a szövetségi törvény, a hitel szolgáltató általában nem hivatalosan kezdeni a kizárás azáltal, hogy az “első értesítés vagy bejelentés” (lásd alább) által előírt állami törvény, amíg a hitelfelvevő több mint 120 nap bűnöző. (12 C. F. R. 6024.41). Bizonyos esetekben azonban a folyamat korábban kezdődhet.
mikor tekinthető a hitelfelvevő bűnözőnek?
a hitelfelvevő “bűnözőnek” minősül attól a naptól kezdve, amikor a tőke, a kamat és a letéti összeg (ha van ilyen) fedezésére elegendő fizetés esedékes és nem fizetett.
mi tekinthető az” első értesítés vagy bejelentés ” a kizárás?
az állami kizárási törvények és az, hogy a kizárás bírósági vagy nem bírósági, meghatározza, hogy melyik dokumentumot tekintik az első kizárási értesítésnek vagy bejelentésnek.
bírósági kizárások. Bírósági kizárás esetén a kizáró fél nem indíthat pert a bíróságon-panasz benyújtásával, petíció, rendelés, vagy meghallgatás értesítése-mindaddig, amíg a hitelfelvevő legalább 120 nappal elmarad.
nem bírósági foreclosures. Nem bírósági kizárás esetén a Szolgáltató nem kezdeményezhet kizárást az első értesítés rögzítésével vagy közzétételével a bűnözés 120.napja után. Ha az állam kizárási törvényei nem írják elő, hogy a kizárási folyamat részeként bármilyen dokumentumot rögzítsenek vagy közzétegyenek, az első értesítés a legkorábbi dokumentum, amely megállapítja, beállítja vagy ütemezi a kizárási eladás dátumát.
a 120 napos Preforeclosure időszak alkalmazhatósága
a 120 napos szabály azokra a jelzálogokra vonatkozik, amelyeket egy ingatlan biztosít, amely a hitelfelvevő fő lakóhelye. (12 C. F. R. 6024.30). De az, hogy egy ingatlant hitelfelvevő fő lakóhelyének tekintenek-e, számos tényezőtől függ. Néha egy üres ingatlan a hitelfelvevő fő lakóhelyének tekinthető, például ha egy katonai szolgálat tagja az állomásrendek állandó változása miatt elköltözik, és közvetlenül a távozás előtt az ingatlanban fő lakóhelyként élt, a jövőben valamikor vissza kíván térni az ingatlanba, és nem rendelkezik más lakóingatlannal.
a kis szolgáltatóknak, amelyek mentesülnek a szövetségi jelzálog-szolgáltatási törvények egyéb követelményei alól, meg kell felelniük a 120 napos szabálynak, feltételezve, hogy az ingatlan és a kölcsön megfelel a többi kritériumnak. A szabály mind az első zálogjogra, mind az alárendelt zálogjogra vonatkozik szövetségileg kapcsolódó jelzáloghitelek, bár kifejezetten nem vonatkozik a nyílt végű hitelkeretekre (home equity tervek), vagy bizonyos más típusú mentesített kölcsönökre. (12 C. F. R. 6024.31).
célja A 120 napos Preforeclosure időszak
a fő célja A 120 napos preforeclosure időszak, hogy a hitelfelvevők ideje alkalmazni a kizárás alternatív, mint a hitel módosítása. A szövetségi törvény szerint, ha a 120 napos időszak alatt teljes veszteségcsökkentési kérelmet küld a szerviznek—vagy ha több mint 120 nappal késik, de a Szolgáltató nem tette meg az első értesítést—a kizárás csak akkor kezdődhet el, amíg:
- a szervizelő tudatja Önnel, hogy Ön nem jogosult a jelzáloghitel-edzésre, és a határozat fellebbezésének ideje lejár
- Ön visszautasítja az edzés opciót, amelyet a szervizelő kínál Önnek, vagy
- Ön elfogadja az edzés opciót, amelyet a szervizelő biztosít, de nem teljesíti az üzlet feltételeit, például nem teljesíti a szükséges kifizetéseket a próbaverzió módosítása során.
nem pénzbeli jogsértések
a kizárás megkezdésének 120 napos késése általában a kölcsönszerződés nem pénzbeli megsértése esetén is érvényes, például nem fizet ingatlanadót, kárt okoz az ingatlanban, vagy elköltözik otthonról, ha a jelzálog megköveteli, hogy ott éljen.
amikor a kizárás korábban kezdődhet
a szerviznek nem kell visszatartania a kizárás indítását 120 napig, ha:
- a kizárás azért van, mert megszegtél egy eladó záradékot. A hitelszerződések-a jelzáloghitelek és a bizalmi okiratok-gyakran rendelkeznek “esedékességgel” záradékkal. Ez a fajta rendelkezés azt mondja, hogy ha a hitelfelvevő átadja az ingatlant egy új tulajdonosnak, akkor a hitelező felhívhatja a teljes hitelt (a hitelegyenleg “felgyorsítása”). Ha a kölcsön felgyorsul, ha nem fizeti ki a teljes egyenleget, akkor a kizárás megkezdődik. A szövetségi törvény azonban bizonyos körülmények között korlátozza az eladási záradék végrehajtását.
- a Szolgáltató csatlakozik egy felettes vagy alárendelt zálogjogosult kizárási akciójához.
beszélj egy ügyvéd
ha te mögött a jelzálog-kifizetések, de úgy vélik, hogy a hitel szolgáltató illegálisan kezdődött a kizárás előtt a 120 napos időszak lejárt, úgy beszél a kizárás ügyvéd. Lehet, hogy kényszerítheti a szervizt az újrakezdésre, ami elegendő időt adhat arra, hogy elkapjon vagy alternatívát dolgozzon ki.
ha meg szeretné tudni, hogy milyen típusú kizárási alternatívák, úgynevezett veszteségcsökkentési lehetőségek állnak rendelkezésre az Ön helyzetében, hívja a szervizt. Ha további információra van szüksége a különböző veszteségcsökkentési lehetőségekről, beleértve a módosításokat, a rövid eladásokat és a kizárás helyett tetteket, vagy segítségre van szüksége a pályázati folyamatban, forduljon a HUD által jóváhagyott lakástanácsoshoz.
A szerzőről:
Amy Loftsgordon a Nolo jogi szerkesztője, a kizárásra, az adósságkezelésre és a személyes pénzügyekre összpontosítva. Azt írja, hogy Nolo.com és Lawyers.com és már idézett hírportálok, amelyek tartalmazzák U. S. News & World Report és Bankrate. Amy kapott egy B. A.-T. a Dél-Kaliforniai Egyetemen és a Denveri Egyetemen szerzett jogi diplomát.