podle federálního zákona, úvěr servicer obvykle nemůže oficiálně zahájit uzavření tím, že „první oznámení nebo podání“ (viz níže) požadované zákonem státu, dokud dlužník je více než 120 dny delikventní. (12 C.F. R. § 1024.41). V některých případech však proces může začít dříve.
kdy je dlužník považován za delikventa?
dlužník je považován za „delikventa“ počínaje dnem, kdy je splatná a nezaplacená platba dostatečná k pokrytí jistiny, úroků a úschovy (pokud je to možné).
co je považováno za „první oznámení nebo podání“ v uzavření trhu?
státní zákony o uzavření trhu a to, zda je uzavření trhu soudní nebo mimosoudní, určuje, který dokument je považován za první oznámení o uzavření trhu nebo podání.
soudní exekuce. V soudním uzavření trhu nemůže zabavující strana zahájit žalobu u soudu-podáním stížnosti—petice, příkazu k dokladu nebo oznámení o slyšení-až poté, co je dlužník nejméně 120 dní pozadu.
Nesoudní exekuce. V mimosoudní uzavření, servicer nemůže zahájit uzavření zaznamenáním nebo zveřejněním prvního oznámení až po 120. dni delikvence. Pokud zákony o uzavření vašeho státu nevyžadují, aby byl jakýkoli dokument zaznamenán nebo zveřejněn jako součást procesu uzavření trhu, první oznámení je nejčasnější dokument, který stanoví, stanoví nebo naplánuje datum prodeje uzavření trhu.
použitelnost 120denního období předběžného uzavření
120denní pravidlo se vztahuje na hypotéky zajištěné nemovitostí, která je hlavním sídlem dlužníka. (12 C.F. R. § 1024.30). To, zda je nemovitost považována za hlavní bydliště dlužníka, však závisí na řadě faktorů. Někdy, volná nemovitost může být považována za hlavní bydliště dlužníka, jako kdyby se člen vojenské služby odstěhoval kvůli trvalé změně příkazů stanice a žil v nemovitosti jako hlavní bydliště bezprostředně před odjezdem, má v úmyslu se v budoucnu vrátit do nemovitosti, a nevlastní žádnou jinou rezidenční nemovitost.
malí opraváři, kteří jsou osvobozeni od některých dalších požadavků podle federálních zákonů o poskytování hypoték, musí dodržovat 120denní pravidlo za předpokladu, že nemovitost a půjčka splňují další kritéria. Pravidlo se vztahuje jak na první zástavní právo, tak na podřízené zástavní právo federálně související hypoteční úvěry, ačkoli se výslovně nevztahuje na otevřené úvěrové linky (home equity plans) nebo na některé jiné typy osvobozených půjček. (12 C. F.R. § 1024.31).
účel 120denního období předběžného uzavření
hlavním účelem 120denního období předběžného uzavření je poskytnout dlužníkům čas požádat o alternativu uzavření, jako je změna úvěru. Podle federálního zákona, pokud odešlete servicer kompletní žádost o zmírnění ztráty během 120-denní lhůty-nebo pokud jste více než 120 dnů po splatnosti—ale servicer neučinil první oznámení-uzavření nemůže začít, dokud a dokud:
- servicer vám oznámí, že nemáte nárok na hypoteční cvičení a váš čas na odvolání proti tomuto rozhodnutí vyprší
- odmítnete možnost cvičení, kterou vám servicer nabízí, nebo
- souhlasíte s možností cvičení, kterou servicer poskytuje, ale nedodržíte podmínky dohody, jako byste během zkušební úpravy neprováděli požadované platby.
nepeněžní porušení
120denní zpoždění při zahájení uzavření se obecně vztahuje také na nepeněžní porušení Smlouvy o půjčce,jako je nezaplacení daně z nemovitosti, poškození majetku nebo stěhování z domova, pokud hypotéka vyžaduje, abyste tam žili.
když uzavření trhu může začít dříve
obsluha nemusí odložit zahájení uzavření trhu po dobu 120 dnů, pokud:
- uzavření je proto, že jste porušili smlouvu o doložce o splatnosti. Úvěrové smlouvy-hypotéky a listiny o důvěře-mají často klauzuli“ due-on-sale“. Tento druh ustanovení říká,že pokud dlužník převede nemovitost na nového vlastníka, může věřitel zavolat celou splatnou půjčku (nazvanou „zrychlení“ zůstatku úvěru). Jakmile je půjčka zrychlena, pokud nezaplatíte celý zůstatek, začne uzavření trhu. Ačkoli, federální zákon za určitých okolností omezuje vymáhání klauzule o splatnosti.
- obsluha se připojuje k exekuční akci nadřízeného nebo podřízeného zástavního věřitele.
Promluvte si s právníkem
pokud jste pozadu v hypoteční splátky, ale věří, že váš úvěr servicer nelegálně začal uzavření před 120 – denní lhůta vypršela, zvažte mluvit s Uzavření právník. Možná budete moci donutit obsluhu začít znovu, což by vám mohlo poskytnout dostatek času na to, abyste se chytili nebo vypracovali alternativu.
Chcete-li zjistit, jaké druhy uzavření alternativy, tzv možnosti zmírnění ztráty, jsou k dispozici ve vaší situaci, zavolejte servisního pracovníka. Pokud potřebujete více informací o různých možnostech zmírnění ztrát, včetně úprav, krátký prodej, a skutky místo uzavření trhu, nebo potřebujete pomoc s procesem podávání žádostí, kontaktujte poradce pro bydlení schváleného HUD.
o autorovi:
Amy Loftsgordon je právní redaktor v Nolo se zaměřením na uzavření trhu, správu dluhů a osobní finance. Píše pro Nolo.com a Lawyers.com a byl citován zpravodajskými kanály, které zahrnují americké zprávy & World Report a Bankrate. Amy dostala B. a. z University of Southern California a právnický titul z University of Denver.