în conformitate cu legea federală, un servicer de împrumut de obicei nu poate începe oficial o blocare a pieței de a face „prima notificare sau depunerea” (a se vedea mai jos) cerute de legea statului până când împrumutatul este mai mult de 120 de zile delincvent. (12 C. F. R. 1024.41). În unele cazuri, însă, procesul poate începe mai devreme.
când este considerat un debitor delincvent?
un debitor este considerat „delincvent” începând cu data la care o plată suficientă pentru a acoperi principalul, dobânda și garanția (dacă este cazul) este datorată și neplătită.
ceea ce este considerat „prima notificare sau depunerea” într-o blocare a pieței?
legile de blocare a pieței de stat și dacă blocarea este judiciară sau nonjudiciară determină care document este considerat prima notificare de blocare a pieței sau depunerea.
foreclosures judiciare. Într—o blocare a pieței judiciare, partea de blocare a pieței nu poate începe un proces în instanță—prin depunerea unei plângeri, petiție, pentru a docket, sau notificare de audiere-până după ce Împrumutatul este de cel puțin 120 de zile în urmă.
foreclosures non-judiciare. Într-o blocare a pieței nonjudiciară, administratorul nu poate iniția o blocare a pieței prin înregistrarea sau publicarea primei notificări până după a 120-a zi de delincvență. Dacă legile de blocare a pieței de stat nu necesită nici un document care urmează să fie înregistrate sau publicate ca parte a procesului de blocare a pieței, prima notificare este cel mai vechi document care stabilește, seturi, sau programează o dată pentru o vânzare de blocare a pieței.
aplicabilitatea perioadei de prefinanțare de 120 de zile
regula de 120 de zile se aplică ipotecilor garantate cu o proprietate, care este reședința principală a Împrumutatului. (12 C. F. R. 1024.30). Dar dacă o proprietate este considerată reședința principală a debitorului depinde de o serie de factori. Uneori, o proprietate vacantă poate fi considerată reședința principală a împrumutatului, ca și cum un membru al serviciului militar se mută din cauza unei schimbări permanente a ordinelor stației și locuia la proprietate ca reședință principală imediat înainte de plecare, intenționează să se întoarcă la proprietate la un moment dat în viitor și nu deține nicio altă proprietate rezidențială.
administratorii mici, care sunt scutiți de unele dintre celelalte cerințe din legile federale de service ipotecar, trebuie să respecte regula de 120 de zile, presupunând că proprietatea și împrumutul îndeplinesc celelalte criterii. Regula se aplică atât împrumuturilor ipotecare legate de primul gaj, cât și împrumuturilor subordonate legate de Federal, deși nu se aplică în mod expres liniilor de credit deschise (planuri de capitaluri proprii) sau anumitor alte tipuri de împrumuturi scutite. (12 C. F. R. 1024.31).
scopul perioadei de pre-blocare de 120 de zile
scopul principal al perioadei de pre-blocare de 120 de zile este de a oferi debitorilor timp pentru a solicita o alternativă de blocare a pieței, cum ar fi o modificare a împrumutului. Conform legii federale, dacă trimiteți prestatorului o cerere completă de reducere a pierderilor în perioada de 120 de zile—sau dacă sunteți mai mult de 120 de zile restante, dar prestatorul nu a făcut prima notificare—o blocare a pieței nu poate începe decât dacă și până:
- servicer vă permite să știți că nu se califică pentru un antrenament ipotecare și timp pentru a contesta această decizie expiră
- vă transforma în jos opțiunea de antrenament care vă oferă servicer, sau
- sunteți de acord cu opțiunea de antrenament care oferă servicer, dar nu reușesc să trăiască până la termenii de afacere, ca nu face plățile necesare în timpul unei modificări proces.
încălcări nemonetare
întârzierea de 120 de zile la începerea unei blocări se aplică, de asemenea, în general, în cazul unei încălcări nemonetare a contractului de împrumut, cum ar fi neplata impozitelor pe proprietate, provocarea de daune proprietății sau mutarea din casă dacă ipoteca necesită să locuiți acolo.
când blocare a pieței poate începe mai devreme
service nu trebuie să dețină în afara pe incepand o blocare a pieței pentru 120 de zile în cazul în care:
- executarea silită se datorează faptului că ai încălcat un contract de clauză datorată la vânzare. Contractele de Împrumut-ipoteci și fapte de încredere-au adesea o clauză „datorată la vânzare”. Acest tip de prevedere spune că, dacă împrumutatul transferă proprietatea unui nou proprietar, atunci creditorul poate apela întregul împrumut datorat (numit „accelerarea” soldului împrumutului). Odată ce un împrumut este accelerat, dacă nu plătiți întregul sold, va începe o blocare a pieței. Deși, legea federală restricționează aplicarea unei clauze datorate la vânzare în anumite circumstanțe.
- administratorul se alătură acțiunii de blocare a unui deținător superior sau subordonat.
discutați cu un avocat
dacă sunteți în urmă în plățile ipotecare, dar cred că dumneavoastră servicer împrumut ilegal a început o blocare a pieței înainte de perioada de 120 de zile a expirat, ia în considerare vorbesc cu un avocat de blocare a pieței. S-ar putea să puteți forța servicerul să o ia de la capăt, ceea ce vă poate oferi suficient timp pentru a vă prinde sau pentru a găsi o alternativă.
pentru a afla ce tipuri de blocare a pieței alternative, numit pierdere atenuarea opțiuni, sunt disponibile în situația dumneavoastră, apel servicer dumneavoastră. Dacă aveți nevoie de mai multe informații despre diferite opțiuni de atenuare a pierderilor, inclusiv modificări, vânzări scurte și fapte în loc de blocare a pieței sau aveți nevoie de ajutor în procesul de aplicare, contactați un consilier de locuințe aprobat de HUD.
despre autor:
Amy Loftsgordon este editor juridic la Nolo, concentrându-se pe blocare a pieței, gestionarea datoriilor și Finanțe personale. Ea scrie pentru Nolo.com și Lawyers.com și a fost citat de puncte de știri care includ US News & World Report și Bankrate. Amy a primit un B. A. de la Universitatea din California de Sud și o diplomă de drept de la Universitatea din Denver.