i henhold til føderal lov kan en låneservicerer typisk ikke officielt starte en afskærmning ved at foretage den “første meddelelse eller arkivering” (se nedenfor), der kræves af statens lovgivning, indtil låntageren er mere end 120 dage kriminel. (12 C. F. R. 1024.41). I nogle tilfælde kan processen dog begynde tidligere.
Hvornår betragtes en låntager som kriminel?
en låntager betragtes som “kriminel” fra den dato, hvor en betaling, der er tilstrækkelig til at dække hovedstol, renter og deponering (hvis relevant) forfalder og ubetalt.
Hvad betragtes som “første meddelelse eller arkivering” i en afskærmning?
Statens afskærmning love og om afskærmning er retslige eller ikke-retslige afgør, hvilket dokument betragtes som den første afskærmning meddelelse eller arkivering.
retslige tvangsauktioner. I en retslig afskærmning kan den afskærmende part ikke starte en sag i retten – ved at indgive en klage, andragende, ordre til docket eller meddelelse om høring—indtil låntageren er mindst 120 dage bagud.
ikke-retlige tvangsauktioner. I en ikke-retslig afskærmning kan serviceren ikke indlede en afskærmning ved at optage eller offentliggøre den første meddelelse før efter den 120.kriminelle dag. Hvis din stats afskærmningslove ikke kræver, at noget dokument registreres eller offentliggøres som en del af afskærmningsprocessen, den første meddelelse er det tidligste dokument, der fastlægger, sætter, eller planlægger en dato for et afskærmningssalg.
anvendeligheden af 120-dages Preforeclosure periode
120-dages reglen gælder for realkreditlån, der er sikret af en ejendom, som er låntagers primære bopæl. (12 C. F. R. Til 1024.30). Men om en ejendom anses for en låntagers hovedbolig afhænger af en række faktorer. Nogle gange kan en ledig ejendom betragtes som en låntagers hovedbolig, som hvis en militærtjenestemedlem flytter ud på grund af en permanent ændring af stationens ordrer og boede på ejendommen som hovedbolig umiddelbart inden afrejse, har til hensigt at vende tilbage til ejendommen på et tidspunkt i fremtiden og ikke ejer nogen anden boligejendom.
små servicevirksomheder, der er fritaget for nogle af de andre krav i henhold til føderale pantserviceringslove, skal overholde 120-dages reglen, forudsat at ejendommen og lånet opfylder de andre kriterier. Reglen gælder for både første pant og underordnet pant føderalt relaterede realkreditlån, skønt den udtrykkeligt ikke gælder for åbne kreditlinjer (boligkapitalplaner) eller visse andre typer fritagne lån. (12 C. F. R. 1024.31).
formålet med 120-dages Preforeclosure-perioden
hovedformålet med 120-dages preforeclosure-perioden er at give låntagere tid til at ansøge om et afskærmningsalternativ, som en lånemodifikation. I henhold til føderal lov, hvis du sender serviceren en fuldstændig ansøgning om tabsbegrænsning i løbet af 120-dages perioden – eller hvis du er mere end 120 dage forfalden, men serviceren ikke har gjort den første meddelelse – kan en afskærmning ikke starte, medmindre og indtil:
- serviceren fortæller dig, at du ikke kvalificerer dig til en panttræning, og din tid til at appellere denne beslutning udløber
- du afviser den træningsmulighed, som serviceren tilbyder dig, eller
- du accepterer den træningsmulighed, som serviceren tilbyder, men du lever ikke op til vilkårene i aftalen, ligesom du ikke foretager de krævede betalinger under en prøveændring.
ikke-monetære overtrædelser
120-dages forsinkelsen ved start af en afskærmning gælder også generelt i tilfælde af en ikke-monetær overtrædelse af lånekontrakten, såsom ikke at betale ejendomsskat, forårsage skade på ejendommen eller flytte ud af hjemmet, hvis pantet kræver, at du bor der.
når afskærmning kan begynde tidligere
serviceren behøver ikke at holde ud med at starte en afskærmning i 120 dage, hvis:
- afskærmningen skyldes, at du overtrådte en kontrakt om forfald på salg. Lånekontrakter-realkreditlån og tillidshandlinger—har ofte en “forfaldne salg”-klausul. Denne form for bestemmelse siger, at hvis låntageren overfører ejendommen til en ny ejer, kan långiveren kalde hele lånet (kaldet “accelererende” lånebalancen). Når et lån er accelereret, hvis du ikke betaler hele saldoen, starter en afskærmning. Selvom, føderal lov begrænser håndhævelsen af en klausul på grund af salg under visse omstændigheder.
- serviceren slutter sig til afskærmningen af en overordnet eller underordnet lienhaver.
Tal med en advokat
hvis du er bagud i dine afdrag på realkreditlån, men mener, at dit lån servicer ulovligt startede en afskærmning før 120-dages periode udløb, overveje at tale med en afskærmning advokat. Du kan muligvis tvinge serviceren til at starte forfra, hvilket kan give dig tid nok til at blive fanget eller udarbejde et alternativ.
hvis du vil vide, hvilke former for afskærmning alternativer, kaldet tab afbødning muligheder, er tilgængelige i din situation, ringe til din servicer. Hvis du har brug for mere information om forskellige muligheder for tabsbegrænsning, inklusive ændringer, kort salg, og gerninger i stedet for afskærmning, eller har brug for hjælp til ansøgningsprocessen, kontakt en HUD-godkendt boligrådgiver.
om forfatteren:
Amy Loftsgordon er en juridisk redaktør hos Nolo med fokus på afskærmning, gældsforvaltning og personlig økonomi. Hun skriver for Nolo.com og Lawyers.com og er blevet citeret af nyhedsforretninger, der inkluderer amerikanske nyheder & verdensrapport og Bankrate. Amy modtog en B. A. fra University of Southern California og en juridisk grad fra University of Denver.