En vertu de la loi fédérale, un agent de prêt ne peut généralement pas commencer officiellement une forclusion en faisant le « premier avis ou dépôt » (voir ci-dessous) requis par la loi de l’État jusqu’à ce que l’emprunteur soit en retard de plus de 120 jours. (12 C.F.R. § 1024.41). Dans certains cas, cependant, le processus peut commencer plus tôt.
Quand un Emprunteur Est-il Considéré Comme En Souffrance?
Un emprunteur est considéré comme » en souffrance » à compter de la date à laquelle un paiement suffisant pour couvrir le capital, les intérêts et l’entiercement (le cas échéant) est dû et impayé.
Qu’est-ce qui est considéré comme le « Premier avis ou dépôt » dans une forclusion?
Les lois de forclusion de l’État et si la forclusion est judiciaire ou non judiciaire déterminent quel document est considéré comme le premier avis de forclusion ou dépôt.
Saisies judiciaires. Dans une forclusion judiciaire, la partie saisie ne peut pas intenter une action en justice — en déposant une plainte, une pétition, une ordonnance de consignation ou un avis d’audience — avant que l’emprunteur ait au moins 120 jours de retard.
Saisies non judiciaires. Dans une forclusion non judiciaire, le préposé ne peut pas initier une forclusion en enregistrant ou en publiant le premier avis avant le 120e jour de délinquance. Si les lois de forclusion de votre État n’exigent aucun document à enregistrer ou à publier dans le cadre du processus de forclusion, le premier avis est le document le plus ancien qui établit, fixe ou planifie une date pour une vente de forclusion.
Applicabilité de la période de pré-déclaration de 120 jours
La règle des 120 jours s’applique aux hypothèques garanties par un bien, qui est la résidence principale de l’emprunteur. (12 C.F.R. § 1024.30). Mais le fait qu’un bien soit considéré comme la résidence principale d’un emprunteur dépend d’un certain nombre de facteurs. Parfois, une propriété vacante peut être considérée comme la résidence principale de l’emprunteur, par exemple si un membre du service militaire déménage en raison d’un changement permanent d’ordre de gare et vivait sur la propriété en tant que résidence principale immédiatement avant son départ, a l’intention de retourner sur la propriété à un moment donné dans le futur et ne possède aucune autre propriété résidentielle.
Les petits prestataires de services, qui sont exemptés de certaines des autres exigences des lois fédérales sur le service hypothécaire, doivent se conformer à la règle des 120 jours, en supposant que la propriété et le prêt répondent aux autres critères. La règle s’applique à la fois aux prêts hypothécaires fédéraux liés au premier privilège et au privilège subordonné, bien qu’elle ne s’applique pas expressément aux marges de crédit ouvertes (régimes d’équité immobilière) ou à certains autres types de prêts exonérés. (12 C.F.R. § 1024.31).
But de la période de préféclusion de 120 jours
L’objectif principal de la période de préféclusion de 120 jours est de donner aux emprunteurs le temps de demander une alternative de forclusion, comme une modification de prêt. En vertu de la loi fédérale, si vous envoyez au réparateur une demande complète d’atténuation des pertes au cours de la période de 120 jours — ou si vous êtes en retard de plus de 120 jours, mais que le réparateur n’a pas donné le premier avis — une forclusion ne peut pas commencer à moins et jusqu’à ce que:
- le service vous informe que vous n’êtes pas admissible à une séance d’entraînement hypothécaire et que votre temps pour faire appel de cette décision expire
- vous refusez l’option d’entraînement que le service vous propose, ou
- vous acceptez l’option d’entraînement que le service fournit, mais vous ne respectez pas les termes de l’accord, comme vous n’effectuez pas les paiements requis lors d’une modification d’essai.
Infractions non pécuniaires
Le délai de 120 jours au début d’une forclusion s’applique également généralement en cas de violation non pécuniaire du contrat de prêt, par exemple en ne payant pas d’impôts fonciers, en causant des dommages à la propriété ou en quittant la maison si l’hypothèque vous oblige à y vivre.
Lorsque la forclusion Peut Commencer plus tôt
Le réparateur n’a pas à retarder le démarrage d’une forclusion pendant 120 jours si:
- La forclusion est due au fait que vous avez violé un contrat de clause de mise en vente. Les contrats de prêt — hypothèques et actes de fiducie — comportent souvent une clause de « mise en vente ». Ce type de disposition stipule que si l’emprunteur transfère la propriété à un nouveau propriétaire, le prêteur peut alors appeler l’intégralité du prêt dû (appelé « accélération » du solde du prêt). Une fois qu’un prêt est accéléré, si vous ne remboursez pas la totalité du solde, une forclusion commencera. Cependant, la loi fédérale limite l’application d’une clause de mise en vente dans certaines circonstances.
- L’agent de service se joint à l’action de forclusion d’un titulaire de privilège supérieur ou subordonné.
Parlez à un avocat
Si vous êtes en retard dans vos paiements hypothécaires, mais que vous croyez que votre agent de prêt a illégalement entamé une saisie avant l’expiration de la période de 120 jours, envisagez de parler à un avocat de saisie. Vous pourriez être en mesure de forcer le réparateur à recommencer, ce qui pourrait vous donner suffisamment de temps pour vous faire rattraper ou trouver une alternative.
Pour savoir quels types d’alternatives de forclusion, appelées options d’atténuation des pertes, sont disponibles dans votre situation, appelez votre réparateur. Si vous avez besoin de plus d’informations sur les différentes options d’atténuation des pertes, y compris les modifications, les ventes à découvert et les actes en lieu et place de la forclusion, ou si vous avez besoin d’aide pour le processus de demande, contactez un conseiller en logement approuvé par HUD.
À propos de l’auteur:
Amy Loftsgordon est rédactrice juridique chez Nolo, se concentrant sur la saisie, la gestion de la dette et les finances personnelles. Elle écrit pour Nolo.com et Lawyers.com et a été cité par des médias qui incluent U.S. News & World Report et Bankrate. Amy a obtenu un baccalauréat. de l’Université de Californie du Sud et un diplôme en droit de l’Université de Denver.