enligt federal lag kan en lånetjänsteman vanligtvis inte officiellt starta en avskärmning genom att göra ”första meddelandet eller arkiveringen” (se nedan) som krävs enligt statlig lag tills låntagaren är mer än 120 dagar brottslig. (12 C. F. R. 024.41). I vissa fall, fastän, processen kan börja tidigare.
När anses en låntagare vara brottslig?
en låntagare anses vara ”brottslig” från och med det datum då en betalning som är tillräcklig för att täcka kapital, ränta och escrow (om tillämpligt) förfaller och obetald.
vad anses vara det ”första meddelandet eller arkiveringen” i en avskärmning?
Statliga avskärmningslagar och om avskärmningen är rättslig eller icke-rättslig avgör vilket dokument som anses vara det första avskärmningsmeddelandet eller arkiveringen.
rättsliga utmätningar. I en rättslig avskärmning kan den utestängande parten inte starta en kostym i domstol – genom att lämna in ett klagomål, framställan, order till docket eller meddelande om förhandling—tills efter att låntagaren är minst 120 dagar efter.
icke-rättsliga utmätningar. I en icke-rättslig avskärmning kan serviceren inte initiera en avskärmning genom att spela in eller publicera det första meddelandet förrän efter den 120: e dagen av brottslighet. Om din statens avskärmning lagar inte kräver något dokument som ska registreras eller publiceras som en del av avskärmning processen, det första meddelandet är den tidigaste dokument som fastställer, uppsättningar, eller scheman ett datum för en avskärmning försäljning.
tillämpning av 120-dagars Preforeclosure Period
120-dagarsregeln gäller för inteckningar som är säkrade genom en fastighet, som är låntagarens huvudsakliga bostad. (12 C. F. R. 2024.30 C. F. R.). Men huruvida en fastighet anses vara låntagarens huvudsakliga bostad beror på ett antal faktorer. Ibland kan en ledig egendom betraktas som låntagarens huvudsakliga bostad, som om en militärtjänstmedlem flyttar ut på grund av en permanent ändring av stationsorder och bodde på fastigheten som huvudbostad omedelbart före avresan, avser att återvända till fastigheten någon gång i framtiden och äger inte någon annan bostadsfastighet.
små servicer, som är undantagna från några av de andra kraven enligt federal mortgage service lagar, måste uppfylla 120-dagarsregeln, förutsatt att fastigheten och lånet uppfyller de andra kriterierna. Regeln gäller både första lien och underordnade lien federalt relaterade hypotekslån, även om det uttryckligen inte gäller öppna krediter (hemkapitalplaner) eller vissa andra typer av undantagna lån. (12 C. F. R. 024.31).
syftet med 120-dagars Preforeclosure Period
huvudsyftet med 120-dagars preforeclosure period är att ge låntagare tid att ansöka om en avskärmning alternativ, som ett lån modifiering. Enligt federal lag, om du skickar serviceren en fullständig förlustbegränsningsansökan under 120-dagarsperioden-eller om du är mer än 120 dagar förfallna, men serviceren inte har gjort det första meddelandet-kan en avskärmning inte starta om och till:
- serviceren låter dig veta att du inte kvalificerar dig för en inteckning träning och din tid att överklaga det beslutet löper ut
- du avvisar träningsalternativet som serviceren erbjuder dig, eller
- du godkänner träningsalternativet som serviceren tillhandahåller, men du misslyckas med att leva upp till villkoren i affären, som om du inte gör de nödvändiga betalningarna under en provmodifiering.
icke-monetära överträdelser
120-dagars försening vid start av avskärmning gäller också i allmänhet vid ett icke-monetärt brott mot låneavtalet, såsom att inte betala fastighetsskatt, orsaka skada på fastigheten eller flytta ut ur hemmet om hypotekslånet kräver att du bor där.
när avskärmning kan börja tidigare
serviceren behöver inte vänta på att starta en avskärmning i 120 dagar om:
- avskärmningen beror på att du brutit mot ett klausulavtal om försäljning. Låneavtal-inteckningar och förtroendehandlingar—har ofta en ”due-on-sale” – klausul. Denna typ av bestämmelse säger att om låntagaren överför fastigheten till en ny ägare, kan långivaren ringa hela lånet (kallat ”accelererande” lånebalansen). När ett lån accelereras, om du inte betalar av hela saldot, kommer en avskärmning att börja. Men federal lag begränsar verkställigheten av en klausul om försäljning under vissa omständigheter.
- serviceren går med i avskärmningsåtgärden hos en överordnad eller underordnad lienholder.
prata med en advokat
om du är bakom i din inteckning betalningar men tror att ditt lån servicer olagligt startade en avskärmning innan 120-dagarsperioden löpt ut, överväga att prata med en avskärmning advokat. Du kanske kan tvinga serviceren att börja om, vilket kan ge dig tillräckligt med tid att fastna eller utarbeta ett alternativ.
för att lära dig vilka typer av avskärmningsalternativ, kallade förlustbegränsningsalternativ, finns tillgängliga i din situation, ring din servicer. Om du behöver mer information om olika förlustbegränsningsalternativ, inklusive ändringar, blankning och handlingar i stället för avskärmning eller behöver hjälp med ansökningsprocessen, kontakta en HUD-godkänd bostadsrådgivare.
om författaren:
Amy Loftsgordon är en juridisk redaktör på Nolo, med fokus på avskärmning, Skuldhantering och personlig ekonomi. Hon skriver för Nolo.com och Lawyers.com och har citerats av nyheter som inkluderar US News & World Report och Bankrate. Amy fick en B. A. från University of Southern California och en juristexamen från University of Denver.