volgens het federale recht kan een leningverstrekker doorgaans geen officieel begin maken met een afscherming door de “eerste kennisgeving of indiening” (zie hieronder) te doen die door het staatsrecht is vereist totdat de leningnemer meer dan 120 dagen achterstallig is. (12 C. F. R. § 1024.41). In sommige gevallen kan het proces echter eerder beginnen.
wanneer wordt een kredietnemer als achterstallig beschouwd?
een kredietnemer wordt als “achterstallig” beschouwd vanaf de datum waarop een betaling die toereikend is om de hoofdsom, rente en borg (indien van toepassing) te dekken, opeisbaar en onbetaald is.
wat wordt beschouwd als de” eerste kennisgeving of indiening ” in een afscherming?
de wetgeving inzake Marktafscherming van de staat en de vraag of de marktafscherming al dan niet van gerechtelijke aard is, bepalen welk document als de eerste kennisgeving van marktafscherming of depot wordt beschouwd.
gerechtelijke executies. In een gerechtelijke afscherming kan de afschermende partij geen rechtszaak beginnen—door het indienen van een klacht, petitie, order to docket, of bericht van hoorzitting—tot nadat de lener ten minste 120 dagen achter is.
niet-gerechtelijke executies. In een niet-gerechtelijke afscherming, kan de beheerder geen afscherming initiëren door het opnemen of publiceren van de eerste kennisgeving tot na de 120e dag van delinquentie. Als de afschermingswetten van uw staat niet vereisen dat een document wordt geregistreerd of gepubliceerd als onderdeel van het afschermingsproces, is de eerste kennisgeving het vroegste document dat een datum vastlegt, stelt of plant voor een afschermingsverkoop.
toepasselijkheid van de periode van voorafgaande kredietopneming van 120 dagen
de regel van 120 dagen is van toepassing op hypotheken die gedekt zijn door een onroerend goed dat de hoofdverblijfplaats van de kredietnemer is. (12 C. F. R. § 1024.30). Maar of een onroerend goed wordt beschouwd als hoofdverblijfplaats van een kredietnemer hangt af van een aantal factoren. Soms kan een leegstaand onroerend goed worden beschouwd als de hoofdverblijfplaats van een lener, zoals wanneer een lid van de militaire dienst verhuist als gevolg van een permanente verandering van stationorders en onmiddellijk voorafgaand aan het verlaten op het onroerend goed woonde als hoofdverblijfplaats, voornemens is om op een bepaald punt in de toekomst terug te keren naar het onroerend goed en geen ander woonobject bezit.
kleine dienstverleners, die zijn vrijgesteld van enkele van de andere vereisten in het kader van de federale wetgeving inzake hypotheekafwikkeling, moeten voldoen aan de 120-dagenregel, ervan uitgaande dat het onroerend goed en de lening aan de andere criteria voldoen. De regel geldt zowel voor hypotheekleningen met een eerste onderpand als voor hypotheekleningen met een achtergesteld onderpand, hoewel zij uitdrukkelijk niet van toepassing is op open-end kredietlijnen (“home equity plans”) of bepaalde andere soorten vrijgestelde leningen. (12 C. F. R. § 1024.31).
Doel van het 120-dagen Preforeclosure Periode
het belangrijkste doel van Het 120-dagen preforeclosure periode is om leners aan te vragen voor een afscherming alternatief, zoals een lening modificatie. Onder federale wetgeving, Als u de servicer een volledige loss mitigation applicatie tijdens de periode van 120 dagen-of als je meer dan 120 dagen achterstallig, maar de servicer heeft niet de eerste kennisgeving gemaakt—een afscherming kan niet beginnen, tenzij en tot:
- de servicer laat u weten dat u niet in aanmerking komt voor een hypotheekworkout en dat uw tijd om in beroep te gaan verloopt
- u wijst de trainingsoptie af die de servicer u biedt, of
- u gaat akkoord met de trainingsoptie die de servicer biedt, maar u voldoet niet aan de voorwaarden van de deal, zoals u niet de vereiste betalingen doet tijdens een proefwijziging.
niet-geldelijke inbreuken
de vertraging van 120 dagen bij het starten van een executoriale titel geldt in het algemeen ook in het geval van een niet-geldelijke inbreuk op de leningovereenkomst, zoals het niet betalen van onroerendgoedbelasting, het veroorzaken van schade aan het onroerend goed of het verlaten van de woning indien de hypotheek vereist dat u daar woont.
wanneer de afscherming eerder kan beginnen
de beheerder hoeft niet 120 dagen te wachten op het starten van een afscherming als:
- de inbeslagname is omdat je een contract overtrad. Lening contracten-hypotheken en daden van vertrouwen-hebben vaak een” due-on-sale ” clausule. Dit soort bepaling zegt dat als de lener het onroerend goed aan een nieuwe eigenaar overdraagt, dan kan de geldschieter de volledige verschuldigde lening (genoemd “het versnellen” van het leensaldo) bellen. Zodra een lening is versneld, als je niet het hele saldo af te betalen, een afscherming zal beginnen. Hoewel, federale wet beperkt de handhaving van een due-on-sale clausule in sommige omstandigheden.
- de beheerder sluit zich aan bij de executieprocedure van een hogere of ondergeschikte pandhouder.
praat met een advocaat
Als u achterloopt met uw hypotheeklasten, maar van mening bent dat uw leningbeheerder illegaal met een executoriale titel is begonnen voordat de termijn van 120 dagen is verstreken, overweeg dan om met een executoriale advocaat te praten. Je zou in staat zijn om de servicer te dwingen om opnieuw te beginnen, wat je genoeg tijd zou kunnen geven om ingehaald te worden of een alternatief uit te werken.
om te weten te komen welke soorten afschermingsalternatieven in uw situatie beschikbaar zijn, bel dan uw servicer. Als u meer informatie over de verschillende verlies mitigatie opties nodig, met inbegrip van wijzigingen, short sales, en daden in plaats van afscherming, of hulp nodig met de aanvraagprocedure, contact opnemen met een HUD-goedgekeurde huisvesting counselor.
over de auteur:
Amy Loftsgordon is een juridisch redacteur bij Nolo, gericht op afscherming, schuldbeheer en persoonlijke financiën. Ze schrijft voor Nolo.com en Lawyers.com en is Geciteerd door nieuwsuitzendingen waaronder U. S. News & World Report en Bankrate. Amy kreeg een B. A. van de Universiteit van Zuid-Californië en een rechtenstudie van de Universiteit van Denver.