Nach Bundesrecht kann ein Kreditdienstleister in der Regel keine Zwangsvollstreckung offiziell beginnen, indem er die „erste Mitteilung oder Einreichung“ (siehe unten) vornimmt, die nach staatlichem Recht erforderlich ist, bis der Kreditnehmer mehr als 120 Tage in Verzug ist. (12 CFR § 1024.41). In einigen Fällen kann der Prozess jedoch früher beginnen.
Wann gilt ein Kreditnehmer als delinquent?
Ein Kreditnehmer gilt ab dem Datum als „delinquent“, an dem eine Zahlung zur Deckung von Kapital, Zinsen und Treuhand (falls zutreffend) fällig und unbezahlt ist.
Was ist die „erste Mitteilung oder Einreichung“ in einer Zwangsvollstreckung?
Staatliche Zwangsvollstreckungsgesetze und ob die Zwangsvollstreckung gerichtlich oder außergerichtlich ist, bestimmen, welches Dokument als erste Zwangsvollstreckungsmitteilung oder -einreichung gilt.
Gerichtliche Zwangsvollstreckungen. Bei einer gerichtlichen Zwangsvollstreckung kann die zwangsvollstreckende Partei erst dann eine Klage vor Gericht einreichen, wenn der Kreditnehmer mindestens 120 Tage im Rückstand ist.
Außergerichtliche Zwangsvollstreckungen. Bei einer außergerichtlichen Zwangsvollstreckung kann der Servicer eine Zwangsvollstreckung erst nach dem 120. Wenn die Zwangsvollstreckungsgesetze Ihres Staates nicht erfordern, dass ein Dokument im Rahmen des Zwangsvollstreckungsprozesses aufgezeichnet oder veröffentlicht wird, ist die erste Mitteilung das früheste Dokument, das einen Termin für einen Zwangsvollstreckungsverkauf festlegt, festlegt oder festlegt.
Anwendbarkeit der 120-Tage-Vorabendfrist
Die 120-Tage-Regel gilt für Hypotheken, die durch eine Immobilie besichert sind, die der Hauptwohnsitz des Kreditnehmers ist. (12 CFR § 1024.30). Ob eine Immobilie jedoch als Hauptwohnsitz eines Kreditnehmers gilt, hängt von einer Reihe von Faktoren ab. Manchmal kann eine freie Immobilie als Hauptwohnsitz eines Kreditnehmers betrachtet werden, z. B. wenn ein Militärangehöriger aufgrund einer permanenten Änderung der Stationsaufträge auszieht und unmittelbar vor seiner Abreise auf dem Grundstück als Hauptwohnsitz lebte, beabsichtigt, irgendwann in die Zukunft zurückzukehren und besitzt kein anderes Wohnimmobilien.
Kleine Dienstleister, die von einigen der anderen Anforderungen nach den Bundeshypothekendienstgesetzen befreit sind, müssen die 120-Tage-Regel einhalten, vorausgesetzt, die Immobilie und das Darlehen erfüllen die anderen Kriterien. Die Regel gilt sowohl für das erste Pfandrecht als auch für das nachrangige Pfandrecht bundesbezogene Hypothekendarlehen, obwohl sie ausdrücklich nicht für offene Kreditlinien (Home-Equity-Pläne) oder bestimmte andere Arten von befreiten Darlehen gilt. (12 CFR § 1024.31).
Zweck der 120-Tage-Preforeclosure-Periode
Der Hauptzweck der 120-Tage-Preforeclosure-Periode besteht darin, Kreditnehmern Zeit zu geben, eine Abschottungsalternative wie eine Darlehensänderung zu beantragen. Wenn Sie dem Servicer nach Bundesgesetz innerhalb von 120 Tagen einen vollständigen Antrag auf Schadensbegrenzung senden — oder wenn Sie mehr als 120 Tage überfällig sind, der Servicer jedoch nicht die erste Mitteilung gemacht hat -, kann eine Zwangsvollstreckung erst beginnen, wenn und bis:
- Der Dienstleister teilt Ihnen mit, dass Sie sich nicht für ein Hypothekentraining qualifizieren und Ihre Zeit, gegen diese Entscheidung Berufung einzulegen, abläuft
- Sie lehnen die vom Dienstleister angebotene Trainingsoption ab, oder
- Sie stimmen der vom Dienstleister angebotenen Trainingsoption zu, halten sich jedoch nicht an die Bedingungen des Geschäfts, z. B. wenn Sie während einer Teständerung nicht die erforderlichen Zahlungen leisten.
Nicht monetäre Verstöße
Die 120-tägige Verzögerung beim Beginn einer Zwangsvollstreckung gilt im Allgemeinen auch für einen nicht monetären Verstoß gegen den Darlehensvertrag, z. B. die Nichtzahlung von Grundsteuern, die Beschädigung des Eigentums oder den Auszug aus dem Haus, wenn die Hypothek erfordert, dass Sie dort wohnen.
Wenn die Zwangsvollstreckung früher beginnen kann
Der Servicer muss den Beginn einer Zwangsvollstreckung nicht 120 Tage lang aufhalten, wenn:
- Die Abschottung ist, weil Sie eine Due-on-Sale-Klausel Vertrag verletzt. Darlehensverträge – Hypotheken und Treuhandurkunden — haben oft eine „Due-on-Sale“ -Klausel. Diese Art von Bestimmung besagt, dass, wenn der Kreditnehmer die Immobilie an einen neuen Eigentümer überträgt, der Kreditgeber das gesamte fällige Darlehen abrufen kann (als „Beschleunigung“ des Kreditsaldos bezeichnet). Sobald ein Darlehen beschleunigt wird, beginnt eine Zwangsvollstreckung, wenn Sie nicht den gesamten Restbetrag auszahlen. Das Bundesgesetz schränkt jedoch unter bestimmten Umständen die Durchsetzung einer Due-on-Sale-Klausel ein.
- Der Servicer schließt sich der Zwangsvollstreckungsklage eines Vorgesetzten oder untergeordneten Pfandgläubigers an.
Sprechen Sie mit einem Anwalt
Wenn Sie bei Ihren Hypothekenzahlungen im Rückstand sind, aber glauben, dass Ihr Kreditdienstleister vor Ablauf der 120-Tage-Frist illegal eine Zwangsvollstreckung eingeleitet hat, sollten Sie mit einem Anwalt für Zwangsvollstreckung sprechen. Möglicherweise können Sie den Servicer zwingen, von vorne zu beginnen, wodurch Sie genügend Zeit haben, sich zu verfangen oder eine Alternative zu finden.
Um zu erfahren, welche Arten von Abschottungsalternativen, sogenannte Loss Mitigation Options, in Ihrer Situation verfügbar sind, rufen Sie Ihren Servicer an. Wenn Sie weitere Informationen zu verschiedenen Optionen zur Schadensbegrenzung benötigen, einschließlich Änderungen, Leerverkäufe und Urkunden anstelle einer Zwangsvollstreckung, oder Hilfe beim Antragsverfahren benötigen, wenden Sie sich an einen von HUD zugelassenen Wohnungsberater.
Über den Autor:
Amy Loftsgordon ist Rechtsredakteurin bei Nolo und konzentriert sich auf Zwangsvollstreckung, Schuldenmanagement und persönliche Finanzen. Sie schreibt für Nolo.com und Lawyers.com und wurde von Nachrichtenagenturen zitiert, darunter U.S. News & World Report und Bankrate. Amy erhielt einen B.A. von der University of Southern California und einem Abschluss in Rechtswissenschaften von der University of Denver.