne Tidligere
serviceren trenger ikke å holde ut på å starte en foreclosure for 120 dager hvis:
- foreclosure er fordi du brutt en due-on-salg klausul kontrakt. Lånekontrakter-boliglån og gjerninger av tillit-har ofte en» due-on-sale » klausul. Denne typen bestemmelse sier at hvis låntakeren overfører eiendommen til en ny eier, kan utlåner ringe hele lånet (kalt «akselerere» lånebalansen). Når et lån er akselerert, hvis du ikke betaler hele saldoen, vil en foreclosure starte. Selv om føderal lov begrenser håndhevelsen av en klausul på grunn av salg under noen omstendigheter.
- serviceren blir med i foreclosure-handlingen til en overordnet eller underordnet lienholder.
Snakk Med En Advokat
Hvis du er bak i boliglån betalinger, men tror at din lån servicer ulovlig startet en foreclosure før 120-dagers periode utløpt, bør du vurdere å snakke med en foreclosure advokat. Du kan kanskje tvinge serviceren til å starte over, noe som kan gi deg nok tid til å bli fanget opp eller utarbeide et alternativ.
for å lære hva slags foreclosure alternativer, kalt loss mitigation alternativer, er tilgjengelige i din situasjon, ring din servicer. Hvis du trenger mer informasjon om ulike tapsbegrensningsalternativer, inkludert modifikasjoner, kortsalg og gjerninger i stedet for foreclosure, eller trenger hjelp med søknadsprosessen, kontakt EN HUD-godkjent boligrådgiver.
Om forfatteren:
Amy Loftsgordon er juridisk redaktør Ved Nolo, med fokus på foreclosure, gjeldshåndtering og personlig økonomi. Hun skriver for Nolo.com og Lawyers.com OG har blitt sitert Av nyhetskilder Som inkluderer US News & World Report Og Bankrate. Amy fikk En B. A. fra University Of Southern California og en juridisk grad Fra University Of Denver.