Secondo la legge federale, un servicer prestito in genere non può ufficialmente avviare una preclusione facendo il “primo avviso o deposito” (vedi sotto) richiesto dalla legge statale fino a quando il mutuatario è più di 120 giorni delinquente. (12 C. F. R. § 1024.41). In alcuni casi, però, il processo può iniziare prima.
Quando un mutuatario è considerato delinquente?
Un mutuatario è considerato “delinquente” a partire dalla data in cui un pagamento sufficiente a coprire il capitale, gli interessi e l’impegno (se applicabile) è dovuto e non pagato.
Che cosa è considerato il “primo avviso o deposito” in una preclusione?
Stato preclusione leggi e se la preclusione è giudiziaria o non giudiziale determina quale documento è considerato il primo avviso di preclusione o deposito.
Pignoramenti giudiziari. In una preclusione giudiziaria, la parte precludente non può iniziare una causa in tribunale-presentando una denuncia, petizione, ordine di docket, o avviso di udienza—fino a dopo che il mutuatario è di almeno 120 giorni dietro.
Pignoramenti non giudiziali. In una preclusione non giudiziale, il servicer non può avviare una preclusione registrando o pubblicando il primo avviso fino a dopo il 120 ° giorno di delinquenza. Se le leggi di preclusione del vostro stato non richiedono alcun documento da registrare o pubblicato come parte del processo di preclusione, il primo avviso è il primo documento che stabilisce, imposta o pianifica una data per una vendita di preclusione.
Applicabilità del periodo di Preforeclosure di 120 giorni
La regola di 120 giorni si applica ai mutui garantiti da una proprietà, che è la residenza principale del mutuatario. (12 C. F. R. § 1024.30). Ma se una proprietà è considerata residenza principale di un mutuatario dipende da una serie di fattori. A volte, una proprietà vacante può essere considerato residenza principale di un mutuatario, come se un servicemember militare si muove fuori a causa di un cambiamento permanente di ordini di stazione e viveva presso la proprietà come residenza principale immediatamente prima di lasciare, intende tornare alla proprietà ad un certo punto in futuro, e non possiede qualsiasi altra proprietà residenziale.
I piccoli servicer, che sono esenti da alcuni degli altri requisiti ai sensi delle leggi federali sui mutui, devono rispettare la regola dei 120 giorni, supponendo che la proprietà e il prestito soddisfino gli altri criteri. La regola si applica sia ai prestiti ipotecari di primo e subordinato pegno federalmente correlati, anche se espressamente non si applica alle linee di credito open-end (piani di equità domestica), o alcuni altri tipi di prestiti esenti. (12 C. F. R. § 1024.31).
Scopo del periodo di Preforeclosure di 120 giorni
Lo scopo principale del periodo di preforeclosure di 120 giorni è quello di dare ai mutuatari il tempo di richiedere un’alternativa di preclusione, come una modifica del prestito. Secondo la legge federale, se invii al servicer un’applicazione completa di mitigazione delle perdite durante il periodo di 120 giorni, o se hai più di 120 giorni di ritardo, ma il servicer non ha fatto il primo avviso, una preclusione non può iniziare a meno che e fino a quando:
- il gestore consente di sapere che non si qualificano per un mutuo di allenamento e il tempo di appello tale decisione scade
- si attiva l’opzione allenamento che il gestore offre, o
- si accetta l’opzione allenamento che il gestore fornisce, ma non riescono a vivere fino ai termini dell’accordo, come non si fanno i pagamenti richiesti nel corso di un processo di modifica.
Violazioni non monetarie
Il ritardo di 120 giorni sull’avvio di una preclusione si applica generalmente anche nel caso di una violazione non monetaria del contratto di prestito, come non pagare le tasse di proprietà, causare danni alla proprietà o trasferirsi fuori casa se il mutuo richiede di vivere lì.
Quando la preclusione può iniziare prima
Il servicer non deve tenere a bada l’avvio di una preclusione per 120 giorni se:
- La preclusione è perché hai violato un contratto di clausola di due-on-sale. I contratti di prestito-mutui e atti di fiducia-hanno spesso una clausola “due-on-sale”. Questo tipo di disposizione dice che se il mutuatario trasferisce la proprietà a un nuovo proprietario, allora il creditore può chiamare l’intero prestito dovuto (chiamato “accelerare” il saldo del prestito). Una volta che un prestito è accelerato, se non si paga l’intero saldo, una preclusione inizierà. Tuttavia, la legge federale limita l’applicazione di una clausola dovuta in vendita in alcune circostanze.
- Il servicer si unisce all’azione di preclusione di un lienholder superiore o subordinato.
Parla con un avvocato
Se sei indietro nelle vostre rate del mutuo, ma credo che il vostro servicer prestito illegalmente iniziato una preclusione prima che il periodo di 120 giorni scaduto, considerare parlando con un avvocato di preclusione. Potresti essere in grado di forzare il servicer a ricominciare da capo, il che potrebbe darti abbastanza tempo per essere coinvolto o elaborare un’alternativa.
Per sapere quali tipi di alternative di preclusione, chiamate opzioni di mitigazione della perdita, sono disponibili nella tua situazione, chiama il tuo servicer. Se avete bisogno di ulteriori informazioni sulle diverse opzioni di attenuazione di perdita, tra cui modifiche, vendite allo scoperto, e atti al posto di preclusione, o bisogno di aiuto con il processo di applicazione, contattare un consulente housing HUD-approvato.
Circa l’autore:
Amy Loftsgordon è un redattore legale a Nolo, concentrandosi su preclusione, gestione del debito, e finanza personale. Scrive per Nolo.com e Lawyers.com ed è stato citato da agenzie di stampa che includono US News & World Report e Bankrate. Amy ha ricevuto una laurea. dalla University of Southern California e una laurea in legge presso l’Università di Denver.