zgodnie z Prawem Federalnym, pożyczkobiorca zazwyczaj nie może oficjalnie rozpocząć wykluczenia poprzez „pierwsze zawiadomienie lub złożenie” (patrz poniżej) wymagane przez prawo stanowe, dopóki pożyczkobiorca nie przekroczy 120 dni zaległości. (12 C. F. R. § 1024.41). W niektórych przypadkach proces może jednak rozpocząć się wcześniej.
kiedy kredytobiorca jest uważany za delikwenta?
kredytobiorcę uważa się za „zaległego”, począwszy od dnia, w którym płatność wystarczająca na pokrycie kapitału, odsetek i depozytu (jeśli dotyczy) jest wymagalna i niezapłacona.
co jest uważane za „pierwsze zawiadomienie lub złożenie” w przejęciu?
przepisy państwowe dotyczące wykluczenia i to, czy wykluczenie jest sądowe, czy pozasądowe, określa, który dokument jest uważany za pierwsze zawiadomienie o wykluczeniu lub złożenie.
W wykluczenia Sądowego, wykluczenie strona nie może rozpocząć pozew w sądzie-składając skargę, petycja, nakaz doketować, lub zawiadomienie o rozprawie-aż po kredytobiorcy jest co najmniej 120 dni w tyle.
pozasądowe przejęcia. W pozasądowym zajęciu, Usługobiorca nie może zainicjować zajęcia przez zapisanie lub opublikowanie pierwszego zawiadomienia aż po 120 dniu wykroczenia. Jeśli państwa prawa wykluczenia nie wymagają żadnego dokumentu, aby być rejestrowane lub publikowane w ramach procesu wykluczenia, pierwsze zawiadomienie jest najwcześniejszym dokumentem, który ustanawia, ustawia, lub harmonogramy datę sprzedaży wykluczenia.
zastosowanie 120-dniowego okresu przed ogłoszeniem
zasada 120 dni dotyczy kredytów hipotecznych zabezpieczonych nieruchomością będącą głównym miejscem zamieszkania kredytobiorcy. (12 C. F. R. § 1024.30). Ale to, czy nieruchomość jest uważana za główną siedzibę kredytobiorcy, zależy od wielu czynników. Czasami pusta nieruchomość może być uważana za główne miejsce zamieszkania kredytobiorcy, na przykład jeśli członek służby wojskowej wyprowadza się z powodu stałej zmiany rozkazów stacji i mieszkał w nieruchomości jako główne miejsce zamieszkania bezpośrednio przed wyjazdem, zamierza powrócić do nieruchomości w pewnym momencie w przyszłości i nie jest właścicielem żadnej innej nieruchomości mieszkalnej.
Małe serwisy, które są zwolnione z niektórych innych wymogów wynikających z federalnych przepisów dotyczących obsługi kredytów hipotecznych, muszą spełniać zasadę 120-dniową, zakładając, że nieruchomość i pożyczka spełniają inne kryteria. Zasada ta ma zastosowanie zarówno do pierwszego zastawu, jak i podporządkowanych kredytów hipotecznych związanych z Prawem Federalnym, chociaż wyraźnie nie ma zastosowania do otwartych linii kredytowych (home equity plans) lub niektórych innych rodzajów zwolnionych kredytów. (12 C. F. R. § 1024.31).
cel 120-dniowego okresu Przedeksploatacyjnego
głównym celem 120-dniowego okresu przedeksploatacyjnego jest zapewnienie kredytobiorcom czasu na złożenie wniosku o alternatywę wykluczenia, taką jak modyfikacja pożyczki. Zgodnie z Prawem Federalnym, jeśli wyślesz serwisantowi kompletny wniosek o ograniczenie strat w ciągu 120 dni-lub jeśli masz więcej niż 120 dni, ale serwisant nie złożył pierwszego powiadomienia—wykluczenie nie może rozpocząć się, dopóki i dopóki:
- serwisant informuje Cię, że nie kwalifikujesz się do treningu hipotecznego, a twój czas na odwołanie się od tej decyzji wygasa
- odrzucasz opcję treningu oferowaną przez serwisanta lub
- zgadzasz się na opcję treningu oferowaną przez serwisanta, ale nie dotrzymujesz warunków Umowy, tak jak nie dokonujesz wymaganych płatności podczas modyfikacji próbnej.
naruszenia niepieniężne
120-dniowe opóźnienie w rozpoczęciu wykluczenia ma również zastosowanie w przypadku niepieniężnego naruszenia umowy pożyczki, takiego jak nie płacenie podatków od nieruchomości, spowodowanie uszkodzenia nieruchomości lub wyprowadzenie się z domu, jeśli hipoteka wymaga mieszkania.
kiedy egzekucja może rozpocząć się wcześniej
serwisant nie musi wstrzymywać się od rozpoczęcia egzekucji przez 120 dni, jeśli:
- wykluczenie jest spowodowane tym, że naruszyłeś umowę na sprzedaż. Umowy kredytowe-kredyty hipoteczne i akty powiernicze-często mają klauzulę „due-on-sale”. Ten rodzaj przepisu mówi, że jeśli kredytobiorca przekazuje nieruchomość nowemu właścicielowi, to pożyczkodawca może wywołać całą należną pożyczkę (zwaną „przyspieszeniem” salda kredytu). Po przyspieszeniu pożyczki, jeśli nie spłacisz całego salda, rozpocznie się wykluczenie. Jednak prawo federalne ogranicza egzekwowanie klauzuli due-on-sale w niektórych okolicznościach.
- serwisant przystępuje do akcji przejęcia zastawu przez przełożonego lub podwładnego.
Porozmawiaj z prawnikiem
jeśli masz zaległości w spłacie kredytu hipotecznego, ale uważasz, że Twój pożyczkodawca nielegalnie rozpoczął egzekucję przed upływem 120-dniowego okresu, rozważ rozmowę z prawnikiem. Możesz zmusić serwisanta, aby zaczął od nowa, co może dać ci wystarczająco dużo czasu, aby dać się złapać lub wypracować alternatywę.
aby dowiedzieć się, jakie alternatywy wykluczenia, zwane opcjami ograniczania strat, są dostępne w twojej sytuacji, zadzwoń do swojego serwisanta. Jeśli potrzebujesz więcej informacji na temat różnych opcji ograniczania strat, w tym modyfikacji, krótkiej sprzedaży i czynów zamiast wykluczenia lub potrzebujesz pomocy w procesie składania wniosku, skontaktuj się z doradcą housing zatwierdzonym przez HUD.
o autorze:
Amy Loftsgordon jest redaktorem prawnym w Nolo, koncentrując się na wykluczeniu, zarządzaniu długami i finansach osobistych. Pisze dla Nolo.com oraz Lawyers.com i jest cytowany przez serwisy informacyjne, które zawierają U. S. News & World Report i Bankrate. Amy otrzymała tytuł licencjata. ukończył University of Southern California oraz studia prawnicze na University of Denver.