Bajo la ley federal, un administrador de préstamos generalmente no puede iniciar oficialmente una ejecución hipotecaria haciendo el «primer aviso o presentación» (ver a continuación) requerido por la ley estatal hasta que el prestatario esté moroso por más de 120 días. (12 C. F. R. § 1024.41). En algunos casos, sin embargo, el proceso puede comenzar antes.
¿Cuándo Se Considera Que un Prestatario Está En Mora?
Un prestatario se considera «moroso» a partir de la fecha en que un pago suficiente para cubrir el capital, los intereses y el depósito en garantía (si corresponde) se vence y no se paga.
¿Qué se considera el «Primer Aviso o Presentación» en una Ejecución Hipotecaria?
Las leyes de ejecución hipotecaria estatales y si la ejecución hipotecaria es judicial o no judicial determinan qué documento se considera el primer aviso o presentación de ejecución hipotecaria.
Ejecuciones judiciales. En una ejecución hipotecaria judicial, la parte ejecutora de la hipoteca no puede iniciar una demanda en la corte, presentando una queja, petición, orden de archivo o aviso de audiencia, hasta que el prestatario esté por lo menos 120 días atrasado.
Ejecuciones hipotecarias no judiciales. En una ejecución hipotecaria no judicial, el administrador no puede iniciar una ejecución hipotecaria registrando o publicando el primer aviso hasta después del día 120 de mora. Si las leyes de ejecución hipotecaria de su estado no requieren que se registre o publique ningún documento como parte del proceso de ejecución hipotecaria, el primer aviso es el documento más antiguo que establece, fija o programa una fecha para una venta por ejecución hipotecaria.
Aplicabilidad del Período de Preforeclosure de 120 Días
La regla de 120 días se aplica a las hipotecas garantizadas por una propiedad, que es la residencia principal del prestatario. (12 C. F. R. § 1024.30). Pero si una propiedad se considera la residencia principal de un prestatario depende de una serie de factores. A veces, una propiedad vacante se puede considerar la residencia principal del prestatario, como si un miembro del servicio militar se muda debido a un cambio permanente de órdenes de estación y vivía en la propiedad como residencia principal inmediatamente antes de irse, tiene la intención de regresar a la propiedad en algún momento en el futuro y no posee ninguna otra propiedad residencial.
Los pequeños administradores, que están exentos de algunos de los otros requisitos bajo las leyes federales de servicio hipotecario, deben cumplir con la regla de los 120 días, asumiendo que la propiedad y el préstamo cumplen con los otros criterios. La regla se aplica tanto a los préstamos hipotecarios relacionados con el primer gravamen como a los préstamos hipotecarios subordinados relacionados con el gobierno federal, aunque no se aplica expresamente a las líneas de crédito abiertas (planes de garantía hipotecaria) ni a ciertos otros tipos de préstamos exentos. (12 C. F. R. § 1024.31).
Propósito del Período de Preforeclosure de 120 días
El propósito principal del período de preforeclosure de 120 días es dar a los prestatarios tiempo para solicitar una alternativa de ejecución hipotecaria, como una modificación de préstamo. Según la ley federal, si envía al administrador una solicitud completa de mitigación de pérdidas durante el período de 120 días, o si tiene más de 120 días de atraso, pero el administrador no ha hecho el primer aviso, la ejecución hipotecaria no puede comenzar a menos que y hasta:
- el administrador le hace saber que usted no califica para un entrenamiento hipotecario y que su tiempo para apelar esa decisión expira
- usted rechaza la opción de entrenamiento que el administrador le ofrece, o
- usted acepta la opción de entrenamiento que el administrador proporciona, pero no cumple con los términos del acuerdo, como si no realizara los pagos requeridos durante una modificación de prueba.
Incumplimientos no monetarios
El retraso de 120 días en el inicio de una ejecución hipotecaria también se aplica generalmente en el caso de un incumplimiento no monetario del contrato de préstamo, como no pagar impuestos a la propiedad, causar daños a la propiedad o mudarse de la casa si la hipoteca requiere que usted viva allí.
Cuando la ejecución hipotecaria puede Comenzar antes
El administrador no tiene que retrasar el inicio de una ejecución hipotecaria durante 120 días si:
- La ejecución hipotecaria se debe a que violó un contrato de cláusula de vencimiento de venta. Los contratos de préstamo-hipotecas y escrituras de fideicomiso—a menudo tienen una cláusula de «vencimiento a la venta». Este tipo de disposición dice que si el prestatario transfiere la propiedad a un nuevo propietario, el prestamista puede llamar a la totalidad del préstamo adeudado (llamado «aceleración» del saldo del préstamo). Una vez que se acelera un préstamo, si no paga todo el saldo, comenzará una ejecución hipotecaria. Sin embargo, la ley federal restringe la aplicación de una cláusula de vencimiento a la venta en algunas circunstancias.
- El administrador se une a la acción de ejecución hipotecaria de un gravador superior o subordinado.
Hable con un abogado
Si está atrasado en los pagos de su hipoteca, pero cree que su administrador de préstamos inició una ejecución hipotecaria ilegalmente antes de que expirara el período de 120 días, considere hablar con un abogado de ejecución hipotecaria. Es posible que pueda obligar al administrador a comenzar de nuevo, lo que podría darle tiempo suficiente para ponerse al día o encontrar una alternativa.
Para saber qué tipos de alternativas de ejecución hipotecaria, llamadas opciones de mitigación de pérdidas, están disponibles en su situación, llame a su administrador. Si necesita más información sobre diferentes opciones de mitigación de pérdidas, incluidas modificaciones, ventas cortas y escrituras en lugar de ejecución hipotecaria, o necesita ayuda con el proceso de solicitud, comuníquese con un consejero de vivienda aprobado por HUD.
Sobre el autor:
Amy Loftsgordon es editora legal en Nolo, centrándose en ejecuciones hipotecarias, gestión de deudas y finanzas personales. Escribe para Nolo.com y Lawyers.com y ha sido citado por medios de noticias que incluyen U. S. News & World Report y Bankrate. Amy recibió un B. A. de la Universidad del Sur de California y licenciado en derecho por la Universidad de Denver.